Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 октября 2021 года Дело N 33-18988/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.,

судей Славгородской Е.Н., Боровой Е.А.

при секретаре Мордань Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мирошниченко Юлии Александровны к Мирошниченко Людмиле Валентиновне о понуждении заключить договор купли-продажи по апелляционной жалобе Мирошниченко Ю.А. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 17 мая 2021 года. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

Мирошниченко Ю.А. обратилась в суд с иском к Мирошниченко Л.В. о понуждении заключить договор купли-продажи, ссылаясь на то, что является собственником комнаты и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ответчик является собственником другой комнаты с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, также расположенных по вышеуказанному адресу.

Как указала истец, 9 марта 2021 г. ей от ответчика поступило предложение покупки комнаты с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, на что 3 апреля 2021 г. истец направила нотариусу уведомление о согласии первоочередного права выкупа.

На основании изложенного, ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, истец просила суд обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на условиях и за цену 1 950 000 руб., указанных в предложении преимущественной покупки; обязать ответчика не чинить ей препятствий в заключении договора купли-продажи спорного имущества на указанных выше условиях; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства, затраченные на юридические услуги в размере 55 000 руб.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 17 мая 2021 года, в удовлетворении исковых требований Мирошниченко Ю.А. отказано.

В апелляционной жалобе Мирошниченко Ю.А. ставит вопрос об отмене указанного решения суда как незаконного и необоснованного, просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование настаивает на том, что предложение ответчика покупки принадлежащего ей имущества содержало все существенные условия для договора купли-продажи, в связи с чем должно расцениваться как оферта. В этой связи, по мнению заявителя жалобы, акцепт данной оферты связывал ответчика обязательством заключить договор на предложенных ранее условиях, в то время как заявление ответчика об увеличении продажной стоимости имущества является незаконным.

Мирошниченко Л.В. в письменных возражениях опровергает доводы апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца, извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются соответствующие сведения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав ответчика Мирошниченко Л.В., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 1, 154, 209, 246, 250, 420, 421, 429, 432, 434, 435, 445, 550 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что направленное в адрес истицы уведомление о желании ответчицы продать принадлежащую ей комнату, не является офертой и предварительным договором купли-продажи, поскольку не содержит всех существенных условий договора, в том числе подписей сторон, в то время как согласие собственника, получившего извещение, не является акцептом, а означает в силу закона исключительно его первоочередное право приобретения в установленный срок продаваемой доли путем заключения соответствующего договора.

С приведенными выше выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены, либо изменения решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы не усматривает.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями п. п. 1, 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано.

Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 Гражданского кодекса Российской Федерации) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) или рамочном договоре (статья 429.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Как следует из материалов дела, Мирошниченко Ю.А. и Мирошниченко Л.В. являются участниками долевой собственности в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, доля в праве 1/2.

Кроме того, Мирошниченко Ю.А. и Мирошниченко Л.В. имеют в индивидуальной собственности по комнате в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

12 февраля 2021 года Мирошниченко Л.В. направила Мирошниченко Ю.А. удостоверенное нотариусом извещение о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю земельного участка и комнату с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за 1 950 000 рублей, с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки.

Уведомлением от 3 апреля 2021 года Мирошниченко Л.В. сообщила Мирошниченко Ю.А. о своем согласии, в соответствии со ст. 250 ГК РФ выкупить предложенную ей 1/2 долю земельного участка и комнату за 1 950 000 руб.

Из пояснений ответчика следует, что она пересмотрела цену объекта недвижимости и имеет намерение продать принадлежащее ей имущество по иной стоимости.

Однако, полагая, что первоначальное предложение Мирошниченко Л.В. о покупке комнаты и уведомление истца о согласии с ним являются предварительным договором купли-продажи, Мирошниченко Ю.А. просила суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи на указанных в предложении от 12 февраля 2021условиях.

Между тем, поскольку из содержания направленного истцу ответчиком уведомления не усматривается согласование в нем всех существенных условий, не представляется возможным определить, на каких условиях мог быть заключен договор купли-продажи доли, дату его заключения, порядок оплаты и передачи предмета договора и иные существенные условия, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что направленное в адрес Мирошниченко Ю.А. уведомление Мирошниченко Л.В. признакам оферты не отвечает, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требований о понуждении к заключению договора не имеется.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы Мирошниченко Ю.А., поскольку таковые не опровергают законность и обоснованность решения, а основаны на неправильном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам спора.

Как уже было указано выше, статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).

Иных обязанностей Гражданский кодекс Российской Федерации на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает.

Вопреки позиции истца, уведомление ответчика о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отзыву.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ГК РФ для

договора купли-продажи недвижимости ответчиком истцу не направлялся.

Кроме того, собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, извещение о реализации доли и соответствующее согласие офертой и акцептом (т.е. в совокупности - договором купли-продажи) в понимании статьи 433, пункта 4 статьи 434, статьи 435, статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.

Направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора, не препятствует ему отказаться от намерений по реализации доли. Правовым последствием направленного уведомления является невозможность заключения ответчиком договора купли-продажи с иным лицом ранее установленного в уведомлении срока реализации преимущественного права покупки истцом, а также продажи на менее выгодных для приобретателя по преимущественному праву покупки условиях.

Изменение намерения ответчика, отсутствие воли к отчуждению спорной доли в праве собственности не влечет возникновения у истца права на понуждение ответчика к заключению договора.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований законным и обоснованным.

Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы Мирошниченко Ю.А. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 17 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мирошниченко Ю.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 октября 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка