Определение Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-1865/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Кожиной Е.А.

и судей краевого суда Комковой С.В., Процкой Т.В.

при секретаре Балагуровой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 17 июня 2021 г. гражданское дело по иску Савицкой А. В. к Мазниковой М. Н. о признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе представителя истца Савицкой А.В. по доверенности Безруковой Е.А.

на решение Центрального районного суда г.Читы от 24 февраля 2021 г., которым постановлено:

Исковые требования Савицкой А. В. оставить без удовлетворения в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Кожиной Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Савицкая А.В. обратилась в суд с иском к Мазниковой М.Н., уточненным в ходе рассмотрения дела, о признании за ней в силу приобретательной давности права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, прекращении права собственности на указанную квартиру Мазниковой М.Н.

В обоснование требований указала, что 14 ноября 1997 г. заключила с АО "Стройконтракт" инвестиционный договор N, согласно которому в ее собственность подлежала передаче квартира N площадью 68,7 кв.м. в жилом доме по <адрес>. После завершения строительства жилому многоквартирному дому был присвоен адрес: <адрес>. В марте 1998 г. она вселилась в квартиру, зарегистрировалась в ней по месту постоянного места жительства. Оформлением правоустанавливающих документов на квартиру занимался ее отчим К., который являлся директором МУХПЭП "Горсети", данное предприятие участвовало в строительстве многоквартирного дома. В 2015 г. К. умер, после его смерти выяснилось, что право собственности Савицкой А.В. на квартиру не было зарегистрировано. АО "Стройконтракт" было преобразовано в ООО "Стройконтракт", которое 20 июня 2016 г. прекратило деятельность в связи с ликвидацией. В 2020 г. она начала собирать документы для признания права собственности на квартиру в судебном порядке, тогда же узнала, что по сведениям ЕГРН собственником спорной квартиры с 3 сентября 2020 г. значится Мазникова М.Н. Вместе с тем, Мазникова М.Н. никакого отношения к квартире не имеет, так как с момента строительства квартира находится во владении истца. Она же оплачивает коммунальные услуги, несет бремя содержания в полном объеме, как собственник. Полагает, что приобрела право собственности на квартиру в силу приобретательной давности (т. 1 л.д. 7-9,157).

Судом постановлено приведенное выше решение (т. 1 л.д.199-205).

В апелляционной жалобе представитель истца Савицкой А.В. по доверенности Безрукова Е.А. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Ссылается на то, что судом не учтено, что по общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи. Кроме того, согласно разъяснениям в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Отсутствие в материалах дела доказательств передачи спорной квартиры во владение Мазниковой М.Н. и наличие в деле доказательств передачи спорной квартиры во владение Савицкой А.В. подтверждает право собственности на спорное жилое помещение у Савицкой А.В. Считает необоснованной ссылку суда на пояснения свидетеля С. как на доказательство невнесения Савицкой А.В. оплаты за спорную квартиру, поскольку им не представлены документы в подтверждение своих доводов, пояснения по поводу увольнения К. и невыполнение Горсетями работ по дому <адрес> не соответствуют действительности. Указывает, что К. был уволен 15 июня 1998 г. в связи с ликвидацией предприятия, работы по дому 123 были выполнены в полном объеме, так как дом был сдан в эксплуатацию. Отсутствие доказательств оплаты за спорную квартиру не являлось предметом спора, более того, неуплата денежных средств влечет за собой иные правовые последствия. На протяжении 20 лет никто не обращался к Савицкой А.В. с претензией об оплате по договору за спорное жилое помещение. Указывает, что закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Поведение Мазниковой М.Н., выразившееся в отсутствии интереса к спорной квартире на протяжении 20 лет, является основанием для приобретения права на спорную квартиру Савицкой А.В. (т.1 л.д. 208-211).

В суд апелляционной инстанции истец Савицкая А.В., ответчик Мазникова М.Н. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ходатайство представителя ответчика Алабужевой И.Р. об отложении судебного заседания на более поздний срок, по причине ее убытия 15 июня 2021 г. за пределы Забайкальского края, судебная коллегия оставила без удовлетворения, признав причины неявки представителя неуважительными, и приняв во внимание, что ранее, аналогичное ходатайство было уже удовлетворено судом апелляционной инстанции (т.1 л.д.236).

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца по доверенности Безруковой Е.А. и представителя третьего лица ООО "Кварта-Л" по доверенности Московской А.З., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, с марта 2018 г. по настоящее время Савицкая А.В. проживает в квартире по адресу: <адрес>. Согласно поквартирной карточке, представленной ООО "Кварта-Л" в квартире по адресу: <адрес> зарегистрированы: Савицкая А.В. с 27 марта 1998 г., ее мать Н. с 9 августа 2016 г. (т.1 л.д.100-101).

