Определение Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 11 ноября 2020 года №33-1870/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 ноября 2020 года Дело N 33-1870/2020
11 ноября 2020 года Великий Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего Котовой М.А.
судей Константиновой Ю.П., Комаровской Е.И.
при секретаре Л.В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Котовой М.А. по апелляционным жалобам П.Г.В. и П.Д.В. на решение Валдайского районного суда Новгородской области от 20 августа 2019 года,
установила:
П.Г.В. обратилась в суд с иском к администрации Демянского муниципального района Новгородской области (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - Управление) о признании договора аренды действительным и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке.
В обоснование иска указала, что <...> между администрацией и ее отцом П.В.Д. заключен договор аренды <...> земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на <...> лет. Спорный земельный участок на основании акта приема-передачи П.В.Д. принял, и с этого момента он с семьей пользовался участком, платил арендные платежи до <...> года, спора по задолженности не имеется. <...> П.В.Д. умер. Она как наследник по закону (дочь) подала нотариусу заявление о принятии наследства, в том числе в виде арендных прав отца на указанный земельный участок. Из информации, полученной от администрации Демянского муниципального района Новгородской области и Управления Росреестра по Новгородской области следовало, что из-за того, что покойный отец не зарегистрировал договор аренды в установленном порядке, в <...> году администрацией арендуемый земельный участок был снят с кадастрового учета, в связи с чем в ЕГРН отсутствуют сведения о вышеуказанном земельном участке и зарегистрированных правах на него. По этой причине нотариус отказала ей в выдаче свидетельства на наследство в виде права аренды земельного участка по договору от <...> Несмотря на отсутствие регистрации, договор аренды является действующим между сторонами, поскольку администрацией Демянского муниципального района Новгородской области вплоть до смерти отца принимались арендные платежи за участок, в том числе с учетом увеличения ставки аренды, при том, что о снятии участка с кадастрового учета администрацией отцу не сообщалось. Полагает, что спорный земельный участок должен быть восстановлен в системе кадастрового учета и право аренды на него включено в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти отца.
Решением Валдайского районного суда Новгородской области от 20 августа 2019г. в иске П.Г.В. отказано.
В апелляционной жалобе П.Г.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, указывая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Обращает внимание на то, что администрация передала, а наследодатель принял земельный участок без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование арендованным земельным участком и по иным условиям договора было достигнуто сторонами и надлежаще ими исполнялось, споры по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовали.
П.Д.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, полагая, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, ссылаясь на то, что отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка не является основанием к его признанию незаключенным или недействительным, поскольку стороны таких требований не заявляли.
В возражениях на апелляционную жалобу, поданную П.Г.В., Управление считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 ноября 2019 г. решение Валдайского районного суда Новгородской области от 20 августа 2019 г. оставлено без изменения, апелляционные жалобы П.Г.В. и П.Д.В. - без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 31 августа 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 ноября 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и поданных на жалобу П.Г.В. возражений, выслушав П.Г.В. и Д.В., судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что на основании постановления администрации Демянского муниципального района Новгородской области от <...> <...> "О заключении договора аренды земельного участка с П.В.Д. на новый срок", <...> между администрацией и П.В.Д. заключен договор аренды земельного участка <...>, по условиям которого П.В.Д. в аренду сроком на <...> лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства.
Пунктом 2.2 договора установлено начало действия договора - с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новгородской области.
Государственная регистрация данного договора в установленном законом порядке не производилась.
П.В.Д. <...> умер.
Из материалов наследственного дела <...> от <...> следует, что наследниками П.В.Д. первой очереди по закону являются его дети: дочь - П.Г.В. (истец) и сын - П.Д.В. (третье лицо), которые в установленный законом срок обратились к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, однако оформить наследственные права в виде права аренды вышеуказанного земельного участка не представилось возможным ввиду того, что в <...> г. сформированный администрацией для аренды земельный участок был снят с кадастрового учета из-за того, что договор аренды арендатором П.В.Д. зарегистрирован не был, в связи с чем в ЕГРН отсутствуют сведения о вышеуказанном земельном участке и зарегистрированных правах на него.
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 г., договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из толкования норм законодательства о регистрации договора, данных высшими судебными инстанциями, предоставление конкретного имущества в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, свидетельствует о принятии арендодателем на себя обязательства (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, в связи с чем сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ, действующей с 1 июня 2015 г., договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ, введенного в действие Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ с 1 июня 2015 г., сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ.
Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Таким образом, приведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды имущества между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его нерегистрации в установленном порядке, с оценкой такой позиции стороны как недобросовестной, и наличием права другой стороны при таких обстоятельствах заявить требование о регистрации сделки.
Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды, в нарушение требований ст. 26 п. 2 ЗК РФ, ст. 609 п. 2 ГК РФ, в установленном законом порядке не зарегистрирован, то в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 433 ГК РФ) он является незаключённым, а потому у наследодателя на день открытия наследства отсутствовали права на это имущество.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом суда по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договора считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия договора о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
Как следует из материалов дела, оспариваемый договор аренды был заключен между арендодателем в лице администрации Демянского муниципального района Новгородской области и П.В.Д. При этом, при передаче имущества и подписании акта приема-передачи у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, его характеристиках и стоимости арендной платы.
В п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
В силу части 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Одновременно, из пункта 6 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Поскольку П.В.Д. выполнял обязательства по договору аренды земельного участка <...> от <...>, администрация признает факт получения денежных средств по данному договору, чем фактически подтверждает действие договора аренды.
На основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о заключении и исполнении договора.
Правило, предусмотренное п. 3 ст. 432 ГК РФ, вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ) (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 г.).
Таким образом, сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе ссылаться на то, что договор является незаключенным, так как это будет противоречить принципу добросовестности.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных П.Г.В. требований о признании договора аренды земельного участка действительным.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.
Статьей 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Учитывая положения п. 2 ст. 13 ГПК РФ, п. 1 ст. 16 АПК РФ, восстановление сведений об аннулированном и исключенном из государственного кадастра недвижимости земельном участке с тем же кадастровым номером возможно на основании соответствующего решения суда об обязании органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, восстановить сведения о земельном участке с ранее присвоенным ему кадастровым номером.
Учитывая приведенные правовые нормы, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия, удовлетворяя требования истца, считает необходимым восстановить сведения о земельном участке площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> в государственном кадастре недвижимости с ранее присвоенным ему кадастровым номером.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Валдайского районного суда Новгородской области от 20 августа 2019 г. отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования П.Г.В. к администрации Демянского муниципального района Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области о признании договора аренды действительным и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке удовлетворить.
Признать договор аренды <...>, заключенный <...> между администрацией Демянского муниципального района Новгородской области и П.В.Д. действительным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области восстановить сведения о земельном участке площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, в государственном кадастре недвижимости с ранее присвоенным ему кадастровым номером.
Председательствующий М.А. Котова
Судьи Ю.П. Константинова
Е.И. Комаровская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка