Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-1866/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе

председательствующего судьи Федоровой Г.А.,

судей Удаловой Л.В., Местниковой С.А.,

при секретаре Комюстюровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) 11 марта 2021 года, которым

по делу по иску Перетолчиной И.А., Ворониной Г.Ю., П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации

постановлено:

Исковые требования Перетолчиной И.А., Ворониной Г.Ю., действующей в интересах несовершеннолетнего П. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации - удовлетворить.

Признать расторжение в одностороннем порядке ответчиком договора участия в долевом строительстве N ... от 26 марта 2019 г. заключенного между Перетолчиной И.А., Ворониной Г.Ю., действующей как законный представитель несовершеннолетнего сына П. и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкон" - недействительным.

Восстановить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... от 26 марта 2019 г. заключенного между Перетолчиной И.А., Ворониной Г.Ю., действующей как законный представитель несовершеннолетнего сына П. и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкон".

Заслушав доклад судьи Федоровой Г.А., объяснения истца Перетолчиной И.А. и ее представителя Дмитриевой М.А., представителя ответчика ООО Стройкон - Малахова И.С., третьего лица Аммосова Е.И. и его представителя Басыгысова Г.С., судебная коллегия

установила:

Истцы обратились в суд с иском к ООО "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации.

Заявленные требования обосновывали тем, что 26 марта 2019 г. между ООО "Стройкон" и Перетолчиной И.А., П. заключен договор участия в долевом строительстве N .... Согласно условий которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) объект долевого строительства ***-комнатную квартиру N ..., общей проектной площадью *** кв.м., расположенной в многоквартирном доме по адресу: .........., сумма договора составила .......... руб. Оплата производится по графику платежей с апреля 2019 г. по март 2024 г. равными платежами в сумме .......... руб.

Однако на основании заявления руководителя ООО "Стройкон" поданного в Управление Росреестра по РС(Я) ответчик в одностороннем порядке расторг договор долевого строительства N ... от 26.03.2019 г. заключенного между ООО "Стройкон" и Перетолчиной И.А., П., основанием послужили просрочки платежей по договору.

Считают одностороннее расторжение договора незаконным, поскольку просрочки по ежемесячным платежам не имеется, оплата по договору участия в долевом строительстве производится в соответствии с заключенным Соглашением N ... от 26.03.2019 г. и договором участия в долевом строительстве без задержек и в полном объеме. Кроме того, истец уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве не получал.

Определением суда в качестве третьих лиц привлечены ОА г.Якутска, Аммосов Е.И., Аммосова Т.Е.

Указывая на данные обстоятельства, просили суд признать расторжение договора участия в долевом строительстве от 26 марта 2019 г. в одностороннем порядке, недействительным, признать договор не расторгнутым, восстановить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 марта 2019 г.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с вынесенным решением суда, директор ООО "Стройкон" Полушкин И.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Доводы жалобы аналогичны возражениям на иск, приведенным в суде первой инстанции.

Не согласившись с вынесенным решением суда, третьи лица Аммосов Е.И., Аммосова Т.Е. и их представитель Басыгысов Г.С. обратились с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просят решение суда отменить как необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тесту ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 3 статьи 9 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 5 данного Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании части 4 статьи 9 указанного Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что 21 октября 2013 г. между ОА г. Якутска и ООО "********" заключен договор о развитии застроенной территории смежных кварталов N ... и N ... г. Якутска.

ООО "********" обязалось в установленный договором срок своим силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7). В перечне иных объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции, содержится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ...........

23 октября 2013 года между ООО "********" и ООО "Стройкон" заключен договор развития застроенной территории квартал N ... г. Якутска.

В соответствии с условиями договора, ООО "Стройкон" обязалось осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7).

При этом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: .........., в установленном порядке не признан аварийным и подлежащим сносу.

26 марта 2019 г. между ООО "Стройкон" и Перетолчиной И.А., Ворониной Г.Ю., действующей как законный представитель несовершеннолетнего сына П. заключен договор участия в долевом строительстве N ....

Согласно условиям договора Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом - объект - Многоквартирный жилой дом с теплыми автостоянками по ул........... в квартале N ... г.Якутска и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику для оформления права собственности - ***-комнатную квартиру, этаж -***, подъезд (секция) - ***, номер на площадке -N ..., общая проектная площадь *** кв.м., в том числе площадь балкона в размере *** кв.м. рассчитанная с применением понижающего коэффициента 0,5. Согласно п.2.5 договора, срок передачи объекта долевого строительства дольщику - 31 января 2020 г.

Согласно п. 3.1 указанного договора цена объекта долевого строительства составляет .......... рублей.

Пунктом 3.2 договора установлено, что стоимость, указанная в п. 3.1 договора, оплачивается дольщиком согласно графику платежей (Приложение N 2), которое является неотъемлемой частью к Договору. Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Факт оплаты Участником долевого строительства стоимости квартиры будет подтверждаться квитанцией или платежным поучением.

26 марта 2019 г. стороны заключили Соглашение N .... Предметом которого является заключение между Застройщиком и Собственником сделок, на условиях, прописанных на данном соглашении, направленных на: предоставлении Собственнику взамен принадлежащего ему на общей долевой собственности (Перетолчина И.А. - доля ***; П. - доля в праве ***) недвижимого, имущества в виде ***-комнатной квартиры, именуемая далее - "Помещение или недвижимое имущество", общей площадью *** кв.м., кадастровый номер объекта N ..., расположенная по адресу .........., иного жилого помещения указанного в п. 2.1.1.1. настоящего Соглашения и в Приложении N 1 к настоящему Соглашению (п.1.2.1 Соглашения). Согласно п.1.2.2 Соглашения, передача Собственником Застройщику права собственности на указанное в п.1.2.1. Соглашения принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество; Фактическое освобождение Собственником (членами его семьи и иными лицами, находящимися в нем) из принадлежащего ему недвижимого имущества (п.1.2.3 Соглашения). Согласно п.1.2.4 переселение Собственника (членов его семьи) в предоставленное ему Застройщиком иное жилое помещение.

Заключением настоящего Соглашения собственник выразил свое согласие на предоставление ему Застройщиком иного жилого помещения, указанного в п. 2.1.1.1. настоящего Соглашения (также в Приложении N 1), взамен Помещения, указанного в п. 1.2.1. настоящего Соглашения.

Согласно п. 2.1.1.2 Соглашения, цена Договора участия составит .......... руб., цена договора участия засчитывается в выкупную цену, указанную в подп. 2.1.2. 1 настоящего соглашения.

Пунктом 2.1.2 Соглашения, стороны обязались заключить Договор купли-продажи помещения после фактического переселения собственника на следующих существенных условиях: Размер возмещения за жилое помещение (ранее и далее по тексту - выкупная цена), являющаяся ценой Договора купли-продажи помещения, определена сторонами в размере .......... руб. Выкупная цена (размер возмещения за жилое помещение) включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, в том числе земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение (на Объект долевого строительства), досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии со ст. 2.1.2.2 Соглашения, расчеты между Сторонами производятся следующим образом: Выкупная цена (размер возмещения) подлежит оплате Застройщиком путем взаимозачета по Договору участия. Цена Объекта долевого строительства, указанная в п. 2.1.1.1, п.2.1.1.2 настоящего Соглашения подлежит оплате собственником: 1) сумма в размере .......... руб., путем взаимозачета по договору купли-продажи; сумма в размере .......... руб. вносятся собственником собственными средствами до марта 2024 г. согласно графику платежей.

Согласно п. 2.1.2.3 Соглашения, передача помещения собственником застройщику происходит путем подписания передаточного акта при заключении Договора купли-продажи. Собственник обязался физически освободить помещение, а также сняться с регистрационного учета по месту жительства и обеспечить снятие с регистрационного учета себя и/или членов семьи собственника в течение 7 (семи) дней с момента подписания передаточного акта Объекта долевого строительства в соответствии с Договором участия. Согласно п.2.1.3.5 Соглашения, на момент заключения Соглашения, а также договора купли-продажи, отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения застройщиком. Собственник обязался передать помещение, не обремененное задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии и др.

В соответствии по ст. 3.1 Соглашения, стороны имеют право требовать исполнения обязательств по Соглашению в соответствии с законодательством. Стороны имеют право расторгнуть настоящий договор или изменить его условия по соглашению сторон (п.3.4 Соглашения).

Денежные средства по условиям договора, по условиям соглашения подлежали перечислению на расчетный счет, сумма в размере .......... руб. вносятся собственником собственными средствами до марта 2024 г. согласно графику платежей.

18 февраля 2020 г. ООО "Стройкон" в адрес Перетолчиной И.А., П. направлена претензия, об оплате суммы договора в размере .......... руб., в случае не погашения возникшей задолженности ООО "Стройкон" вынуждено будет расторгнуть в одностороннем порядке Соглашение N ... от 26 марта 2019 г., Договор N ... участия в долевом строительстве от 26 марта 2019 г. на основании ст. 5 N 214-ФЗ.

18 марта 2020 г. ООО "Стройкон"" направило Перетолчиной И.А., П. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с неуплатой цены договора. Согласно уведомления со стороны Перетолчиной И.А., П. обязательства по уплате цены договора нарушены, денежные средства на расчетный счет застройщика не поступали.

19 июня 2020 г. ООО "Стройкон"" направило Ворониной Г.Ю., П. уведомление одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с неуплатой цены договора, уведомление вручено Ворониной Г.Ю.

14 октября 2020 г. между ООО "Стройкон" и Аммосовым Е.И., Аммосовой Т.И. заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ...........

20 октября 2020 г. в ЕГРН внесена запись о праве собственности Аммосовых на недвижимое имущество.

Удовлетворяя исковые требования Перетолчиных, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности расторжения застройщиком в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия находит правильным указанный вывод суда.

Судом установлено, что Соглашение N ... от 26 марта 2019 г. не было зарегистрировано в установленном законом порядке, но исполнялось сторонами, что свидетельствует о сложившемся между сторонами обычае заключать дополнительные соглашения в простой письменной форме без государственной регистрации.

Кроме того, условия соглашения N ... от 26 марта 2019 г. ответчиком не оспаривались, в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Истцами условия Соглашения N ... от 26 марта 2019 г. исполнялись в полном объеме, платежи вносились согласно установленному графику, что подтверждается платежными поручениями.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения Договора об участии в строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке не имелось.

Доводы апелляционной жалобы третьего лица о том, что иск подписан неуполномоченным истцом, являются несостоятельными и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, оснований, для переоценки которых судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что Застройщиком соблюдена процедура уведомления при расторжении договора, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеют, так как расторжение договора в одностороннем порядке изначально было незаконным.

Доводы апелляционных жалоб не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, повторяют правовую позицию ответчика и третьих лиц, выраженную в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда, которым дана надлежащая правовая оценка, мотивированная в решении суда. Основания для их удовлетворения отсутствуют.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2021 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: Г.А. Федорова

Судьи: Л.В. Удалова

С.А. Местникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка