Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 10 октября 2017 года №33-1867/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 10 октября 2017 года Дело N 33-1867/2017
 
г. Йошкар-Ола 10 октября 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Халиулина А.Д.,
судей Лоскутовой Н.Г. и Кольцовой Е.В.,
при секретаре Артизанове А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 июля 2017 года, которым постановлено отказать в удовлетворении искового заявления жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» к Ширнину Ю. А., Ширниной Т. А., Ширнину А. Ю. о взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Кольцовой Е.В., судебная коллегия
установила:
жилищно-эксплуатационный потребительский кооператив «КоопДом» (далее - ЖЭПК «КоопДом») обратился в суд с иском к Ширнину Ю.А., Ширниной Т.А., Ширнину А.Ю. о взыскании задолженности по оплате найма жилого помещения и коммунальных услуг за период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2016 года в размере 61702 руб., пени за несвоевременно внесенную оплату в размере 13086 руб. 72 коп.
В обоснование иска указано, что ответчики проживают в квартире < адрес>, относящейся к частному жилому фонду коммерческого использования. Собственником жилого помещения является Союз потребительских обществ Республики Марий Эл. 04 июля 2007 года с Ширниным Ю.А. заключен договор найма жилого помещения, которым предусмотрено внесение платы за наем с правом наймодателя увеличивать размер оплаты с учетом уровня инфляции, а также платы за содержание и ремонт, оплаты коммунальных услуг. По агентскому договору от 16 февраля 2015 года обязанности по управлению жилищным фондом Союза потребительских обществ Республики Марий Эл с целью его надлежащего содержания и обслуживания переданы ЖЭПК «КоопДом». С учетом уровня инфляции произведен перерасчет стоимости найма жилого помещения из расчета 3337 руб. в месяц, а также начислена плата за содержание и ремонт, исходя из утвержденного общим собранием собственников 25 мая 2015 года размера 18 руб. за 1 кв.м. Однако Ширнины свою обязанность по своевременному и в полном размере внесению платы не исполняют, в связи с чем образовалась задолженность, которую просили взыскать в судебном порядке.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ЖЭПК «КоопДом» просит решение суда отменить в связи с неправильным применением норм материального права, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывается, что суд необоснованно отказал во взыскании платы за содержание и ремонт помещения, не применив нормы права, подлежащие применению. Также суд неверно определил период, за который может применяться коэффициент инфляции при увеличении платы за наем жилого помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчики Ширнины приводят доводы о законности и обоснованности решения суда.
Выслушав представителя ЖЭПК «КоопДом» Магсумову О.В., поддержавшую жалобу, Ширнина Ю.А., Ширнину Т.В. и их представителя Фадеева М.В., просивших решение оставить без изменения, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) оснований для отмены решения суда.
Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 Гражданского кодекса РФ).
Статьей 682 Гражданского кодекса РФ установлено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Судом установлено, что 04 июля 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью «Коопжилхоз» и Ширниным Ю.А. заключен договор найма жилого помещения - квартиры < адрес>. По условиям данного договора наниматель обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги. Указанную плату Наниматель обязан вносить либо соответствующим ремонтно-эксплуатационным и коммунальным организациям на основании заключенных им с этими организациями договоров, либо Наймодателю по ставкам договоров, заключенных Наймодателем с соответствующими ремонтно-эксплуатационными и коммунальными организациями (пункт 3.9).
27 июня 2013 года право собственности на жилые помещения в доме < адрес> зарегистрировано Союзом потребительских обществ Республики Марий Эл.
В силу положений статьи 675 ГК РФ, а также того, что сторонами не оспаривается правовое основание их отношений - договор найма от 04 июля 2007 года, к новому собственнику перешли права наймодателя в соответствии с условиями данного договора.
Обосновывая взыскание с Ширниных оплаты за ремонт и содержание жилого помещения, истец ссылается на протокол №2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме < адрес> от 25 мая 2015 года, которым собственники утвердили размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 2016 год в размере 18 руб. с 1 кв.м.
