Дата принятия: 19 июня 2018г.
Номер документа: 33-1893/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2018 года Дело N 33-1893/2018
от 19 июня 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Фоминой Е.А.,
судей: Ходус Ю.А., Вотиной В.И.,
при секретаре Скороходовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Жихровой Екатерины Юрьевны на решение Советского районного суда г. Томска от 28 марта 2018 года
по делу по иску Половинкиной Регины Ивановны, Хахелевой Ренаты Ивановны, Вибе Светланы Григорьевны, Вибе Александра Ивановича к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять недвижимое имущество для муниципальных нужд с прекращением права собственности на него, выплатить выкупную стоимость за изымаемое имущество
заслушав доклад судьи Ходус Ю.А., пояснения истца Хахелевой Р.И., ее представителя Костычевой Т.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Потапова А.М., полагавшего апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению частично,
установила:
Половинкина Р.И., Хахелева Р.И., Вибе С.Г., Вибе А.И. обратились в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска, в котором, с учетом уточнения требований, просили возложить на ответчика обязанность изъять у каждого из них для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: /__/ (по 1/4 в праве общей долевой собственности), а так же доли в земельном участке под многоквартирным домом (кадастровый номер /__/) путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установив размер выкупной цены 446403,34 руб. каждому.
В обоснование требований указали, что истцы являются собственниками (по 1/4 доли каждый) жилого помещения по адресу: /__/, а также земельного участка под домом в доле пропорциональной доле в общей площади на жилое помещение. Жилой дом по названному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Томска N 1348 от 23.12.2016 спорное жилое помещение и земельный участок изъяты для муниципальных нужд. 13.09.2017 истцам было предложено заключить соглашение об изъятии спорного имущества, установлена выкупная цена - 1050 606,16 руб., с размером которой истцы не согласились.
В судебном заседании истец Хехелева Р.И., ее представитель Наумова И.Г. требования поддержали по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика Жихрова Е.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск.
В своем заключении помощник прокурора Советского района г. Томска Богданова Н.Н. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов Половинкиной Р.И., Вибе С.Г., Вибе А.И.
Обжалуемым решением на основании ч. 1, 2., 6, 7, 9, 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подп. "л" п. 20, п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года, ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв.Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 67, ч. 3 ст. 86, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иск удовлетворен частично, распределены судебные расходы. Постановлено обязать муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г. Томска изъять у истцов для муниципальных нужд квартиру по адресу: /__/ (по 1/4 доли у каждого), а также доли в земельном участке под указанным многоквартирным домом, путем выкупа с прекращением права собственности Половинкиной Р.И., Хахелевой Р.И., Вибе С.Г., Вибе А.И. на указанное жилое помещение и земельный участок, установив размер выкупной стоимости 373 500 руб. каждому, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе представитель ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Жихрова Е.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования частично, возложив на ответчика обязанность изъять у истцов для муниципальных нужд квартиру по адресу /__/ (по 1/4 доли у каждого), а также доли в земельном участке под указанным многоквартирным домом, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение и земельный участок, установив размер выкупной стоимости: по 305150 руб. в пользу Вибе С.Г., Вибе А.И., по 183900 руб. в пользу Хахелевой Р.И., Половинкиной Р.И.; взыскать в пользу ООО "Бюро оценки и недвижимости ТОККО" за проведение судебной экспертизы 8 217 руб. с муниципального образования "Город Томск" за счет средств местного бюджета, по 1545 руб. с Вибе С.Г., Вибе А.И., по 1846,50 с Хахелевой Р.И., Половинкиной Р.И.; в удовлетворении остальной части требований отказать.
Не соглашается с результатами экспертного заключения ООО "Независимое бюро "ВЕТО", положенного в основу судебного акта в части определения стоимости жилого помещения, поскольку, оценивая квартиру, эксперт руководствовался ценами сделок с объектами, в стоимость которых входит стоимость доли в праве на земельный участок и доли в праве на общее имущество многоквартирного дома.
Отмечает, что в силу закона земельный участок под многоквартирным домом не обладает самостоятельной оборотоспособностью и доля в праве на него подлежит переходу неразрывно с переходом права собственности на помещение.
Указывает на то, что стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома (включая земельный участок) не может устанавливаться отдельно и подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения. Выводы эксперта ООО "Независимое бюро "ВЕТО" об обратном, отраженные в заключении, не соответствуют требованиям закона.
Считает, что право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт возникло только у Вибе С.Г. и Вибе А.И., которые приобрели право собственности на жилое помещение в соответствии с нормами о приватизации жилищного фонда Российской Федерации на основании договора передачи, тогда как Хахелева Р.И. и Половинкина Р.И. по договорам дарения.
Не оспаривает право истцов на получение выкупной цены изъятого имущества, однако полагает верной сумму, определенную по результатам судебной экспертизы, выполненной ООО "Бюро оценки и недвижимости ТОККО", на основании чего приводит свой контррасчет, согласно которому стоимость доли, подлежащая компенсации в пользу Вибе С.Г., Вибе А.И. составляет 305150 руб. каждому (с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по 121250 руб.), в пользу Хахелевой Р.И., Половинкиной Р.И. - 183 900 руб. каждому.
Не соглашается с произведенным судом распределением судебных расходов по делу.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Советского района г. Томска Богданова Н.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В выкупную стоимость в силу закона также включаются: компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (соответствующая доля), стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Согласно подп. "и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", из содержания ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Судом установлено, что собственниками жилого помещения по адресу: /__/ являются Половинкина Р.И., Хахелева Р.И., Вибе С.Г., Вибе А.И. по 1/4 доли каждый.
