Дата принятия: 24 июля 2019г.
Номер документа: 33-1905/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2019 года Дело N 33-1905/2019
24 июля 2019 года Великий Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего Бобряшовой Л.П.,
судей Котовой М.А. и Ребровой И.В.,
при секретаре Ивановой М.С.,
с участием истца/ответчика по встречному иску Игнатьевой Т.О. и ее представителя Игнатьева В.В., ответчика/истца по встречному иску Ковалевской К.С. и ее представителей Ковалевского О.А., Анциферовой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бобряшовой Л.П. гражданское дело по апелляционной жалобе Ковалевской К.С. на решение Старорусского районного суда Новгородской области от 25 апреля 2019 года, принятое по иску Игнатьевой Т.О. к Ковалевской К.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, встречному иску Ковалевской К.С. к Игнатьевой Т.О. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости,
Установила:
Игнатьева Т.О. обратилась в суд с иском к Ковалевской К.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи. В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами 28 августа 2017 года заключен договор купли-продажи недвижимости - жилого дома и земельного участка с использованием материнского (семейного) капитала, расположенных по адресу: <...>. Согласно п. 8 и 9 договора стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 2 000 000 руб., из них 1 500 000 руб. стоимость жилого дома, 500 000 руб. стоимость земельного участка. 500000 руб. были уплачены до подписания договора купли-продажи, 323 084 руб. 15 коп. оплачены за счет средств материнского капитала и перечислены Пенсионным фондом. Оставшуюся сумму в размере 1 176 915 руб. 85 коп. ответчик обязалась уплатить в срок до 1 декабря 2018 года, однако оплата произведена не была. Согласно п. 16 договора в случае неисполнения покупателем обязательств по расчету, покупатель выплачивает продавцу проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ до дня оплаты объектов недвижимости. По состоянию на 20 декабря 2018 года сумма процентов составляет 4 868 руб. 88 коп.
При регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 5 сентября 2017 года на указанные объекты была зарегистрирована ипотека в силу закона. Однако часть имущества, указанного в п. 1 договора купли-продажи, находящегося в ипотеке, была разрушена (сараи, беседка) и часть продана (металлическая бочка объемом 3 кубических метра) без разрешения залогодержателя.
23 ноября 2018 года истцом в адрес ответчика заказным почтовым письмом с уведомлением и описью вложения была направлена досудебная претензия с требованием оплатить задолженность, ответ на которую истец не получила.
В последующим истец неоднократно уточняла исковые требования, сформулировав их в окончательной форме, просила: взыскать задолженность по договору купли-продажи от 28 августа 2017 года в сумме 1176915 руб. 85 коп.; проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 1 декабря 2018 года по 25 апреля 2019 года в сумме 36 355 руб. 41 коп.; возместить убытки по выплате процентов по ипотеке в Сбербанке в размере 41 607 руб. 75 коп.; произвести страхование дома за период 2017 по 2019 годы; восстановить уничтоженное имущество - постройки на земельном участке или возместить материально; произвести капитальный ремонт дома.
В ходе судебного разбирательства Ковалевская К.С. обратилась к Игнатьевой Т.О. со встречным иском о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, мотивируя требования тем, что по договору купли-продажи от 28 августа 2017 года Игнатьева Т.О. передала ей объект недвижимости, не соответствующий техническим нормам. Так, покупателем после фактического проживания в доме были обнаружены существенные скрытые недостатки, которые требуют несения значительных расходов и затрат времени на их устранение. Имеется деформация фундамента, стен, несущих конструкций, что не обеспечивает безопасность для постоянного проживания в нем граждан, в частности малолетних детей. То есть качество товара не соответствует его цене по договору купли-продажи. Обнаруженные недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи. При внешнем осмотре недвижимости истцом не был оценен уровень надежности дома, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 945 389 руб. 01 коп., жилого дома - 502 637 руб. 62 коп., то есть общая кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 1 448 026 руб. 63 коп.
