Дата принятия: 12 мая 2020г.
Номер документа: 33-1862/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2020 года Дело N 33-1862/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе
председательствующего Задворновой Т.Д.
судей Драчева Д.А., Суринова М.Ю.,
при секретаре Козиной Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле
12 мая 2020 года
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Вильцана В.И. по доверенности Мироновой В.В., представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н. на решение Кировского районного суда г.Ярославля от 10 декабря 2019 года, которым постановлено:
"Исковые требования Вильцана В.И. удовлетворить частично.
Взыскать в пользу Вильцана В.И. с Соловьевой О.С. денежные средства в размере 150 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30 апреля 2019 года по 10 декабря 2019 года в размере 6 659 рублей 59 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 200 рублей, расходы на услуги представителя в размере 15 000 рублей.
Взыскивать в пользу Вильцана В.И. с Соловьевой О.С. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11 декабря 2019 года до даты фактического исполнения Соловьевой Ольгой Сергеевной обязательства по возврату 150 000 рублей.
В остальной части отказать в удовлетворении иска".
Заслушав доклад судьи областного суда Суринова М.Ю., судебная коллегия
установила:
Вильцан В.И. обратился в суд с иском (с уточненным иском) к Соловьевой О.С., Вахниной Ф.И. о признании предварительного договора купли-продажи от 19.02.2019 года незаключенным, о взыскании с ответчиков в солидарном порядке денежных средств (аванс) в размере 150 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 19.02.2019 года до момента исполнения решения суда, но не менее 1 433 рублей 22 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 229 рублей, расходов по составлению отчета в размере 3 000 рублей, расходов на оплату услуг представился в размере 15 000 рублей.
В обоснование требований указано, что 19.02.2019 года между Вильцан В.И. и Вахниной Ф.И. в лице Соловьевой О.С. был заключен предварительный договор купли-продажи блок-квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 82,7 кв. м., с кадастровым номером: N. По условиям предварительного договора купли-продажи, истец внес аванс в размере 150 000 рублей. Уплата аванса подтверждается распиской от имени Соловьевой О.С., которая действовала в интересах Вахниной Ф.И. по нотариальной доверенности и была уполномочена, в том числе получить денежные средства по сделке. Предметом предварительного договора купли-продажи является только блок-квартира N 6. После подготовки документов к заключению основного договора-купли продажи риэлтором было разъяснено, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием "блокированные жилые дома". Предварительным договором купли-продажи не была определена судьба земельного участка, предназначенного для эксплуатации блок - квартиры. Кроме того, сведения о жилом помещении, содержащиеся в техническом паспорте, не соответствовали фактическим. 18.04.2019 года истцом был получен отчет .... N "Об оценке рыночной стоимости полных прав собственности" на объект, расположенный по адресу: <адрес>. В пункте 2.2. данного отчета выявлены несоответствия фактических планировок относительно технического плана помещений и раздела N 3 выписки из ЕГРН на помещение (блок) N 6 представленного ответчиком для заключения основного договора купли-продажи, что является препятствием для заключения основного договора купли-продажи, получении кредитных средств (ипотеки) и регистрации сделки в органах Росреестра.
При заключении предварительного договора купли-продажи стороны должны были предусмотреть покупку земельного участка, выделенного под блоком N 6 и поставленного на кадастровый учет, оговорить и прописать его стоимость, размер, кадастровый номер, соответственно идентифицировать и описать его характеристики. Это не было сделано.
Согласно п. 3.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 20.04.2019 г, однако до указанной даты основной договор заключен не был в виду вышеуказанных обстоятельств. У истца возникли сомнения относительно законности заключения предварительного договора купли-продажи по доверенности от 21.07.2017 года, выданной на имя Соловьевой О.С., так как полномочиями заключать именно предварительный договор купли-продажи доверитель ответчика не наделила. Истец обратился к ответчику с письменным требованием возвратить полученную сумму аванса, на что получил отказ.
Требование обосновывает положениями ст.ст. 166, 168, 395, 421, 422, 429, 432, 454, 549, 550, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Судом принято указанное выше решение, с которым не согласны Вильцан В.И., Соловьева О.С. в лице своих представителей по доверенностям.
В апелляционной жалобе представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н. ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об оставлении без удовлетворения исковых требований Вильцана В.И.
Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, нарушению судом норм процессуального права.
В апелляционной жалобе представителя Вильцана В.И. по доверенности Мироновой В.В. ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Вильцана В.И. в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда в части отказа в признании предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожным, нарушению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н., судебная коллегия не усматривает правовых оснований для его отмены либо изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил по форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Чтобы предварительный договор признали заключенным, достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ).
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N предоставлен в аренду из земель населенных пунктов для строительства 2-этажного индивидуального жилого дома с инженерными коммуникациями по <адрес>
Постановлением мэрии г. Ярославля N 231 от 16 февраля 2017 года Соловьевой О.С. данный земельный участок предоставлен в собственность. Доля 92/732 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N продана Соловьевой О.С. Вахниной Ф.И. 12 марта 2017 года. Государственная регистрация права долевой собственности проведена 13 марта 2017 года.
Строительство дома (объекта недвижимости с кадастровым номером N, присвоенным адресом: г<адрес>) на указанном земельном участке завершилось в 2016 году, имела место реконструкция дома в 2017 году.
Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 30 ноября 2017 года за Вахниной Ф.И. признано право собственности на находящуюся в доме по адресу <адрес> состоящую из помещений 1-го этажа N 1 площадью 1,5 кв.м., N 2 площадью 1,5 кв.м., N 3 площадью 3,6 кв.м., N 4 площадью 34,7 кв.м., помещения 2-го этажа N 5 площадью 12,4 кв.м., N 6 площадью 17,6 кв.м., помещения N 7 (мансарды) площадью 11,4 кв.м.
Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 6 февраля 2019 года удовлетворены требования о возложении обязанности на Управление Росреестра по Ярославской области по утверждению и внесению соответствующих изменения в ЕГРН, в сведения о характеристиках об индивидуальном жилом доме, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с изменением статуса жилого дома, на здание (жилой дом блокированной застройки), в соответствии с техническим планом от 1 августа 2018 года выполненным кадастровым инженером ФИО 1 об обязании Управления Росреестра по Ярославской области осуществить государственный кадастровый учет 8 образованных помещений (блоков) в здании - жилом доме блокированной застройки, в соответствии с техническим планом от 1 августа 2018 года, выполненным кадастровым инженером ФИО 1., с признанием за каждым истцом права собственности на соответствующий блок в указанном жилом доме блокированной застройки
На основании решения Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 6 февраля 2019 года и заявления правообладателей вид разрешенного использования земельного участка был изменен на блокированные жилые дома, состоящие из двух и более блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет непосредственный выход на придомовую территорию.
06 февраля 2019 между Вахниной Ф.И. в лице своего представителя Соловьевой О.С. (продавец) и Вильцаном В.И. (покупатель) был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в срок не позднее 20 апреля 2019г. заключить договор купли-продажи блок (квартиры) N 6, состоящую из помещений 1-го этажа N 1 площадью 1,5 кв.м, N 2 площадью 1,5 кв.м, N 3 площадью 3,6 кв.м, N 4 площадью 34,7 кв.м, помещения 2-го этажа N 5 площадью 12,4 кв.м, N 6 площадью 17,6 кв.м, помещение N 7 (мансарды) площадью 11,4 кв.м, общей площадью 82,7 кв.м, расположенную в жилом доме по адресу: г. Ярославль, ул. Базарная, дом 17.
В соответствии с п. 3.2 указанного договора, установленный по договору срок необходим продавцу для завершения оформления в Управлении Росреестра по Ярославской области прав на данную квартиру. Также сторонами было согласовано условие о том, что денежные средства в размере 3 900 000 руб. уплачиваются истцом Вильцаном В.И. ответчику Соловьевой О.С. в следующем порядке: 150 000 руб. - в момент подписания договора; 3 750 000 руб. - оплачивается в момент подписания основного договора.
Денежные средства в размере 150 000 руб. были получены ответчиком Соловьевой О.С. от истца Вильцана В.И. 19 февраля 2019 г., что подтверждается распиской и не оспаривается ответчиком.
Договор купли-продажи указанной квартиры между сторонами в установленный в договоре срок заключен не был. Переданные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме 150 000 руб. ответчиком Соловьевой О.С. истцу Вильцану В.И. возвращены не были.
Вахнина Ф.И. 27.03.2019 зарегистрировала на основании указанных решений право собственности на помещение N 6 (блок 6), общей площадью 82.7 кв.м, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Базарная, д. 17, 27 марта 2019 года. Блоку присвоен кадастровый номер N.
Разрешая спор по существу, суд, руководствуясь ст.ст. 178, п.2 ст. 179 ГК РФ пришел к выводу о том, что Вильцан В.И. не был введен в заблуждение продавцом относительно предмета и цены договора, природы объекта недвижимости им приобретаемого. Суд исходил из анализа предварительного договора купли-продажи, решений Фрунзенского районного суда г. Ярославля, переписки сторон, технический планов помещений и здания от 18.10.2018, 01.08.2018, 14.03.2019, пояснений сторон и свидетеля.
С указанным выводом судебная коллегия соглашается, находит его соответствующим фактическим обстоятельства дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон.
При этом суд правильно указал о том, что перед заключением предварительного договора покупателю была сообщена информация по помещению, жилому дому и земельного участку.
Суд первой инстанции правильно установил, что предварительный договор с учетом решений суда позволяет идентифицировать предмет и цену договора, а именно блок N 6, его место расположение на земельному участке, долю (92/732) в праве общей долевой собственности на земельный участок, общую цену на блок и долю земельного участка - 3 900 000 рублей; что до подписания предварительного договора, осмотрев дом и получив решения суда, документы в отношении здания и земельного участка, устную информацию, покупатель осознавал, что приобретает жилое помещение, в доме блокированной застройки, что после вступления в законную силу решения суда от 6 февраля 2019 года соответствующие изменения будут внесены в государственный реестр недвижимости.
При указанных обстоятельствах, правовых оснований для признания предварительного договора от 19 февраля 2019 года незаключенным, ничтожным у суда первой инстанции не имелось, а вывод суда об отказе в удовлетворении данных исковых требований является правильным.
Доводы апелляционной жалобы представителя Вильцана В.И. по доверенности Мироновой В.В. о том, что сторонами не была согласована цена договора ввиду отсутствия отдельного указания цены передаваемого земельного участка, подлежит отклонению, так как в силу п.2 ст.555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Удовлетворяя исковые требования Вильцана В.И. о взыскании денежных сумм, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в оговоренные в предварительном договоре купли-продажи сроки договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, то денежные средства в размере 150 000 руб., являющиеся авансовым платежом, подлежат взысканию в пользу покупателя. С указанным выводом судебная коллегия соглашается, находит его соответствующим фактическим обстоятельства дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон.
Согласно п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Пунктом 3.4 предварительного договора купли-продажи от 19.02.2019 предусмотрено, что покупатель вправе, в случае не заключения основного договора по вине продавца, расторгнуть данный договор. При этом, денежные средства в размере 150 000 руб., оплаченные продавцу покупателем, должны быть возвращены покупателю.
Пунктом 3.6 данного договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от заключения основного договора, денежные средства в размере 150 000 руб. покупателю не возвращаются и будут являться компенсацией за невыполнение обязательств по предварительному договору, а именно уклонение от заключения основного договора купли-продажи.
Пунктом 3.7 предварительного договора предусмотрено, в случае невозможности исполнения обязательств по настоящему договору по обязательствам, за которые ни одна из стороне не отвечает, договор прекращает свое действие, авансовый платеж должен быть возвращен в течение одного дня.
Судом верно установлено, что в рамках настоящего дела не нашло подтверждение уклонение истца от заключения основного договора купли-продажи.
Поскольку основания для применения штрафных санкций, предусмотренных п.3.6 предварительного договора отсутствуют и в срок, установленный в предварительном договоре - до 20 апреля 2019, договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, учитывая положения п. ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились 20 апреля 2019 г., а, следовательно, правовых оснований для удержания ответчиком Соловьевой О.С. денежных средств, уплаченных истцом Вильцаном В.И., не имелось, вывод суда о взыскании 150 000 руб., полученных в счет предварительной оплаты по основному договору, является обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н. о вине покупателя в отказе от заключения основного договора купли-продажи судебная коллегия отклоняет. Как следует из материалов дела в феврале, марте, апреле 2019 года сторонами велись переговоры, передавались документы в отношении объекта недвижимости, составлялись проекты основного договора. Вместе с тем направление 11 апреля 2019 года письма в адрес Соловьевой О.С. на которое ссылается в своей апелляционной жалобе представитель Соловьевой О.С. как на доказательство того обстоятельства, что о недопустимости изменения условий основного договора нельзя расценивать в качестве уважительной причины дальнейшего удержания Соловьевой О.С. денежных средств.
Более того, из указанного письма напротив следует готовность Вильцан В.И. заключить договор купли-продажи до 20 апреля 2019 года ( л.д. 232 том 2).
Доказательств наличия вины в действиях только истца Вильцана В.И., либо обстоятельств непреодолимой силы, воспрепятствовавших как заключению в установленный срок основного договора купли-продажи квартиры, так и своевременному возврату денежных средств, не представлено.
При этом вопреки доводам жалобы представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н. в силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) на стороне ответчика лежала обязанность по доказыванию виновности покупателя в не заключении основного договора. При этом указанных доказательств стороной ответчика ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.
Доводы жалобы представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н. о выходе судом за пределы и основания иска являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.
В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Гражданское процессуальное законодательство регламентирует, что в исковом заявлении должно быть указано требование истца к ответчику и обстоятельства, на которых истец основывает свое требование (статьи 131, 151 ГПК РФ).
В связи с этим, предметом иска является то конкретное материально-правовое требование, которое истец предъявляет к ответчику и относительно которого суд должен вынести решение по делу.
Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Как разъяснено в пункте 5 части 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.
В рассматриваемом деле предметом иска, в том числе явилось требование - о взыскании денежной суммы в размере 150 000 руб., а также процентов порядке ст. 395 ГК РФ. Основанием иска являются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца (п.5 ч.2 ст.131 ГПК РФ).
В данном случае в обосновании своих исковых требований о взыскании денежных средств истец ссылается в своем исковом заявлении, в том числе, и на то, что ответчиком не были исполнены свои обязательства по предварительному договору.
Доводов, которые бы опровергали выводы, изложенные в решении суда, апелляционная жалоба ответчика не содержит. По своей сути, они сводятся к переоценке исследованных судом доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит. Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, судом правильно применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Кировского районного суда г. Ярославля от 10 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Вильцана В.И. по доверенности Мироновой В.В., представителя Соловьевой О.С. по доверенности Скорецкого Е.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