В квартиру вселена Савицкая А.В. на основании договора N на долевое строительство (инвестиционную деятельность), заключенного 14 ноября 1997 г. между нею (заказчиком) и АО "Стройконтракт" (исполнителем).

По условиям договора N от 14 ноября 1997 г., предметом договора являются взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности. Объектом инвестиционной деятельности является квартира N в жилом доме по <адрес>. Сумма инвестиций составляет договорную цену квартиры, стоимость квартиры соответствует стоимости выполненных работ, переданных ТМЦ МУХПЭП "Горсети" в счет указанных инвестиций. Форма оплаты комбинированная: денежные средства, материальные ресурсы, выполненные работы. На указанную сумму инвестиций исполнитель строит и передает в собственность квартиру N, площадью 68,7 кв.м. (т.1 л.д.18). По завершении строительства, многоквартирному дому присвоен адрес: <адрес>.

Право собственности Савицкой А.В. на спорную квартиру, в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

На основании свидетельства от 26 марта 1998 г. N, право собственности на квартиру по адресу: <адрес> было зарегистрировано 26 марта 1998 г. в МУПТИ за ЗАО "Стройконтракт (т.1 л.д.114).

15 июля 1997 г. между ЗАО "Стройконтракт" и Мазниковой М.Н. заключен договор N на долевое строительство (инвестиционную деятельность) в отношении этой же квартиры (т.1 л.д.96). На основании данного договора, акта приема передачи от 12 января 1998 г. (т.1 л.д.166), справки об оплате стоимости квартиры от 10 августа 1998 г. (т.1 л.д.167) 3 сентября 2020 г. произведена государственная регистрация права собственности Мазниковой М.Н. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> (т.1 л.д.59).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Савицкая А.В. указала, что все вопросы по оформлению документов, оплаты стоимости квартиры с ЗАО "Стройконтракт", решал ее отчим К., являвшийся на тот момент директором МУХПЭП "Горсети". В 2015 г. К. умер, так и не оформил право собственности истца на квартиру. Вместе с тем, Савицкая А.В. была вселена в квартиру на правах собственника, Мазникова М.Н. на протяжении длительного времени, никакого отношения к данной квартире не имела, бремя ее содержания не несла.

В материалы дела были представлены: распоряжение мэра города Читы от 16 февраля 1998 г. N о заселении жилого дома <адрес>, постановление мэра города N от 16 января 1998г. "Об утверждении акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством 50 квартирного жилого дома <адрес> общей площадью 4729, 9 кв. м", свидетельство о праве собственности ЗАО "Стройконтракт" на квартиру N, расположенную по адресу: <адрес> от 26 марта 1998 г., акт оценки стоимости приватизированной квартиры от 26 марта 1998г., в котором указано, что фактическая стоимость квартиры, общей площадью 71,8 кв.м. составляет 84 000 руб. (т.1 л.д. 114-117).

Из Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" по запросу суда получены документы: обращение директора ЗАО "Стройконтракт" С. в жилищный отдел администрации г. Читы о выдаче свидетельства о собственности на спорную квартиру N от 20 марта 1998 г., заявление директора ЗАО "Стройконтракт" на имя главы администрации г. Читы Седина А.Ф. от 3 февраля 1998 г. о выдаче распоряжения на заселение вновь построенного 50-квартирного жилого дома по <адрес> с приложением списка жильцов, в котором в п. 19 владельцем квартиры N указана Савицкая А.В. (т.1 л.д. 149, 153).

Согласно письму директора ЗАО "Стройконтракт" С., направленному в адрес директора Горсетей К. от 10 февраля 1998г., в связи с пересчетом общей площади дома <адрес>, просил погасить задолженность в разнице 3,15 кв.м по площади квартиры N (л.д.113).

Из договора найма жилого помещения от 10 марта 1998 г. следует, что ЗАО "Стройконтракт" предоставил бессрочно нанимателю Савицкой А.В. квартиру по адресу: <адрес>, с установлением платы за помещение в размере 138 руб. без учета электроэнергии, путем внесения денежных средств в бухгалтерию ТСЖ "Пионер" (т.1 л.д. 160).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату за приобретенную квартиру, собственником квартиры является Мазникова М.Н., право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке.

С данным выводом суда, судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 234 данного кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

При обращении в суд с исковым заявлением Савицкая А.В. указала на добросовестное, открытое и непрерывное владение квартирой N, расположенной по адресу: <адрес> с марта 1998 года.

Факт постоянного проживания в спорной квартире Савицкой А.В. в течение длительного периода времени (более 20 лет) установлен материалами дела и ответчиком не оспаривается.

С марта 1998 г. Савицкая А.В. несет бремя содержания спорной квартиры, в том числе обязательства собственника по внесению платы за содержание жилого помещения, взносов на оплату капитального ремонта, кроме этого, на правах собственника жилого помещения участвовала в собраниях собственников многоквартирного дома, что также подтверждается материалами дела, пояснениями представителя третьего лица ООО "Кварта-Л" Московской А.З.

Суд первой инстанции, не ставя под сомнение факт длительности, открытости и непрерывности владения Савицкой А.В. спорным имуществом, исполнения обязанностей собственника этого имущества и несения расходов по его содержанию, отказал в удовлетворении иска только лишь на том основании, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату за приобретенную квартиру, а также что собственником квартиры является Мазникова М.Н., право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке.

Однако, с момента составления акта приема-передачи спорной квартиры от 12 января 1998 г. на основании договора от 15 июля 1997 г. N, Мазникова М.Н. во владение спорной квартирой не вступила, бремя содержания квартиры не несла, какого-либо интереса к имуществу не проявляла, право собственности на объект зарегистрировала только 3 сентября 2020 г. Доказательств обратного материалы дела не содержат и стороной ответчика представлены не были.

По запросу судебной коллегии из Межрайонной ИФНС N 2 по г. Чите поступил ответ от 7 июня 2021 г., в котором указано, что право собственности на квартиру N по <адрес> зарегистрировано с 3 сентября 2020 г. на Мазникову М.Н., налог на имущество будет начислен с 1 декабря 2021 г., уставы и учредительные документы, согласно которых АОЗТ "Стройконтракт" было преобразовано в ЗАО "Стройконтракт", а затем в ООО "Стройконтракт".

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 3 июня 2021 г., ООО "Стройконтракт" 20 июня 2016 г. прекратило деятельность, в связи с ликвидацией юридического лица по определению суда о завершении конкурсного производства от 16 мая 2016 г. по делу А75-5420/2012.

Таким образом, несмотря на представленные в дело документы, подтверждающие возникновение права собственности на спорную квартиру у ЗАО "Стройконтракт", а в последующем у Мазниковой М.Н., полномочия собственников указанные лица в отношении данной квартиры не осуществляли, бремя ее содержания не несли.

Следовательно, наличие зарегистрированного права собственности Мазниковой М.Н. основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Савицкой А.В. являться не может.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 254 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Представленный стороной ответчика, в подтверждение своих доводов о проживании Савицкой А.В. в спорной квартире на основании договорных обязательств, договор найма от 10 марта 1998г., заключенный между ЗАО "Стройконтракт" и Савицкой А.В., судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку истец оспаривала в суде подписание указанного договора, а подлинник данного договора, ответчик не представил.

Вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату за приобретенную квартиру, является ошибочным, поскольку установление данного обстоятельства, само по себе, не имеет правового значения при разрешении настоящего спора.

Савицкой А.В. заявлены требования о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности, что предполагает проверку ее доводов о добросовестности приобретения ею квартиры. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение, поскольку установлено, что сопровождением сделки действительно занимался ее отчим К., который с 25 апреля 1997 г. состоял в браке с ее матерью Н.И. (т.1 л.д.81, 174), и как директор Горсетей, принимал участие в строительстве многоквартирного дома, в счет произведенных предприятием работ, застройщик ЗАО "Стройконтракт" передал К. квартиры в построенном доме, включая квартиру N.

Наличие у застройщика претензий по оплате всей стоимости квартиры к К., при том, что такие претензии к самой Савицкой А.В. на протяжении всего времени проживания ее в квартире не предъявлялись, и доказательств ее осведомленности о том, что имеется какой-либо долг по оплате стоимости квартиры, материалы дела не содержат, не означает недобросовестности истца.

Ссылки истца в апелляционной жалобе на проведение правоохранительными органами процессуальной проверки по ее заявлению и направлению на техническое исследование договора от 15 июля 1997г., заключенного между ЗАО "Стройконтракт" и Мазниковой М.Н., судебная коллегия отклоняет, поскольку правового значения для разрешения спора указанные обстоятельства не имеют.

Таким образом, суд первой инстанции не привел никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности истца по отношению к владению спорным имуществом, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца о том, что ее давностное владение квартирой является открытым, непрерывным и добросовестным судебная коллегия находит обоснованными.