Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-18869/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В.,

судей Бендюк А.К., Кудинова А.В.,

при помощнике судьи Беловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ИП Любек <Т.А.> на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 февраля 2021 года,

заслушав доклад судьи Внукова Д.В. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, доводах жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Косян С.А. обратилась в суд с иском к ИП Любек Т.А. о взыскании задолженности по договору.

В обоснование заявленных требований указано, что <Дата ...> между Косян С.А. и ИП Любек Т.А. заключен предварительный договор аренды, предметом которого является имущество, находящееся по адресу: <Адрес...>. Согласно предварительному договору, стороны должны были заключить основной договор в срок до <Дата ...>. Основной договор не заключен. В предварительном договоре указаны все существенные условия основного договора, которые сторонами были соблюдены, в том числе и график платежей за арендованное имущество, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между сторонами в период с <Дата ...> по <Дата ...>, согласно которому за ответчиком числится задолженность по аренде имущества в размере 1 327 500 руб. Досудебное требование истца о погашение имеющейся задолженности ответчиком не исполнено. Учитывая вышеизложенное, подан настоящий иск, в котором истец просит взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность по договору в размере 1 327 500 руб.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 февраля 2021 года исковые требования Косян С.А. к Любек Т.А. удовлетворены.

Суд взыскал с Любек Т.А. в пользу Косян С.А. задолженность в размере 1 327 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 14 838 руб.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ИП Любек Т.А. просит незаконное и необоснованное решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что фактическая площадь переданного в пользование имущества не соответствует указанной в договоре. Считает, что дело должно быть рассмотрено в порядке арбитражного судопроизводства.

В возражении на апелляционную жалобу Косян С.А. просит законное и обоснованное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Косян С.А. не явилась, сведений о причинах неявки не сообщила, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по имеющемуся в материалах дела адресу, в соответствии со ст. 113 ГПК РФ заказным письмом. В материалах дела имеется возвратный конверт с судебным вызовом. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления заказное письмо с уведомлением, направленное по указанному адресу, <Дата ...> прибыло в место вручения, <Дата ...> зарегистрирована неудачная попытка вручения, <Дата ...> судебный вызов возвращен отправителю.

Согласно п. 34 Приказа Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" почтовые отправления разряда "судебное" и разряда "административное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Применительно к пунктам 34, 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 г. N 234 и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции по извещению, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела, что соответствует правовой позиции, изложенной в п.п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, их неявка не является препятствием к разбирательству дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Любек Т.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, возражения, выслушав Любек Т.А., исследовав имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу требований ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. п. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, <Дата ...> между Косян С.А. (собственник) и ИП Любек Т.А. (арендатор) заключен предварительный договор аренды.

Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем в срок до <Дата ...> "договор передачи имущества во временное пользование - договор аренды" - жилого помещения, расположенного на земельном участке по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> на условиях и в срок, установленный настоящим договором.

Имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в следующем составе: помещения (жилые комнаты) всего <...> комнат общей площадью <...> кв.м., а также помещения (столовая и кафе) (п. 1.2 предварительного договора).

На основании п. 1.4 предварительного договора, договор аренды будет заключен сторонами сроком действия с <Дата ...> по <Дата ...>.

В соответствии с п. 1.8 предварительного договора стороны договорились, что при подписании договора передачи имущества во временное пользование - договора аренды, величина арендной платы за помещение составляет 4 600 000 руб. за все <...> месяцев.

Пунктом 2.1.2 предварительного договора предусмотрено, что в качестве обеспечения надлежащего исполнения принятых на себя по настоящему договору обязательств, арендатор выплачивает собственнику обеспечительный взнос в размере 200 000 руб., данная сумма является частью общей арендной платы. Обеспечительный взнос по предварительному договору оплачивается арендатором <Дата ...>. Далее арендатор обязуется произвести выплаты по арендной плате в следующем порядке:

- 500 000 руб. в срок до <Дата ...>;

- 1 000 000 руб. в срок до <Дата ...>;

- 1 500 000 руб. до <Дата ...>;

- 1 400 000 руб. до <Дата ...>.

Таким образом, содержание предварительного договора позволяет определить условия договорных отношений между истцом и ответчиком.

Стороны в суде первой инстанции не отрицали фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом с момента заключения предварительного договора от <Дата ...> до <Дата ...>.

Основной договор аренды имущества сторонами в установленный срок заключен не был.

Возражая против исковых требований, ответчик указывал, что фактическая площадь переданного в пользование имущества не соответствует указанной в договоре.

Между тем, доказательств того, что в период использования предоставленного имущества арендатором были заявлены претензии арендодателю относительно передачи имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что повлекло изменение условий договора, ответчиком не представлено.

Судом установлено, что истец передал, а арендатор принял имущество, указанное в п. 1.2 предварительного договора, и в период с <Дата ...> по <Дата ...> ответчик владел и пользовался указанным имуществом, осуществляя предпринимательскую деятельность, что свидетельствует о возникновение обязательств у арендатора по оплате арендуемого имущества в соответствии с условиями, определенными в предварительном договоре от <Дата ...>.

Поскольку в рассматриваемой ситуации арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - имущество было передано арендатору и использовалось им. Учитывая, что существенные условия, на которых подлежал заключению основной договор аренды, были согласованы сторонами в предварительном договоре, то незаключение основного договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей правоотношения, возникающие между сторонами при заключении договора аренды.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что согласно акту сверки взаимных расчетов за период с <Дата ...> по <Дата ...> в счет заключенного предварительного договора о заключении "договора передачи имущества во временное пользование - договор аренды от <Дата ...>", подписанным Косян С.А. и ИП Любек Т.А., по данным арендатора по состоянию на <Дата ...> задолженность в пользу арендодателя составляет 1 327 500 руб.

Данный акт сверки взаимных расчетов сторонами не оспаривался.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств, свидетельствующих об исполнении надлежащим образом обязательств по оплате задолженности, возникшей в связи с арендой имущества, ответчиком не представлено.

Поскольку стороны договорились о предмете договора аренды, фактически ее исполнили, арендуемое имущество было передано и находилось во владении и пользовании ответчика, учитывая, что арендатор обязательства по оплате договора не исполнил надлежащим образом, суд первой инстанции, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании задолженности в размере 1 327 500 руб., установленной в акте сверки взаимных расчетов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фактическая площадь переданного в пользование имущества не соответствует указанной в договоре, судебная коллегия отклоняет.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, разногласия относительно несоответствия предоставленного арендатору имущества условиям договора аренды, подлежат рассмотрению в самостоятельном исковом производстве.

Судом первой инстанции отказано в принятии встречного иска ИП Любек Т.А. к Косян С.А., содержащего требования к арендодателю в связи с несоответствием фактической площади переданного в пользование арендуемого имущества условиям договора.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств предъявления истцу указанных возражений в период использования арендуемого имущества, условия предварительного договора, либо размер арендной платы по данным основаниям изменен не был.

Поскольку данные обстоятельства не являются предметом настоящего спора, то указанные доводы не могут служить основанием для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы, не предоставляют право внесения арендной платы в меньшем размере.