Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 сентября 2021 года Дело N 33-1882/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Бзегежевой Н.Ш.,

судей - Муращенко М.Д. и Сиюхова А.Р.,

при секретаре судебного заседания - Паранук Д.Х.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителей истца Нагой С.Д. по доверенности Бжемуховой М.А. и Гасанова В.А. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 18 июня 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований ФИО1 к открытому акционерному обществу фирме "Адыгпромстрой" о защите прав потребителя, отказать".

Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения представителя истца Нагой С.Д. по доверенности Хабрачо Д.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ОАО фирма "Адыгпромстрой" по ордеру Шеуджен С.Н., полагавшей решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нагой С.Д. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу фирме "Адыгпромстрой" о защите прав потребителя, мотивировав свои требования тем, что 12.07.2017 заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве N-н, предметом которого являлось участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома с подземной парковкой, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 276, на земельном участке, с кадастровым номером N

Согласно описанию объекта долевого строительства, нежилое помещение N-и находится на первом этаже в первом подъезде 14-и этажной блок-секции 113-ти квартирного жилого дома в квартале N <адрес> составляет 119, 20 кв.м., состоящая из торгового зала, площадью 68,10 кв.м., ориентация - восток; бытового помещения персонала, площадью 12,6 кв.м., ориентация - запад; подсобного помещения, площадью 15,50 кв.м.; санузла персонала, площадью 3,2 кв.м.; помещения уборочного инвентаря, площадью 1,9 кв.м.; коридора, площадью 4,50 кв.м.; тамбура, площадью 4,6 кв.м.; тамбура, площадью 8,8 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. площади объекта долевого строительства определена в сумме 59 900 рублей, общая стоимость предмета договора составила 7 140 080 рублей. Указанная сумма оплачена истцом в полном объеме.

30.06.2020 при подписании акта приема-передачи нежилого помещения, истцу стало известно о том, что передаваемый ей объект не соответствует характеристикам, оговоренным и согласованным в участия в долевом строительстве N Так, общая площадь помещения должна составлять 119, 20 кв.м., в то время как фактическая площадь переданного истцу помещения составляет 108,1 кв.м., что меньше площади прописанной в пункте 1.1. вышеуказанного договора на 11,1 кв.м. Кроме того, договор заключен на помещение 1, а истцу передавалось помещение 2, что прописано в акте приема-передачи.

Согласно пункту 2.5. договора, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, стороны, на основании обмеров БТИ, производят уточнение общей площади. При изменении площади более чем на 5 %, между сторонами производится перерасчет стоимости долевого участия в финансировании строительства.

Таким образом, на основании пункта 2.5. договора, истец имеет право на возврат суммы в размере 664 890 рублей (стоимость 1 кв.м. - 59 900 рублей х 11,1 кв.м. - разница площади).

03.08.2020 в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о возврате вышеуказанной суммы, ответа на которую не поступило.

Просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 664 890 рублей, как разницу в площади переданного объекта недвижимости, неустойку в размере 664 890 рублей за период с 14.08.2020 по 19.02.2021 за 218 дней, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом суммы.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель истца Гасанов В.А.О. в судебном заседании, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ОАО "Адыгпромстрой" Колесников А.Н., просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Южного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Адыгея Шабалина Г.Е. в судебном заседании, просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционных жалобах представители истца Нагой С.Д. по доверенности Бжемухова М.А. и Гасанов В.А., просили решение суда отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Указывают, что передача застройщиком помещения меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Обращают внимание суда апелляционной инстанции на то, что при выполнении обмера АО "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ Южный филиал в общую площадь нежилого помещения не включено крыльцо, в результате чего общая площадь объекта долевого строительства составила 108,1 кв.м. Считают, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы. В целом доводы, приведенные в апелляционных жалобах аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении.

На апелляционную жалобу письменных возражений не поступило.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещавшихся о слушании дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, в также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено, что 12.07.2017 между Нагой С.Д. и ОАО фирма "Адыгпромстрой" заключен договор участия в долевом строительстве N-н, в соответствии с которым истец принимал участие в финансировании строительства ответчиком многоквартирного жилого дома с подземной парковкой, расположенного по адресу: <адрес>, квартал 276, на земельном участке, с кадастровым номером N общей площадью 2741 кв.м., в соответствии с проектной документацией и условиями указанного договора.

В соответствии с пунктом 1.1 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, застройщик - ответчик ОАО фирма "Адыгпромстрой" - после сдачи вышеуказанного многоквартирного дома в эксплуатацию, передает истцу - дольщику помещение N, расположенное на первом этаже 14-ти этажной блок - секции. Общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет 119, 2 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, в стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства входит: штукатурка стен, установка наружной металлопластиковой двери с замком, стяжка пола, установка металлопластиковых окон с подоконниками, отопление по проекту, водопровод и канализация: стояки, отводы, заглушки, внутренние устройства - водомеры, электрический счетчик; электрообеспечение по проекту, без осветительных устройств; места общего пользования: лифты, коридоры, тепловые пункты, электрощитовые, водомерные узлы, служебные помещения для ТСЖ, инженерные сети и сооружения, благоустройство прилегающей территории.

В соответствии с пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, долевое участие в строительстве дома дольщика составляет 7 140 080 рублей.

Вышеуказанная сумма по договору участия в долевом строительстве N от 12.07.2017 оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

Судом первой инстанции также установлено и подтверждается материалами дела, что общая проектная площадь объекта долевого строительства - нежилого помещения, в соответствии с договором участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, составляет 119, 2 кв.м., а площадь переданного истцу помещения по акту - приема передачи, зарегистрированного за истцом и поставленного на государственный кадастровый учет, составляет 108,1 кв.м. В связи с чем, согласно доводам иска образовалась разница в размере 11,1 кв.м., между проектной площадью объекта долевого строительства и площадью того же объекта, поставленного на государственный кадастровый учет.

Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, заключенного между истцом и ответчиком, являлось финансирование строительства многоквартирного дома, согласно которого ответчик обязался обеспечить строительство многоквартирного дома и передать истцу нежилое помещение в указанном доме, общей приведенной площади нежилого помещения в размере 119,2 кв.м., состоящей из суммы общей площади нежилого помещения и площади крыльца, включая установку подъемной платформы для обеспечения доступа граждан с ограниченными возможностями. При этом, истцом внесены денежные средства в качестве финансирования строительства многоквартирного дома в полном объеме, с учетом условий договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2017.

Данные взаимоотношения сторон урегулированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктами 1.1, 2.5 договора участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, общая площадь и нумерация объекта долевого строительства могут быть дополнительно скорректированы, в связи с уточнением проекта и по результатам проведения обмеров бюро технической инвентаризации. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, стороны, на основании обмеров БТИ, производят уточнение общей площади объекта долевого строительства, площади лоджии или балкона. При изменении указанной площади объекта долевого строительства, по результатам обмеров БТИ, более чем на 5%, между сторонами производится перерасчет стоимости долевого участия в финансировании строительства объекта долевого строительства.

Из представленного суду первой инстанции технического паспорта на здание многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее истцу, усматривается, что данное нежилое помещение состоит из торгового зала, площадью 71, 6 кв.м.; подсобного помещения, площадью 14, 7 кв.м.; коридора, площадью 4,2 кв.м.; помещения уборочного инвентаря, площадью 1,8 кв.м.; санузла, площадью 1,7 кв.м.; санузла, площадью 1,5 кв.м.; бытового помещения, площадью 12, 6 кв.м., а также крыльца, площадью 9 кв.м. (л.д. 84-89).

Таким образом, в границах внешних стен помещения, переданного ответчиком истцу, имеется площадка - крыльцо, оборудованное подъемной платформой для обеспечения доступа граждан с ограниченными возможностями, и являющееся входом в помещение, находящееся внутри здания многоквартирного дома, крышей которой служит плита перекрытия первого этажа многоквартирного дома.

Строительство жилого дома завершено, жилой дом введен в эксплуатацию 29.04.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 77).

В соответствии с односторонним актом о передаче нежилого помещения от 15.09.2020, застройщик (ответчик ОАО фирма "Адыгпромстрой") передал дольщику (истец Нагой С.Д.) нежилое помещение N, находящегося на первом этаже в первом подъезде, общей площадью 108,1 кв.м., кадастровый номер N (л.д. 76).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив доказательства в их совокупности и взаимной связи, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика денежных средств, в счет образовавшейся разницы между проектной площадью объекта долевого строительства и площадью данного объекта недвижимости, исходя из того, что с учетом крыльца площадь квартиры составляет 117,1 кв.м., что на 2,1 кв.м. меньше проектной площади помещения, в соответствии с договором участия в долевом строительстве N от 12.07.2017, и не превышает 5 % погрешности в изменении площади, предусмотренной упомянутым договором участия в долевом строительстве. При этом, как установлено в судебном заседании суда первой инстанции, крыльцо, площадью 9 кв.м., с оборудованной подъемной платформой для лиц с ограниченными возможностями остается в собственности истца.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам апелляционных жалоб.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционных жалоб о том, что в общую площадь нежилого помещения незаконно не включено крыльцо, в результате чего общая площадь объекта долевого строительства составила 108,1 кв.м., судебная коллегия считает несостоятельными.

Как усматривается из материалов дела, согласно техническому паспорту Отделение по Республике Адыгея Южного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" фактическая площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 2,1 кв.м., что привело к уменьшению общей проектной площади объекта со 119,2 кв.м. до 117,1 кв.м.

Является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что исходя из буквального толкования пунктов 1.1, 2.5 заключенного между сторонами договора N участия в долевом строительстве от 12.07.2017 стороны предусмотрели возможность изменения площади объекта долевого строительства и его нумерации.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, применительно к правоотношениям сторон под общей проектной площадью объекта долевого строительства при произведении взаиморасчетов между сторонами понимается площадь всех комнат, в том числе площадь помещений вспомогательного назначения, балконов, лоджий.

Общая площадь объекта долевого строительства и площадь балкона (лоджии) уточняются после окончания строительства объекта на основании результатов обмеров БТИ, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении договора.

В силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, которые действовали на момент возникновения правоотношения (далее - Требования N 90).

В соответствии с пунктом 5 Требований N 90 в площадь нежилого здания, сооружения включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий).

В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах - пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей, над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям не требуется предусматривать проход для обслуживающего персонала), площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников.

Согласно пункту 10 Требований N 90 площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

В этой связи при определении площади нежилого помещения для целей осуществления государственного кадастрового учета площадь крыльца в площадь нежилого помещения не включается.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что площадь нежилого помещения согласно вышеупомянутому техническому паспорту составляет 117,1 кв.м. (108,1 кв.м. + 9 кв.м.).

Площадь нежилого помещения указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости составила 108,1 кв.м., поскольку сведения, указанные в ЕГРН показывают площадь помещения без учета площади крыльца, переданного истцу (л.д. 77).

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в соответствии с пунктом 51 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" в чертеже производится зарисовка контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично.

Следовательно, крыльцо не включается в контур здания, однако обозначается на поэтажном плане здания для наиболее точного отображения ситуации относительно образуемого или реконструируемого объекта недвижимости.

Учитывая, что истец в соответствии с пунктами 1.1, 2.5 упомянутого договора участия в долевом строительстве было известно о возможном изменении площади объекта долевого строительства и его нумерации по результатам проведения обмеров бюро технической инвентаризации, у суда первой инстанции обоснованно не имелось правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика денежных средств, в счет образовавшейся разницы между проектной площадью объекта долевого строительства и площадью данного объекта недвижимости, поставленного на государственный кадастровый учет, за площадь в виде крыльца, не включенную в площадь нежилого помещения по техническому паспорту.

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, оснований для удовлетворения требований в остальной части у суда также не имелось.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно отказал в назначении по делу судебной экспертизы судебной коллегией отклоняется. Данный довод не влечет отмену решения суда, поскольку в силу положений статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование, прием и оценка доказательств, определение достаточности доказательств является компетенцией суда первой инстанции, суд, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств.