Определение Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-1900/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи Григоровой Ж.В.,

судей Анашкиной И.А., Балацкого Е.В.,

при секретаре Дубравской А.И.,

с участием ответчиков Андреева Р.А., Андреева А.В., представителя ответчиков Маслова Ю.Ю., третьего лица Фомкиной И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.а О. МагО.ича к Андрееву Р. А., Андрееву А. В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, устранении препятствий в пользовании,

с апелляционной жалобой представителя ответчиков Маслова Ю. Ю.ча на решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 28 января 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

О. О.М. обратился в суд с иском к Андрееву Р.А., Андрееву А.В., в котором, уточнив требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил обязать ответчиков явиться в нотариальную контору и заключить с истцом основной договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на условиях, изложенных в предварительном Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; не чинить препятствия в доступе истца и обеспечить его беспрепятственный допуск на спорные объекты недвижимости.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, согласно которому основной договор купли-продажи по соглашению сторон будет заключен по цене 2 100 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате по договору истцом исполнены в полном объеме.

Истец предпринимал неоднократные попытки заключить с ответчиками основной договор, однако последние от его заключения уклоняются, а также на протяжении длительного времени препятствуют истцу в посещении объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, в связи с чем полагает, что указанные действия ответчиков нарушают его права.

Решением Балаклавского районного суда города Севастополя от 28 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично, судом постановлено:

- обязать Андреева Р.А., Андреева А.В. заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, на условиях, изложенных в предварительном Договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом <адрес> Троян Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированном в реестре N;

- договор считается заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

- взыскать с Андреева Р.А. в пользу О.а О.М. государственную пошлину в размере 150 рублей;

- взыскать с Андреева А.В. в пользу О.а О.М. государственную пошлину в размере 150 рублей.

Представитель ответчиков в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое - об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает, что решение суда необоснованно, принято с нарушением норм действующего законодательства. Суд при разрешении спора не учел, что согласно предварительному договору ответчики обязались продать 49/100 долей в праве общей долевой собственности, в соответствующей доле каждый, при этом Андрееву Р.А. принадлежит 49/300 долей, Андрееву А.В. - 49/150 долей, соответственно, истец должен выплатить денежные средства ответчикам пропорционально их долям в праве собственности: Андрееву Р.А. - 700 000 рублей, Андрееву А.В. - 1 400 рублей, тогда как истец оплатил Андрееву А.В. 933 000 рублей, остальные денежные средства оплачены Андрееву Р.А. Суд не принял во внимание то, что на момент рассмотрения дела, принадлежащие ответчикам доли находились под арестом, а также то, что совладельцы ответчиков - Фокина И.П., Фокин В.С. отозвали свой отказ от преимущественного права покупки. Принимая во внимание, что О. О.М. свои обязательства не исполнил должным образом, обязательства ответчиков прекратились перед истцом, Фокины имеют намерение приобрести спорное имущество, то исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Истец в судебное заседание не явился, извещен. В поданных возражениях на апелляционную жалобу просит отказать в её удовлетворении, оставить решение суда без изменения. Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, считает незаслуживающими внимания. Обращает внимание на то, что согласно условиям предварительного договора он должен был уплатить ответчикам 2 100 000 рублей, что им и сделано, то есть расчет произведен полностью. О наличии обременений ответчики ни его, ни суд в известность не поставили. Просит отказать в приобщении новых доказательств. Вместе с тем отмечает, что сумма долга по исполнительному производству 26 172 рубля значительно меньше стоимости спорного недвижимого имущества.

В судебном заседании ответчики и их представитель поддержали апелляционную жалобу, при этом не оспаривали, что оплату по предварительному договору О. О.М. произвел, однако большую часть выкупной стоимости получил Андреев Р.А.

Третье лицо Фомкина И.П. поддержала апелляционную жалобу и подтвердила намерение купить долю ответчиков.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, сведений об уважительности причин отсутствия не представлено.

Руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ГПК РФ) судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав судью-докладчика, явившихся участников, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на неё, обсудив указанные доводы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По мнению судебной коллегии постановленное по делу решение суда приведенным требованиям закона соответствует.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Андрееву А.В. принадлежит 49/150 долей, а Андреев Р.А. 49/300 долей в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем О.ым О.М. с одной стороны и продавцами Андреевым А.В., Андреевым Р.А. с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям, которого продавцы имеют намерение продать в соответствующей доле каждый покупателю 49/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом, находящийся по адресу: <адрес>, переулок Междурядный, <адрес>, после оформления права собственности на вышеуказанный земельный участок на имя продавцов.

Согласно пункту 4 предварительного договора в соответствии с этими намерениями стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества по соглашению сторон будет заключен по цене 2 100 000 рублей (п.10 Предварительного договора).

Пунктом 16 Предварительного договора предусмотрено, что в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано соглашение о внесении изменений в предварительный договор, согласно условиям которого стороны обязуются заключит Договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, истцом предпринимались меры к заключению основного договора, однако ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем основной договор до настоящего времени не заключен.

Факт уклонения ответчиков от заключения основного договора подтверждается актами об отказе от получения предложения заключить основной договор от ДД.ММ.ГГГГ, подписанными Хлевицким С.В. и Хлевицкой А.С., являющимися сособственником спорного жилого дома.

Обстоятельства, изложенные в указанных актах, также подтверждены письменными пояснениями третьего лица Хлевицкой А.С. и пояснениями допрошенного в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля Хлевицкого С.В.

Принимая во внимание установленный в ходе судебного разбирательства факт уклонения ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, суд пришел к выводу, что исковые требования в части возложения на ответчиков обязанности заключить основной договор на условиях предварительного являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании исследованных доказательств, оценка которым дана в свете подлежащих применению к спорным отношениям норм права.

Положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 статьи 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Возлагая на контрагентов обязанность заключить основной договор, предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу части 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора, суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пункт 3 данной статьи предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, законом установлен специальный способ защиты права стороны сделки, в случае уклонения другой стороны данной сделки от осуществления ее государственной регистрации.

В свете приведенных норм права и акта из толкования суд пришел к верному выводу, что договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, а, следовательно, подписание сторонами письменного основного договора не требуется, в связи с чем исковые требования о понуждении ответчиков явиться к нотариусу для заключения договора являются излишне заявленными и не подлежат удовлетворению.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, до настоящего времени земельный участок под принадлежащей ответчикам долей жилого дома не сформирован и право собственности за ответчиками не зарегистрировано.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, что при определении условий основного договора предметом договора будет являться исключительно жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. С учетом заявленных истцом требований остальные условия должны определяться в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре купли-продажи, удостоверенном нотариусом <адрес> Троян Н.А. ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированном в реестре N-N.

Довод ответчиков о том, что отказ от преимущественного права покупки продаваемой ими доли жилого дома был отозван Фомикиной И.П. и Фомкиным В.С. суд обоснованно нашел несостоятельным.

Согласно ч.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Сособственники спорного жилого дома Фомкина И.П., Фомкин В.С., Хлевицкая А.С. отказались от преимущественного права покупки согласно ст.250 ГК РФ, что подтверждается нотариально удостоверенным согласием от ДД.ММ.ГГГГ.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, или отказался от ее приобретения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, Фомкина И.П., Фомкин В.С., Хлевицкая А.С., подписав нотариальное согласие от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказались от преимущественного права покупки, с указанной даты утратили предоставленное им законом право.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что представленное в материалы дело уведомление, подписанное Фомкиной И.П., об отзыве ранее данного отказа от преимущественного права покупки не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Кроме того, сами Фомкина И.П., Фомкин В.С. о нарушении своих прав не заявляют, с иском о переводе на них прав покупателя не обращались, доказательств наличия средств на выплату доли ответчиков не представили.