Согласно заключению специалиста N 1039/2019 при строительно-техническом исследовании объектов недвижимости установлено следующее: индивидуальный жилой дом, а также вспомогательные строения имеют следующие недостатки, в том числе скрытые: биологические повреждения (гниение деревянных конструкций) полов и стен дома (скрытые дефекты); смещение бревен сруба в сопряженных венцах относительно друг друга говорит об отсутствии крепежных элементов (нагелей) (скрытый дефект); щели между смежными элементами несущих стен дома, частичное разрушение фундамента дома, сквозные трещины на несущих стенах гаража, прогиб стропил и балок крыши. Также исследованием установлено, что вода из колодца не соответствует требованиям СанПиН 2.1.4.1175-02 по ряду показателей. Обнаруженные после подписания договора купли-продажи скрытые недостатки жилого дома ставят под сомнение подлинность цены объекта недвижимости и свидетельствуют о нарушении продавцом п. 13 договора, поскольку цена умышленно завышена и не соответствует качеству приобретенного объекта недвижимости. В техническом паспорте на жилой дом по состоянию на 24 апреля 2008 года сведения о состоянии физического износа основных строений объекта недвижимости отсутствуют.
Указанные недостатки возникли до подписания договора купли-продажи, были известны продавцу, но продавец об этом покупателю не сообщила. Ссылаясь на 4.1 ст..476 ГК РФ, ст.469 ГК РФ, ст.557 ГК РФ, ст.475 ГК РФ, просит с учетом вынужденных расходов покупателя, направленных на устранение выявленных недостатков соразмерно уменьшить покупную цену объекта недвижимости - 700 000 руб.
В последующем истец уточнила встречные исковые требования и просила соразмерно уменьшить покупную цену объекта, с учетом сметы по капитальному ремонту дома, на стоимость по устранению выявленных недостатков в размере 890 265 руб.
Решением Старорусского районного суда Новгородской области от 25 апреля 2019 года исковые требования Игнатьевой Т.О. удовлетворены частично, с Ковалевской К.С. в пользу Игнатьевой Т.О. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 28 августа 2017 года в сумме 1 176 915 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 36 355 руб. 41 коп., в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины 14 106 руб., а всего 1 227 377 руб. 26 коп. В остальной части исковых требований отказано.
С Игнатьевой Т.О. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 368 руб. 40 коп.
Исковые требования Ковалевской К.С. к Игнатьевой Т.О. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости оставлены без удовлетворения.
С Ковалевской К.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1902 руб. 65 коп.
С данным решением суда не согласилась Ковалевская К.С., в поданной апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда, обстоятельствам дела, неправильное применение закона, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Игнатьевой Т.О. и удовлетворении ее встречных исковых требований.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу Игнатьева Т.О. указывает на несостоятельность содержащихся в ней доводов, соответствие выводов суда установленным обстоятельствам, правильное применение норм материального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ковалевская К.С. и ее представители Ковалевский О.А., Анциферова А.Г. апелляционную жалобу поддержали. Игнатьева Т.О. и ее представитель Игнатьев В.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы гражданского дела, заслушав объяснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, обсудив эти доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела не допущено.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 28 августа 2017 года между Игнатьевой Т.О., именуемой в дальнейшем Продавец, и Ковалевской К.С., именуемой в дальнейшем Покупатель, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием материнского (семейного) капитала, расположенных по адресу: <...>. На земельном участке расположен жилой дом, состоящий из основного бревенчатого строения общей площадью 38,6 кв.м, с тесовой пристройкой, бревенчатой пристройкой, кирпичным гаражом, тремя тесовыми сараями, бревенчатой баней, навесом, тесовой уборной, тесовой беседкой, металлической теплицей, тесовым забором, забором из металлической сетки.
Переход права собственности Ковалевской К.С. зарегистрирован в установленном порядке 5 сентября 2017 года.