Право собственности истцов Вибе С.Г., Вибе А.И. по 1/2 доли у каждого на спорную квартиру возникло на основании договора передачи в собственность в порядке приватизации N 10634 от 26.09.2001, заключенному с объединенной администрацией Кировского и Советского округов г. Томска.
Право собственности Хахелевой Р.И. на 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение приобретено на основании договора дарения от 28.06.2010, заключенного с Вибе А.И.
Право собственности Половинкиной Р.И. на 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение приобретено на основании договора дарения от 26.12.2013, заключенного с Вибе С.Г.
Установлено, что Половинкиной Р.И., Хахелевой Р.И., Вибе С.Г., Вибе А.И. принадлежат также доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: /__/, размер доли пропорционален размеру общей площади спорного жилого помещения.
Жилой дом, расположенный по адресу: /__/, признан аварийным и подлежащим сносу согласно заключению межведомственной комиссии N 947 от 15.08.2013 и постановлению администрации города Тома от 19.11.2013 N 1315.
Истцы от самостоятельного сноса многоквартирного жилого дома отказались.
Постановлением администрации Города Томска от 23.12.2016 N 1348 в отношении земельного участка по адресу: /__/, и жилого помещения, принадлежащего истцам, было принято решение об изъятии для муниципальных нужд. Указанное постановление прошло процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует п. 4 выписки из ЕГРН от 06.10.2017 на спорную квартиру.
Истцам направлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором размер возмещения за изымаемое имущество определен в 1 050 606,16 рублей, данное соглашение истцами получено 13.09.2017 и не подписано ими.
Отказ истцов от заключения соглашения обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие.
Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истцы правомерно обратились в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возложении на муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г. Томска обязанности изъять у Половинкиной Р.И., Хахелевой Р.И., Вибе С.Г., Вибе А.И. для муниципальных нужд принадлежащую им долю в жилом помещении путем выкупа с прекращением права собственности на указанную долю.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в части установленного размера выкупной цены - 373500 рублей за изымаемую долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок, принадлежащих Половинкиной Р.И., Хахелевой Р.И., исходя из следующего.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
Из материалов дела следует, что право собственности Хахелевой Р.И. на 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение приобретено на основании договора дарения от 28.06.2010, заключенного с Вибе А.И, право собственности Половинкиной Р.И. на 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение приобретено на основании договора дарения от 26.12.2013, заключенного с Вибе С.Г.
Таким образом право собственности приобретено указанными истцами не в порядке приватизации. Вместе с тем статья 16 Закона о приватизации связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) при неисполнении на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.
Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истцов Хахелевой Р.И. и Половинкиной Р.И. не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к указанным истцам не являлся наймодателем и невыполненных перед ними работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, обязанности ответчик не имел, следовательно, вышеуказанные истцы не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный ремонт.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что из размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение у истцов Половинкиной Р.И., Хахелевой Р.И. компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома подлежит исключению, в связи с чем размер выкупной цены Половинкиной Р.И. и Хахелевой Р.И. составит 260250 рублей каждой.
Вопреки доводам жалобы, при определении размера выкупной цены жилого помещения суд принял за основу заключение судебной экспертизы ООО "Вето" исходя из тех обстоятельств, что экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение в полной мере отвечает требованиям законодательства, является мотивированным, представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертами вопросы, неясностей и противоречий не содержит.
Оснований не доверять указанному заключению у суда не имелось. В судебном заседании эксперт Б. выводы экспертизы подтвердил, сторонами они не оспорены.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что определение рыночной стоимости жилого помещения истца ООО "Независимое бюро "ВЕТО" производилось на основе аналогов жилых помещений, в цену которых в силу закона уже включена стоимость доли в праве на земельный участок, что привело к двойному учету стоимости доли на земельный участок в выкупной цене, не может быть признана обоснованной, так как из заключения судебной экспертизы, содержащего описание качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, а также из приложений к нему - распечаток данных сайтов в отношении каждого из использованных экспертом объектов - аналогов не следует, что цены данных объектов включают стоимость доли на земельный участок.
Более того, допрошенный в судебном заседании эксперт Б. подтвердил, что при выполнении заключения судебной экспертизы не было двойного включения в состав выкупной цены стоимости доли в праве на земельный участок.
Указанное обстоятельство в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не опровергнуто.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суд необоснованно отдельно определилстоимость доли в праве на земельный участок, судебная коллегия признает несостоятельными по следующим обстоятельствам.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями ст. 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения подлежит учету стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Учет стоимости доли в праве на земельный участок соответствует положениям ч. 3 ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона, не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи.
Правовая позиция относительно необходимости учета стоимости доли в праве на земельный участок также изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.
Доводы апелляционной жалобы о перераспределении судебных расходов в связи с изменением размере выкупной цены подлежат отклонению поскольку истцами заявлены имущественные требования, не подлежащие оценке, которые по итогам рассмотрения дела удовлетворены в полном объеме.
Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и обстоятельств. Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене или изменению решения суда в остальной части, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Жихровой Екатерины Юрьевны удовлетворить частично.
Решение Советского районного суда г. Томска от 28 марта 2018 года изменить, снизив размер выкупной цены, установленной в отношении изымаемых 1/4 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/ - 10а и земельный участок, принадлежащих Половинкиной Регине Ивановне, Хахелевой Ренате Ивановне с 373500 рублей до 260250 рублей каждому.
В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 09 ноября 2017 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
