Дата принятия: 28 июля 2020г.
Номер документа: 33-1880/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2020 года Дело N 33-1880/2020
г. Курск
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Муминовой Л.И.
судей Рязанцевой О.А., Волкова А.А.
при секретаре Брежневой Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июля 2020 года гражданское дело по иску ООО "Сапфир-Агро" к Севрюковой Светлане Дмитриевне об обращении взыскания на предмет залога, поступившее по апелляционной жалобе Севрюковой С.Д. на решение Хомутовского районного суда Курской области от 02 марта 2020 года, которым постановлено:
Уточненные исковые требования удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки (залога квартиры) от 15 августа 2016 года, зарегистрированного в ЕГРН 19 августа 2016 года, принадлежащую Севрюковой Светлане Дмитриевне квартиру общей площадью 102,2 кв.м, с кадастровым N, расположенную по адресу<данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 588 753 (пятьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот пятьдесят три) руб. 60 коп.
Установить, что залогодержателю из стоимости заложенного имущества подлежит уплате 742 241 (семьсот сорок две тысячи двести сорок один) руб. 19 коп.
Заслушав доклад судьи Рязанцевой О.А., судебная коллегия
установила:
ООО "Сапфир-Агро" обратилось в суд с иском к Севрюковой С.Д. об обращении взыскания на предмет залога, указав, что 15 августа 2016 года между займодавцем ФХ "Сапфир" Бурухина В.А. (правопредшественник истца) и заемщиком Севрюковой С.Д. заключен договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества N (с учетом дополнительных соглашений от 20 сентября 2016 года и от 15 августа 2018 года), согласно которому ответчику был предоставлен заем в размере 700 000 руб. сроком до 15 августа 2019 года под 7,5% годовых. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами заключен договор ипотеки (залога квартиры) от 15 августа 2016 года, зарегистрированный в ЕГРН 19 августа 2016 года, в соответствии с которым ответчик передала в залог трехкомнатную квартиру, общей площадью 83,8 кв.м, с кадастровым N, расположенную по адресу: <данные изъяты>, принадлежащую ответчику на праве собственности. Решением Хомутовского районного суда Курской области от 10 октября 2019 года, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по вышеуказанному договору займа и госпошлина на общую сумму 742 241,19 руб.
С учетом уточнения исковых требований истец просит обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки (залога квартиры) от 15 августа 2016 года, зарегистрированного в ЕГРН 19 августа 2016 года, принадлежащую Севрюковой Светлане Дмитриевне квартиру общей площадью 102,2 кв.м, с кадастровым N, расположенную по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 588 753,60 руб., поскольку в судебном заседании было установлено, что спорная квартира имеет площадь 102,2 кв.м, а ее рыночная стоимость согласно заключению судебной экспертизы N составляет 735 942 руб. В соответствии с п.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке", т.к. начальная продажная цена заложенного имущества определена на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости. Также представитель истца пояснила, что ответчик после вынесения решения суда никаких сумм в погашение задолженности не вносила.
Ответчик Севрюкова С.Д. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.
Третье лицо и законный представитель третьего лица малолетней Рудиковой А.Р. Титова Е.А. возражала против удовлетворения исковых требований.
По делу было принято вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Севрюкова С.Д. просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении требований ООО "Сапфир-Агро".
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, выслушав объяснения Севрюковой Д.В., ее представителя Максаковой Т.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО " Сапфир-Агро" по доверенности Сорокиной Е.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия считает определение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Судом установлено, что 15 августа 2016 года между ФХ "Сапфир" Бурухина В.А. и Севрюковой С.Д. был заключен договор процентного займа N. Решением Хомутовского районного суда Курской области от 10 октября 2019 года по гражданскому делу N года (т.1 л.д.27-31, 63-67, 107-116) с Севрюковой С.Д. в пользу ООО "Сапфир-Агро" (правопреемника ФХ "Сапфир" Бурухина В.А.) взыскана задолженность по договору процентного займа N, обеспеченного залогом недвижимого имущества, заключенному 15 августа 2016 года (в редакции дополнительных соглашений к договору от 23 августа 2016 года и от 15 августа 2018 года) между ФХ "Сапфир" Бурухина В.А. и Севрюковой С.Д. в размере 580 000 руб., проценты по ставке 7,5% годовых за пользование суммой займа за период с 15 августа 2016 года по 22 августа 2019 года в размере 145461,81 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6324,38 руб. за период с 16 августа 2019 года по 10 октября 2019 года, расходы по оплате госпошлины в сумме 10 455 руб., а всего взыскано 742241,19 руб.
Учитывая, что решение Хомутовского районного суда Курской области от 10 октября 2019 года вступило в законную силу 15 ноября 2019 года, стороны (ООО "Сапфир-Агро" и Севрюкова С.Д.) участвовали в деле в качестве истца и ответчика соответственно, в соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ указанные обстоятельства являются обязательными для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.
Кроме того, как следует из материалов дела, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по вышеуказанному договору процентного займа N от 15 августа 2016 года между залогодателем Севрюковой С.Д. и залогодержателем ФХ "Сапфир" Бурухина В.А. (правопредшественником ООО "Сапфир-Агро") заключен договор ипотеки (залога квартиры) от 15 августа 2016 года (в редакции дополнительных соглашений от 20 сентября 2016 года и от 15 августа 2018 года) (далее договор ипотеки), согласно которому залогодатель передала залогодержателю в залог недвижимое имущество трехкомнатную квартиру N, площадью 83,8 кв.м с кадастровым N, расположенную по адресу: <данные изъяты>, принадлежащую Севрюковой С.Д. на праве собственности. Также данным договором предусмотрено, что залогом обеспечены, в том числе обязательства заемщика по возврату суммы займа в размере 700 000 руб. и процентов; предмет залога считается переданным в залог залогодержателю с момента государственной регистрации залога в пользу залогодержателя в ЕГРН. Договор ипотеки 19 августа 2016 года зарегистрирован в ЕГРН (регистрационная запись N). Согласно дополнительному соглашению от 20 сентября 2016 года к заключенному между ООО "Сапфир-Агро" и Севрюковой С.Д. договору ипотеки в связи с реорганизацией с 14 сентября 2016 года ФХ "Сафпир" Бурухина В.А. в форме преобразования в ООО "Сапфир-Агро" стороны признают, что ООО "Сапфир-Агро" является полным правопреемником ФХ "Сапфир" Бурухина В.А. по всем его правам и обязательствам, возникшим по договору ипотеки. При этом дополнительным соглашением от 15 августа 2018 года к договору ипотеки, зарегистрированным в ЕГРН 25 октября 2018 года (регистрационная запись N), стороны согласовали, что ипотекой обеспечивается надлежащее исполнение обязательств заемщика по договору процентного займа N от 15 августа 2016 года на сумму 700 000 руб. со сроком погашения 15 августа 2019 года с начислением 7,5% годовых за пользование займом в период, на который предоставлен заем; пункты договора ипотеки, незатронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.
Вышеуказанные обстоятельства не оспариваются ответчиком, подтверждаются договором ипотеки (залога квартиры) от 15 августа 2016 года (т.1 л.д.16-19, 90-93), дополнительными соглашениями к договору ипотеки от 20 сентября 2016 года (т.1 л.д.21, 96-97) и от 15 августа 2018 года (т.1 л.д.22, 94-95), договором процентного займа N от 15 августа 2016 года, обеспеченного залогом недвижимого имуществ (т.1 л.д.15, 88-89), дополнительным соглашением к договору процентного займа от 15 августа 2018 года (т.1 л.д.98), свидетельством о государственной регистрации права N от 26 октября 2013 года (т.1 л.д.35, 121), поэтому суд признает их установленными.
Таким образом, судом установлено, что объектом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>, как единый объект, общей площадью 102,2 кв. м. с кадастровым N, что подтверждается, выпиской из ЕГРН от 13 января 2020 года (т.1 л.д.235-237) и свидетельством о государственной регистрации права N от 26 октября 2013 года (т.1 л.д.35, 121). Ипотекой обеспечены как сумма основного долга и договорные проценты, так и проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы.
Доводы апелляционной жалобы Севрюковой С.Д. о том, что обращение взыскания на спорную квартиру как на предмет залога невозможно, поскольку она является единственным жильем для ответчика и членов ее семьи, при этом в квартире зарегистрирована и проживает несовершеннолетняя Рудикова А.Р., не опровергает выводов суда.
В силу ст.79 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.
Согласно абз.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено среди прочего на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
По смыслу указанной нормы, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Выводы суда об обращении взыскания на заложенное имущество судебная коллегия считает правильными, учитывая, что после вынесения решения о взыскании задолженности по договору займа ответчиком в погашение долга денежных средств не вносилось, что не оспаривается самим ответчиком и подтверждается пояснениями представителя истца и сообщением ОСП по Дмитриевскому, Хомутовскому и Конышевскому районам от 15 января 2020 года N (т.1 л.д.239), согласно которому на исполнении в отделе находится исполнительное производство N о взыскании задолженности с Севрюковой С.Д. в пользу ООО "Сапфир-Агро" с остатком задолженности 742 241,19 руб., спорная квартира, являющаяся предметом ипотеки, в настоящее время также принадлежит Севрюковой С.Д., а ее площадь составляет 102,2 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН N от 17 августа 2019 года (т.1 л.д.32-34, 117-120), N от 13 декабря 2019 года (т.1 л.д.75) и от 13 января 2020 года (т.1 л.д.235-237).
Доводы апелляционной жалобы о том, что по договору ипотеки залоговое имущество имеет площадь 83,8 кв.м., а не 102, 2кв. м., как это указано судом, тогда как общая площадь квартиры 120 кв.м., являются несостоятельными.
Так, согласно выписке из реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 75), спорная квартира, площадью 102,2 кв.м. зарегистрирована в реестре 26.10.2013 года.
26.10.2013 года Севрюковой С.Д. выдано свидетельство о государственной регистрации права, однако площадь квартиры указана как 83,8 кв.м
Согласно технического паспорта от 2010 года общая площадь квартиры на 2010 год составляла 102,2 кв.м.
На момент заключения договора залога Севрюковой С.Д. квартиры площадью 83,8 кв.м. не существовало, что подтвердила Севрюкова С.Д. в суде апелляционной инстанции, а имелась квартира площадью 102,2 кв.м, которая и была зарегистрирована в реестре прав на недвижимое имущество.
Правоустанавливающих документов, подтверждающих площадь спорной квартиры 120 кв.м. Севрюковой С.Д. суду не представлено.
Таким образом, техническая ошибка в свидетельстве о государственной регистрации права не является основанием к отказу в удовлетворении требований истца, поскольку предметом залога являлась квартира <данные изъяты>.
Руководствуясь ч.1 ст.350 ГК РФ, п.1 ст.56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд определяет порядок реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
При разрешении вопроса об определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходил из заключения эксперта N от 19 февраля 2020 года, из которого следует, что рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 102,2 кв.м, с кадастровым N, расположенной по адресу: <данные изъяты>, составляет 735 942 руб.
Данное заключение судом принято во внимание и признано достоверным и допустимым доказательством, поскольку оно составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение является полным, научно обоснованным, произведено в соответствии с нормативными требованиями на основе справочных материалов оценщика недвижимости за 2019 год, объект исследования непосредственно осматривался экспертом, учтены все его основные характеристики, в том числе его реальная площадь на момент исследования (102,2 кв.м), при исследовании для определения рыночной стоимости объекта экспертом использован сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж), что мотивировано в заключении, также в заключении подробно мотивировано целесообразность неиспользования экспертом иных подходов; факт страхования экспертом своей деятельности, его профессиональная подготовка и членство в Некоммерческом партнерстве "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" подтверждается приложенными к отчету документами,
Отчет оценщика N от 27 декабря 2019 года (т.1 л.д.143-216) судом не принят во внимание, поскольку подготовивший указанный отчет оценщик не предупреждался об уголовной ответственности в соответствии со ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в отчете отсутствует расчет корректировок на площадь объекта, отделку, наличие балкона/лоджии, покрытие полов, местоположение, отопление, площадь кухни. При исследовании оценщиком были использованы данные о квартирах <данные изъяты> района, который находится значительно ближе как к г.<данные изъяты>. Более того, из представленных скриншотов невозможно установить места нахождения квартир, т.к. в них указан г.<данные изъяты>. Кроме того, при составлении указанного отчета были использованы устаревшие справочники: при корректировке на предложение (уторговывание) использовался справочник Лейфера Л.А. 2010 года, а в заключении эксперта N справочник Лейфера Л.А. 2019 года.
Исходя из положений п.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, судом установлена начальная продажная цена заложенного имущества в сумме 588 753,60 руб. (735 942 руб. х 80%).
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно дана оценка стоимости залогового имущества, являются несостоятельными, поскольку судом дана оценка представленным доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, не согласится с данной оценкой у судебной коллегии нет оснований.
Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен в соответствии с требованиями ст. ст. 98, 100 ГПК РФ.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Хомутовского районного суда Курской области от 02 марта 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
