Дата принятия: 10 июня 2020г.
Номер документа: 33-1897/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2020 года Дело N 33-1897/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Бочкарёва А.Е.,
судей Белогуровой Е.Е., Сергеевой И.В.,
при секретаре Волковой Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 10 июня 2020 года дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Зеленцовой Л.А. на решение Александровского городского суда Владимирской области от 12 февраля 2020 года, которым с нее в пользу Иванова В.В. взысканы задолженность по договору аренды N 003 от 1 декабря 2017 года и коммунальным платежам за период с 1 декабря 2017 года по 30 сентября 2019 года в сумме 505 978 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 1 декабря 2018 года по 30 сентября 2019 года в сумме 250 000 руб. и в возврат уплаченной госпошлины 15 404 руб. 52 коп. Встречные исковые требования Зеленцовой Л.А. к Иванову В.В. о признании договора аренды недействительным оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Белогуровой Е.Е., выслушав объяснения представителя ИП Зеленцовой Л.А. - адвоката Денисова Д.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения Иванова В.В., Иванова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иванов В.В. обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Зеленцовой Л.А. (далее ИП Зеленцовой Л.А.) о взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам и неустойки. В обоснование требований указал, что он и его сын - Иванов А.В. в равных долях являются собственниками нежилого здания ****. Собственником своей части помещения он стал в 2015 г. по договору дарения от 30 июля 2015 года, Иванов А.В. является собственником на основании договора аренды земельного участка от 29 апреля 2014 года N 14/2014, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25 февраля 2015 года и договора дарения доли от 30 июля 2015 года. Располагая согласием Иванова А.В. и доверенностью от 25 ноября 2017 года, 1 декабря 2017 года он передал здание по договору аренды N 003 ИП Зеленцовой Л.А. По условиям договора, срок аренды предполагался до конца календарного года с возможностью последующей пролонгации до 3-х лет, размер арендной платы определен в 90 000 руб. ежемесячно. Также, Зеленцова Л.А. обязалась нести расходы по оплате коммунальных услуг. Обязанности по уплате аренды и коммунальных платежей ответчик выполняла не надлежащим образом, допустив образование задолженности. С 2 сентября 2019 года помещение ею не используется, от общения она уклоняется, направленную в ее адрес претензию, оставила без внимания. Также указал, что включение в сумму задолженности платежа в размере 87 600 руб. за сентябрь 2019г. основано неисполнением Зеленцовой Л.А. обязанности по заблаговременному уведомлению о расторжении договора и по передаче имущества по акту. С учетом уточнений исковых требований Иванов В.В. просил взыскать с Зеленцовой Л.А. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 1 декабря 2017 года по 30 сентября 2019 года в сумме 505 978 руб., неустойку за период с 1 января 2018 года по 22 января 2020 года в сумме 1 975 329 руб. 30 коп., и в возврат уплаченной государственной пошлины 20 607 руб.
ИП Зеленцова Л.А. иск Иванова В.В. не признала, предъявила встречный иск к Иванову В.В. о признании недействительным договора аренды. В обоснование иска указала о недействительности (ничтожности) договора аренды от 1 декабря 2017 года вследствие отсутствия в нем сведений о принадлежности имущества, переданного в аренду на праве общей долевой собственности, согласия на его заключение от второго сособственника здания - Иванова А.В. и отсутствия необходимой для этого нотариально удостоверенной доверенности. Впоследствии, уточняя обоснование иска, Зеленцова Л.А. указала об отсутствии у Иванова В.В. документов, подтверждающих реконструкцию здания, повлекшую увеличение площади до ****, и о невозможности совершения сделок с объектом самовольного строительства.
Иванов В.В. в судебном заседании, настаивая на удовлетворении заявленных им требований, с иском Зеленцовой Л.А. не согласился. Дополнительно пояснил, что при заключении договора аренды с Зеленцовой Л.А. были согласованы все существенные условия, длительное время она пользовалась имуществом, периодически вносила арендную плату. Заключая договор, он действовал с согласия сына Иванова А.В._ собственника **** доли в праве собственности на объект недвижимости. Считает заявленные Зеленцовой Л.А. требования нежеланием оплатить образовавшуюся задолженность, наличие и размер которой ею никогда не оспаривались. Он заявил о пропуске Зеленцовой Л.А. срока исковой давности для оспаривания исполнявшегося договора, просил в иске отказать.
ИП Зеленцова Л.А. в суд не явилась, в заявлении от 24 января 2020 года, заявив о снижении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ, просила рассмотреть дело без ее участия. Её представитель по ордеру и доверенности - адвокат Денисов Д.Н., подтвердив факт использования Зеленцовой Л.А. имущества, принадлежащего Ивановым В.В. и А.В., не опровергая доводов истца, не оспаривая приведенный им расчет и сведения о произведенных Зеленцовой Л.А. платежах по договору аренды, подтверждая, что расписка от 22 августа 2019 года свидетельствует о наличии у Зеленцовой Л.А. перед Ивановым В.В. задолженности по аренде, просил Иванову В.В. в иске отказать, поддерживая доводы встречного иска о недействительности договора аренды. Поддержал заявление Зеленцовой Л.А. о снижении размера неустойки.
Третье лицо Иванов А.В., подтвердив доводы, изложенные Ивановым В.В. в иске, просил его иск удовлетворить, а Зеленцовой Л.А. в удовлетворении встречного иска отказать. Пояснял, что и до 2017г. Зеленцова Л.А. арендовала, принадлежащее им с отцом имущество. Заключая договор 1 декабря 2017 года, Иванов В.В. действовал с его согласия, вопросов и претензий со стороны Зеленцовой Л.А. никогда не возникало. При заключении договора, он присутствовал. У него отсутствуют какие-либо претензии к Иванову В.В. в связи с передачей в аренду и принадлежащего ему имущества, не имеется намерений и к обращению в суд с самостоятельными требованиями к Зеленцовой Л.А. о взыскании денежных средств. Отмечал, что при наличии задолженности, возникновение которой Зеленцова Л.А. объясняла неудовлетворительным имущественным положением, она приобрела новый автомобиль. Обращение Зеленцовой Л.А. со встречным иском, полагал недобросовестным поведением контрагента по договору.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ИП Зеленцова Л.А., ссылаясь на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права, просит отменить решение суда, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований, заявленных Ивановым В.В. отказать в полном объеме, встречное исковое заявление удовлетворить.
В обоснование жалобы она приводит доводы, аналогичные тем, на которые в суде первой инстанции в обоснование своей позиции ссылался представитель ИП Зеленцовой Л.А. - адвокат Денисов Д.Н. Указывая в жалобе на необоснованность отказа суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебно-технической экспертизы доверенности от 25 ноября 2017 года, выданной Ивановым А.В. на имя Иванова В.В., просит назначить по делу судебно-техническую экспертизу указанной доверенности. Поскольку в доверенности не содержится полномочий на подписание искового заявления, предъявления его в суд, частичный отказ от исковых требований, полагает, что Иванов В.В. не имел полномочий на подписание искового заявления, предъявления его в суд с требованиями о взыскании арендной платы и сумм коммунальных платежей от имени Иванова А.В. и требовать взыскание всей задолженности только в свою пользу. Считает, что в отношении требований о взыскании **** сумм задолженности Иванов В.В. является ненадлежащим истцом. Настаивает на том, что договор аренды ничтожен, поскольку распоряжение самовольной постройкой не допускается, документов, подтверждающих реконструкцию здания в предусмотренном законом порядке, Ивановым В.В. в материалы дела не представлено. По мнению ИП Зеленцовой Л.А., с учетом выплаченных ею за указанный период денежных средств в размере 1 509 000 руб. на стороне истца имеется неосновательное обогащение в сумме 1 067 100 руб.
В возражениях на апелляционную жалобу Иванов В.В. полагал, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
В заседание суда апелляционной инстанции ИП Зеленцова Л.А. не явилась, о явке извещена по правилам ст. 113 ГПК РФ, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представила, просьб об отложении слушания дела не заявляла, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в её отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 60 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Положениями п. 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Установлено и материалами дела подтверждено, что Ивановым В.В. и А.В. в равных долях на праве собственности с августа 2015 года принадлежит нежилое помещение **** (л.д. 15-17 т.1).
Как следует из материалов дела, принадлежащее Ивановым В.В. и А.В. указанное нежилое помещение расположено на земельном участке (****) ****, который находился в аренде Ивановых В.В. и А.В. с 2014 года (л.д. 164-167 т. 1), а согласно договору купли-продажи от 6 декабря 2019 года земельный участок принадлежит им в равных долях на праве собственности (л.д. 207-210, 215-217 т. 1).
Также установлено, что в 2016 года Ивановыми В.В. и А.В. осуществлено строительство пристройки к принадлежащему им нежилому помещению.
1 декабря 2017 года между Ивановым В.В. и Зеленцовой Л.А. заключен договор аренды N 003 нежилого помещения (л.д. 9-12 т. 1).
По условиям договора Иванов В.В. передал, а Зеленцова Л.А. приняла во временное пользование для осуществления производственной деятельности (швейное производство) здание (нежилое помещение) ****, включающее в себя помещение построенное в 2014 году ****, и помещение ****, построенное в 2016 году.
Согласно условиям договора срок аренды определен до конца календарного года с возможностью последующей пролонгации до 3-х лет.
В соответствии с условиями договора, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением в размере 90 000 руб. ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца за последующий месяц. Помимо внесения арендной платы арендатор оплачивает потребление электроэнергии, водоснабжения и производит прочие платежи, срок оплаты которых установлен как 30-е число каждого месяца. За просрочку арендных платежей договором предусмотрено начисление пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.п. 3.1 -3.4).
Обращаясь с требованием о признании недействительным договора аренды от 1 декабря 2017 года, Зеленцова Л.А. ссылалась на то, что объект недвижимости - пристройка к складу строительных материалов, находящаяся по адресу: **** площадью **** является самовольной постройкой, что в отсутствие документов о праве на здание в целом, Иванов В.В. не мог использовать пристройку и распоряжаться ею, сдавая в аренду, в том числе и в отсутствие согласия второго собственника помещения.
Разрешая заявленные сторонами исковые требования и принимая решение об отказе в удовлетворении встречного иска Зеленцовой Л.А. о признании недействительным договора аренды от 1 декабря 2017 года, суд первой инстанции фактически исходил из того, что согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Возражение арендатора о признании договора аренды недействительным последовало после его исполнения сторонами на протяжении более полутора лет и при обстоятельствах, когда к Зеленцовой Л.А., предъявившей встречный иск, заявлены требования, связанные с ненадлежащим исполнением договора и, следовательно, с её недобросовестным поведением.
При этом, обращаясь с иском о признании договора аренды нежилых помещений недействительным, Зеленцова Л.А. не отрицает того обстоятельства, что при заключении оспариваемого договора присутствовал и Иванов А.В., она имела информацию о произведенной Ивановыми В.В. и А.В. пристройки к основному строению в 2016 года и не предпринимала мер для выяснения вопроса о принадлежности спорного объекта недвижимости, сведения о которых находятся в свободном доступе. Также она не оспаривала того обстоятельства, что в течение действия договора аренды она пользовалась всей площадью объекта недвижимости.
При оспаривании решения суда представитель Зеленцовой Л.А. в качестве довода о недействительности сделки указывает на отсутствие полномочий у Иванова В.В. действовать от имени собственника **** доли спорного нежилого помещения Иванова А.В. на заключение договора аренды и на обращение в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате.
Данное обстоятельство было предметом исследования судом первой инстанции. При этом суд обоснованно сослался на показания Иванова А.В., данные им в судебном заседании, которые он подтвердил в суде апелляционной инстанции, что его отец Иванов В.В., заключая договор 01.12.2017 и получая денежные средства в качестве арендной платы, действовал с его согласия.
Ивановым В.В. было заявлено о пропуске исковой давности Зеленцовой Л.А. для обращения с иском о признании договора аренды недействительным.
Суд данное ходатайство оставил без удовлетворения, полагая, что Зеленцовой Л.А. заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поэтому срок исковой давности в силу п.1 ст. 181 ГК РФ составляет 3 года.
Однако, суд неправильно применил норму материального права и не учел, что с 01.09.2013 ст. 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, за исключениями, установленными этой статьей.
Поскольку Зеленцовой Л.А. заявлены требования о признании договора аренды нежилого помещения по основаниям, свидетельствующим об оспоримости сделки, то следует применить п. 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности для обращения с настоящим иском составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Зеленцова Л.А. обратилась с данным иском лишь 14.10.2019 года, спустя один год и 10 месяцев со дня заключения сделки, тогда как указанные ею основания для признания договора недействительным она имела возможность установить до заключения договора, поскольку сведения о принадлежности недвижимого имущества и его характеристиках находятся в свободном доступе в ЕГРН.
Вместе с тем данное обстоятельство не может повлечь отмену решения суда, поскольку судом установлены иные обстоятельства для отказа в удовлетворении встречного иска Зеленцовой Л.А.
Судебная коллегия полагает, что недобросовестность поведения ответчика не отменяет факт передачи истцом в пользование Зеленцовой Л.А. нежилого помещения, а также обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы в части неправильного определения размера задолженности по арендной плате за пользование объектом недвижимости, поскольку Иванову В.В. принадлежит только **** доля в праве собственности на объект недвижимости, часть которого не введена в эксплуатацию. Так, исходя из буквального толкования условий вышеназванного договора аренды от 01.12.2017 г. арендная плата согласована сторонами не из стоимости 1 кв. м переданного в аренду помещения, а в твердой денежной сумме в целом за все помещение.
При определении размера задолженности Зеленцовой Л.А. перед Ивановым В.В. суд проверил расчет представленный истцом, признал его обоснованным и определил, что долг по арендной плате за период с 01.12.2017 по сентябрь 2019 составил 289200 руб., долг по оплате коммунальных услуг, возмещение которых арендатором предусмотрено пунктами 2.2.8, 3.2 и 3. 3 договора аренды, составляет 216778 руб.
Разрешая исковые требования Иванова В.В. о взыскании пени за просрочку платежей, суд обоснованно исходил из условий договора аренды и правильно произвел расчет пени лишь за образовавшуюся задолженность по арендной плате, снизив размер пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 250000 руб., сославшись на несоразмерность размера договорной неустойки последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ судом разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Александровского городского суда Владимирской области от 12 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зеленцовой Л.А. - без удовлетворения.
Председательствующий А.Е.Бочкарёв
Судьи Е.Е. Белогурова, И.В. Сергеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