В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 682 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определяя содержание платы за жилое помещение, Жилищный кодекс Российской Федерации не выделяет такую группу как наниматели жилых помещений частного жилищного фонда. Вместе с тем, статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право таких граждан на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг наряду с собственниками жилых помещений и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт возложена исключительно на собственников.
Указанное позволяет применить аналогию статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющей, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей состоит из: платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения, платы за коммунальные услуги.
Следовательно, положения заключенного с Ширниным Ю.А. договора найма от 04 июля 2007 года в части возложения на него обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения не противоречат действующему законодательству.
Статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации право устанавливать размер платы за содержание жилого помещения предоставлено общему собранию собственников с учетом предложений управляющей организации.
Договор управления многоквартирным жилым домом собственниками помещений не заключался. С истцом - ЖЭПК «КоопДом» 16 февраля 2015 года заключен агентский договор, согласно которому агент берет на себя обязательство от собственного имени и за счет Принципала (Союза потребительских обществ Республики Марий Эл) осуществлять управление жилищным фондом принципала с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.
Таким образом, указанный договор не соответствует содержанию и структуре договора управления многоквартирным домом, приведенным в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не позволяет признать законным взимание на его основании платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Заключенным с Ширниным Ю.А. договором найма от 04 июля 2007 года предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения может вноситься Наймодателю по ставкам договоров, заключенных Наймодателем с соответствующими ремонтно-эксплуатационными и коммунальными организациями.
Наймодателем заключен агентский договор по обслуживанию жилищного фонда, вознаграждение агента ( ЖЭПК «КоопДом») по которому составляет 200 руб. в месяц. Иных ставок за оказание услуг по содержанию и ремонту данный договор не содержит.
Таким образом, обоснованность начисления ответчикам Ширниным платы за содержание и ремонт в заявленном размере истцом по правилам статьи 56 ГПК РФ не доказана.
Содержащиеся в жалобе доводы о применении индексации к установленной договором найма плате за наем являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
По пункту 7.2 договора найма жилого помещения от 04 июля 2007 года размер платы за наем жилого помещения составляет согласно калькуляции расходов 1774 руб. 76 коп. в месяц. Изменение размера платы за наем жилого помещения производится Наймодателем не чаще одного раза в год, который исчисляется не календарно, а с момента заключения договора. Размер оплаты подлежит ежегодному перерасчету, в размере равном коэффициенту инфляции.
Заявленный истцом расчет размера платы за наем жилого помещения основан на применении индекса инфляции по состоянию на декабрь 2014 года по отношению к июлю 2007 года.
Вместе с тем, данный расчет противоречит как условиям заключенного договора, так и требованиям законодательства, поскольку право на получение платы за наем имеет только наймодатель жилого помещения, права которого приобретены Союзом потребительских обществ Республики Марий после регистрации права собственности с 27 июня 2013 года.
Кроме того, судом первой инстанции, исходя из обоснованного в решении буквального толкования условий договора, сделан правильный вывод о применении коэффициента инфляции только за период с 2014 года, и произведен расчет суммы оплаты с учетом сроков уведомления ответчиков о повышении размера платы за наем.
Указанный расчет судебной коллегией проверен, является обоснованным, как и последующий вывод суда об отсутствии у Ширнина Ю.А. задолженности по внесению платы за наем за заявленный истцом период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2016 года.
Представленные ответчиками, а также истцом документы о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, данный вывод суда подтверждают, а апелляционная жалоба ЖЭПК «КоопДом» иного расчета не содержит.
Принимая во внимание отсутствие задолженности по оплате, оснований для взыскания заявленных пеней за несвоевременное внесение платы за жилье и коммунальные услуги также не имеется.
Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ЖЭПК «КоопДом» являются законными, соответствуют установленным обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам. Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» - без удовлетворения.
Председательствующий А.Д. Халиулин
Судьи Н.Г. Лоскутова
Е.В. Кольцова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка