Дата принятия: 03 марта 2021г.
Номер документа: 33-1896/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2021 года Дело N 33-1896/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Высочанской О.Ю.,
судей Рубан О.Н., Кляусовой И.В.,
при секретаре Козловой Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Николаевой Анны Сергеевны на решение Ленинского районного суда г. Перми от 31.08.2020, которым постановлено:
Расторгнуть кредитный договор N ** от 22.03.2017, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и Николаевой Анной Сергеевной.
Взыскать с Николаевой Анны Сергеевны в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору N ** от 22.03.2017 в размере 1 017 857 руб. 37 коп., в том числе: 959 319 руб. 96 коп. - остаток ссудной задолженности, 58 537 руб. 41 коп. задолженность по оплате процентов.
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предмет ипотеки: однокомнатную квартиру, общей площадью 26,46 кв.м. находящегося по адресу: г. Пермь, ул. ****, установив начальную продажную стоимость в размере 686 400 руб.
Взыскать с Николаевой Анны Сергеевны в пользу Банка ВТБ (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 289 руб. 28 коп.
Заслушав доклад судьи Высочанской О.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с иском к Николаевой А.С. о расторжении кредитного договора от 22.03.2017, взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 1017857,37 руб., обращении взыскания на право требования предмета ипотеки: однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, путем продажи ее с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 686 400 руб.; взыскании расходов по уплате государственной пошлины.
В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с условиями заключенного 22.03.2017 кредитного договора банк предоставил Николаевой А.С. кредит в сумме 1032460 руб. на срок 182 месяца, для целей приобретения однокомнатной квартиры, распложенной по адресу: г. Пермь, ул. ****. Согласно разделу 8 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог (ипотека) прав требования по договору об уступке права требования на период до оформления права собственности заемщика на квартиру. Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена 27.03.2017. Начиная с ноября 2019, заемщик в нарушение условий кредитного договора неоднократно не вносила платежи по погашению суммы кредита и уплате процентов за пользование им. Истец направил ответчику требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Ответчиком требование не выполнено. По состоянию на 16.04.2020 задолженность ответчика составляет 1 017857,37 руб. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.03.2020, выполненного ООО "Вишера-Оценка", рыночная стоимость права требования на предмет ипотеки на 19.03.2020 составляет 858 000 руб. Соответственно, начальную продажную стоимость права требования квартиры следует установить в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете, в размере 686 400 руб. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, истец полагает, что допущенное ответчиком нарушение условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора.
Судом постановлено вышеназванное решение об удовлетворении иска, об отмене которого в части обращения взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости квартиры просит ответчик, находит решение в данной части незаконным и необоснованным. Указывает, что ответчиком и истцом представлены отчеты о рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости в которых разнится. Суд первой инстанции вынес решение на основании отчета, представленного истцом, при этом судом не принят во внимание отчет, предоставленный ответчиком. Судом первой инстанции не предложено проведение судебной экспертизы по определению стоимости предмета ипотеки при отсутствии достоверной, доказанной стоимости начальной продажной стоимости квартиры. Полагает, что у суда первой инстанции в связи с этим не было законных оснований для удовлетворения иска в части обращения взыскания на имущество должника. Указывает, что стоимость имущества на торгах будет еще снижена на 20%.
В суд апелляционной инстанции стороны не явились, представителей не направили, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
При указанных обстоятельствах в соответствии со ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. ст. 819, 820 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (ст. 819 ГК РФ).
Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ).
В силу ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 22.03.2017 между банком и Николаевой А.С. заключен кредитный договор на строительство и приобретение прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения на сумму 1 032 460 руб., сроком на 182 месяца, с процентной ставкой на дату заключения договора 11,25% годовых, размер аннуитентного платежа на дату заключения договора 11897,50 руб., с процентным периодом с 16 числа каждого предыдущего по 15 число текущего календарного месяца, с платежным периодом с 15 числа и не позднее 19:00 час 18 числа каждого календарного месяца.
Согласно п. 4.9. договора размер неустойки составляет 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, размер неустойки за просрочку уплаты процентов указан в п. 4.10, составляет 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Согласно п. 7.2 договора вид объекта - квартира, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. ****. Цена предмета ипотеки по договору приобретения (п. 7.3) - 1 290 575 руб.
Обеспечение кредита изложено в п. 8 кредитного договора: залог (ипотека) прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика и иных собственников (при наличии) на предмет ипотеки.
22.03.2017 между ООО "А-Система" (застройщик) и Николаевой А.С. заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренных договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом со встроенными общественными помещениями (далее - жилой дом) на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. ****, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику в собственность объект долевого строительства - 1 комнатную квартиру N **, а участник обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять квартиру в порядке, установленном настоящим договором.
Согласно п. 2.2 оплата по договору осуществляется участников в следующие сроки: 258 115 руб. в течение пяти рабочих дней со дня, следующего за днем государственной регистрации настоящего договора; 1 062 460 руб. - за счет кредитных средств, предоставляемых дольщику Банком ВТБ 24 (ПАО) согласно кредитному договору от 22.03.2017, заключенному банком и участником (заемщиком) путем перечисления указанной суммы на расчетный счет застройщика.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена Управлением Росреестра по Пермскому краю 27.03.2019.
Обязательства банком исполнены в полном объеме путем перечисления суммы кредита на банковский счет правообладателя ООО "А-Система", что подтверждается платежным поручением.
Ответчиком обязательства в части исполнения условий кредитного договора по возврату сумм основного долга, уплате процентов за пользование кредитом не исполняются надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, начислена неустойка, что также подтверждается представленными истцом расчетом задолженности, выпиской по счету, ответчиком не оспаривается.
Истец 14.02.2020 направил ответчику уведомление о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору в срок до 16.03.2020, намерении расторгнуть кредитный договор, однако ответчиком задолженность не погашена.
Согласно расчету, представленному истцом, задолженность по кредитному договору от 22.03.2017 составляет 1 017857,37 руб., в том числе: 959319,96 руб. - остаток ссудной задолженности, 58 537,41 руб. - задолженность по оплате процентов.
Оценив доводы сторон и представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными нормами права и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, проанализировав законодательство, регулирующее общие положения исполнения обязательств, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. ст. 309, 310 ГК РФ), положения о кредитном договоре (ст., ст. 810, 819 ГК РФ), исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по кредитному договору, которым предусмотрено возращение кредита по частям, срок возврата заемных денежных средств по требованию банка истек, период просрочки является значительным, что также подтверждается расчетом задолженности, пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору в размере 1 017857,37 руб.
Определяя итоговую сумму, подлежащую взысканию в пользу истца, суд проверил правильность представленного истцом расчета, признав его верным, с чем соглашается судебная коллегия. Названный вывод суда мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами и основания для признания его неверным у судебной коллегии отсутствуют.
Суд правильно признал наличие оснований, предусмотренных ст. 348 ГК РФ, для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов, поскольку, как следует из материалов дела, ответчиком неоднократно нарушены обязательства по своевременному внесению платежа, нарушение заемщиком своих обязательств крайне незначительным не является.
Кроме того, учитывая период неисполнения кредитного обязательства и размер просроченной задолженности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о расторжении кредитного договора 22.03.2017 подлежат удовлетворению.
На основании статей 88, 94, 98, 100 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19289,28 руб. Факт несения судебных расходов подтверждён представленными в материалы дела документами.
Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным. При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции оспаривается ответчиком Николаевой А.С. в части обращения взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости квартиры (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из указанных норм права следует, что в случаях, когда на основании договора участия в долевом строительстве участником строительства приобретаются права требования предоставления жилого помещения за счет предоставленных кредитной организации денежных средств, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникает ипотека в силу закона, запись о которой подлежит внесению в ЕГРН компетентным органом автоматически без представления отдельного заявления в момент регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.
Как указано выше, 22.03.2017 между банком и Николаевой А.С. заключен кредитный договор на строительство и приобретение прав на оформление в собственность предмета ипотеки путем оплаты по договору приобретения.
22.03.2017 между ООО "А-Система" (застройщик) и Николаевой А.С. заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренных договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилой дом во встроенными общественными помещениями (далее - жилой дом) на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул****, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику в собственность объект долевого строительства - 1 комнатную квартиру N **, а участник обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять квартиру в порядке, установленном настоящим договором.
В п. 2.2 договора также предусмотрена оплата части цены договора в размере 1 062 460 руб. путем перечисления кредитных денежных средств, предоставляемых дольщику Банком ВТБ 24 (ПАО) согласно кредитному договору от 22.03.2017.
Условиями данного договора также предусмотрено, что с момента государственной регистрации ипотеки прав требования по договору участия в долевом строительстве права требования, принадлежащие участнику по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка на основании п.5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в силу закона (п. 7.1.2).
Следовательно, исходя из того, что кредит предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Обстоятельств, при которых в силу закона или договора обращение взыскания на права требования участника долевого строительства не допускается, либо в соответствии с которыми залог прекращается, не имеется.
Исходя из того, что права Банка ВТБ (ПАО) на получение исполнения по денежным обязательствам по кредитному договору от 22.03.2017, заключенному с Николаевой А.С., обеспечены ипотекой, а также учитывая факт нарушения заемщиком Николаевой А.С. денежных обязательств по указанному кредитному договору, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование банка об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов права требования подлежит удовлетворению.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии со п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Истцом в обоснование цены предмета залога представлен отчет N 302/20 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей прав требований на оформление квартиры в собственность, выполненное ООО "Вишера-Оценка" от 25.03.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 858000 руб. (л.д. 24-68).
Суд первой инстанции при принятии решения от 31.08.2020 руководствовался актуальным отчетом, выполненным ООО "Вишера-Оценка" от 25.03.2020, о рыночной стоимости предмета залога с учетом требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющей действительность рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
При этом ответчик не лишена была права и возможности заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции в случае несогласия с отчетом, либо представления объективных доказательств ошибочности стоимости предмета залога, определенной в указанном отчете, однако таким правом ответчик не воспользовалась. Подобных ходатайств не заявлено ответчиком и в суде апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции обоснованно признал недопустимым доказательством представленный ответчиком отчет N 68-07/19, выполненный ООО "Регион-Эксперт" 12.08.2019, поскольку данный отчет является неактуальным на день рассмотрения дела, составлен 12.08.2019, тогда как истцом представлен отчет об оценке ООО "Вишера-Оценка", составленный 25.03.2020.
При этом представленный ответчиком отчет выполнен для иных целей, в отчете определена рыночная стоимость одного квадратного метра жилых помещений по состоянию на 09.07.2019, тогда как представленный истцом отчет содержит сведения об оценке предмета залога - права требования на оформление в собственность недвижимого имущества (однокомнатной квартиры 26,46 кв.м), расположенной по адресу г. Пермь, ул. ****.
Таким образом, разрешая вопрос о начальной цене реализации предмета залога, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным руководствоваться отчетом, выполненным ООО "Вишера-Оценка" от 25.03.2020, который отражает объективную рыночную стоимость заложенного недвижимого имущества, поскольку сведения об иной рыночной стоимости заложенного имущества с более поздней датой оценки такого имущества в материалы дела не представлены.
Каких-либо нарушений правил ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не допущено. Оснований для изменения решения суда в данной части судебная коллегия также не усматривает.
При этом судебная коллегия разъясняет, что в случае существенного изменения рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации, сторона не лишена возможности в соответствии со ст. 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда.
Тем не менее, судебная коллегия в соответствии с вышеизложенными условиями договора залога полагает необходимым уточнить абзац 3 резолютивной части постановленного решения, указав, что обращение взыскания путем продажи с публичных торгов следует производить на право требования предмета ипотеки: однокомнатной квартиры, общей площадью 26,46 кв.м. находящегося по адресу: г. Пермь, ул. ****, установив начальную продажную стоимость в размере 686 400 руб.
Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 31.08.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Николаевой Анны Сергеевны - без удовлетворения.
Уточнить абзац 3 резолютивной части решения, изложив его в следующей редакции:
Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на право требования предмета ипотеки: однокомнатной квартиры, общей площадью 26,46 кв.м. находящегося по адресу: г. Пермь, ул. ****, установив начальную продажную стоимость в размере 686 400 руб.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