В договоре купли-продажи от 28 августа 2017 года (п. 8-11) указано, что стоимость недвижимого имущества составляет 2 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка - 500 000 руб., стоимость жилого дома - 1 500 000 руб. Пересмотру указанная сумма не подлежит.
Как следует из текста договора (п. 12.1-12.3) денежные средства за земельный участок в размере 500 000 руб. переданы Продавцу до подписания настоящего договора. Часть оплаты за жилой дом произведена за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления денежных средств в сумме 323 084 руб. 15 коп. на расчетный счет Игнатьевой Т.О. Оставшаяся часть стоимости жилого дома в размере 1 176 915 руб. 85 коп. должна быть выплачена Покупателем до 1 декабря 2018 года.
Ссылаясь на то, что Ковалевской К.С. оставшаяся часть стоимости жилого дома в размере 1 176 915 руб.85 коп. в установленный договором срок не выплачена, Игнатьева Т.О. обратилась в суд с настоящим иском.
Ковалевская К.С. в свою очередь обратилась к Игнатьевой Т.О. со встречным иском о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, мотивируя тем, что ей продан объект недвижимости с существенными скрытыми недостатками, которые требуют несения значительных расходов и затрат времени на их устранение.
Суд первой инстанции, разрешая заявленные сторонами исковые требования, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что исковые требования Игнатьевой Т.О. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, в то время как предусмотренных законом оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Пункт 1 статьи 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По смыслу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
Статья 485 ГК РФ предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
На основании статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупкой цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Статья 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.
Между тем, как следует из текста договора купли-продажи от 28.08.2017 года, условие о качестве недвижимого имущества (жилой дом) сторонами согласовано не было. А при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ).
Согласно п. 4 договора купли-продажи жилой дом и земельный участок осмотрены Покупателем до подписания настоящего договора. Недостатки и дефекты, препятствующие использованию жилого дома и земельного участка в соответствии с их целевым назначением, на момент осмотра Покупателем не выявлены.
Настоящий договор одновременно является и передаточным актом. По настоящему договору Продавец передал Покупателю указанные объекты недвижимости, а Покупатель принял от Продавца указанное имущество. Претензий у Покупателя к Продавцу по состоянию передаваемого имущества не имеется (п.26 договора).
Договор купли-продажи, являющийся также и передаточным актом, подписан Продавцом и Покупателем.
Таким образом, жилой дом истцом осмотрен при заключении договора купли-продажи, замечаний и претензий по его состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, им не предъявлено.
Ввиду этого, суд обоснованно признал, что не имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние дома не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе, которое учитывалось ими при обсуждении покупной цены за дом.
Определяя договорную цену за приобретаемый жилой дом, стороны не были ограничены в возможностях определить ее с учетом фактического состояния жилого дома.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в нарушение положений ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса истцами не представлено допустимых доказательств, объективно свидетельствующих о несоответствии качества переданного объекта недвижимости условиям договора купли-продажи, что исключает возможность защиты права в виде требования о соразмерном уменьшении покупной цены.
При таком положении судом обоснованно исковые требования Ковалевской К.С. оставлены без удовлетворения.
Разрешая требования Игнатьевой Т.О. о взыскании с Ковалевской К.С. оставшейся части стоимости жилого дома в размере 1 176 915 руб. 85 коп. и удовлетворяя их, суд исходил из того, что указанная денежная сумма в нарушение условий договора купли-продажи от 28.08.2017 года до настоящего времени покупателем не выплачена.
Установив наличие просрочки в выплате вышеуказанной денежной суммы, районный суд правомерно в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ взыскал с Ковалевской К.С. в пользу Игнатьевой Т.О. проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с уклонением от их возврата.
Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. 330 ГПК РФ могут повлечь отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Старорусского районного суда Новгородской области от 25 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ковалевской К.С. - без удовлетворения.
Председательствующий: Л.П. Бобряшова
Судьи: М.А. Котова
И.В. Реброва
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
