Определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-1900/2021

от 29 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Ахвердиевой И.Ю.,

судей: Вотиной В.И., Мурованнной М.В.

при секретаре Климашевской Т.Г.,

помощник судьи Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Шарыповой Галины Никитичны Асеева Валерия Анатольевича на решение Советского районного суда г. Томска от 02 марта 2021 года

по гражданскому делу N 2-80/2021 по иску Лаврентьевой Екатерины Владимировны к Шарыповой Галине Никитичне о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

заслушав доклад судьи Вотиной В.И., пояснения представителя истца Лаврентьевой Е.В. Шарковского С.Н., возражавшего против удовлетворения жалобы,

установила:

Лаврентьева Е.В. обратилась в суд с иском к Шарыповой Г.Н., в котором просила взыскать задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2017 в размере 437500 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7580 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2017, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, площадь застройки /__/ кв.м., степень готовности 10%, адрес (местонахождение) объекта: /__/, кадастровый номер: /__/. На основании п.п. 2.1, 2.2 данного договора цена объекта определена сторонами и составляет 875000 руб., оплачивается следующим образом: 50000 руб. в день подписания договора, 100000 руб. в день подписания договора, 725000 руб. не позднее трех рабочих дней с момента регистрации договора аренды земельного участка.

Представитель истца Лаврентьевой Е.В. Шарковский С.Н. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указал, что предусмотренных законом требований о соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок, возмещении своих расходов на устранение недостатков товара ответчик истцу не предъявлял. В 2018 году дом был построен и продан ответчиком.

Представитель ответчика Шарыповой Г.Н. Асеев В.А. исковые требования не признал, пояснил, что истец не исполнил свои обязательства передать товар пригодный для целей, для которых он предназначен, а именно для строительства индивидуального жилого дома. После передачи объекта незаверенного строительством выяснилось, что данный объект не пригоден для строительства индивидуального жилого дома, так как качество фундамента не соответствует проектируемому назначению и требует доработки. Кадастровые работы в отношении данного объекта также были выполнены некачественно, без полевого обследования, что повлекло увеличение расходов на строительство. Разница между выплаченной суммой и суммой договора в размере 437500 руб. составила расходы покупателя на устранение недостатков.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Лаврентьевой Е.В., ответчика Шарыповой Г.Н.

Обжалуемым решением суд на основании п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 454, ч. 1 ст.ст. 424, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования Лаврентьевой Е.В. к Шарыповой Г.Н. удовлетворил в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Шарыповой Г.Н. Асеев В.А. просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы, ссылаясь на положения ч.2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что стоимость объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10% по договору составляла 875 000,00 руб., поскольку истцом передан объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, то ответчик имеет право приостановить оплату по указанному договору на сумму 525000 руб. или отказаться от оплаты в этой части.

Суд не принял во внимание, что объект незавершенного строительства имеет недостатки по качеству.

Руководствуясь ст. 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2). В силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемым требованиям. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.11.2017 между истцом Лаврентьевой Е.В. (продавец) и ответчиком Шарыповой Г.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, площадь застройки /__/ кв.м, степень готовности 10%, адрес (местонахождение) объекта: /__/, кадастровый номер: /__/ (л.д. 7, 8).

Государственная регистрация права собственности покупателя по указанному договору произведена 16.11.2017.

Указанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке, местоположение которого: /__/, кадастровый номер: /__/, вид разрешенного использования: индивидуальный жилой дом с приусадебным земельным участком, предоставленном Лаврентьевой Е.В. во временное владение и пользование на основании договора аренды земельного участка от 16.03.2016 N ТО-21-21222.

В силу дополнительного соглашения к данному договору аренды от 20.12.2017, заключенного между муниципальным образованием "Город Томск", Лаврентьевой Е.В. и Шарыповой Г.Н., все права и обязанности арендатора по договору аренды с 16.11.2017 перешли к Шарыповой Г.Н. (л.д.9).

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора указанный объект незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства передается покупателю с момента заключения данного договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи (п. 3.1.).

В силу п. 5.1 рассматриваемый договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, право собственности у покупателя возникает после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

На основании п.п. 2.1, 2.2 рассматриваемого договора цена объекта определена сторонами и составляет 875000 руб. и оплачивается следующим образом: 50000 руб. оплачивается в день подписания договора, 100000 руб. оплачивается в день подписания договора, 725000 руб. оплачивается не позднее трех рабочих дней с момента регистрации договора аренды земельного участка.

Обращаясь с иском истец указал, что денежные средства по договору купли-продажи от 13.11.2017 за приобретенное недвижимое имущество ответчиком в полном объеме не передавались, не произведена оплата в размере 437500 руб. Данные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались.

Из материалов реестрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером /__/ следует, что право собственности у покупателя Шарыповой Г.Н. на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: /__/ зарегистрировано 16.11.2017, право аренды на земельный участок с кадастровым номером: /__/ зарегистрировано с 17.01.2018 (л.д. 122, 130).

С 24.09.2018 право собственности на данный земельный участок с кадастровым номером: /__/ зарегистрировано за Шарыповой Г.Н., с 14.11.2018 находится в общей совместной собственности С. и С.

Разрешая спор по существу, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, исходил из того, что продавец свои обязательства по договору купли-продажи исполнил, передал имущество покупателю, произведена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель свои обязательства по полной оплате по договору не исполнил, и усмотрел основания для взыскания задолженности по договору.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследовании доказательств, их оценке в соответствии с правилами, установленными в ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что поскольку истцом передан объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, то ответчик, в силу положений ч.2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право приостановить оплату по указанному договору, является несостоятельной.

Согласно п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей.

Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, двусторонне обязывающим, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 58 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, согласно п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (п.4 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем из материалов дела следует, что истцом обязательства по договору исполнены, товар передан покупателю, ответчик зарегистрировал свое право собственности на указанное в договоре недвижимое имущество.

Таким образом вопреки доводам апелляционной жалобы ссылка на положения ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежит применению при рассмотрении настоящего гражданского дела, указанные доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Довод апелляционной жалобы о том, что объект незавершенного строительства имеет недостатки по качеству, в связи с чем ответчик имеет право приостановить исполнение обязательств подлежит отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Пунктом 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, встречных требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок, возмещении своих расходов на устранение недостатков товара стороной ответчиком заявлено не было.

Суд первой инстанции верно указал, что указанные ответчиком обстоятельства не подлежат оценке при рассмотрении настоящего спора.

При таких обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2017 в размере 437500 рублей, поскольку оснований для освобождения Шарыповой Г.Н. от исполнения обязанности по оплате товара не имеется.

Иных правовых доводов и оснований к отмене решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуальных норм.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия