Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2023 года Дело N 33-1858/2023

г. Красногорск Московской области 23 января 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Артемьевой Ю.А.,

судей Панцевич И.А., Крюковой В.Н.,

при помощнике судьи Юрковой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2680/2022 по иску Козлова П. Е. к Обществу с ограниченной ответственностью "ВайнХаус", Нехай О. А., Родионову С. Н. о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и процентов на сумму долга,

по апелляционной жалобе Козлова П. Е. на решение Серпуховского городского суда Московской области от 31 августа 2022 года.

заслушав доклад судьи Панцевич И.А.,

объяснения явившихся участников процесса,

УСТАНОВИЛА:

Козлов П.Е. обратился к ООО "ВайнХаус", Нехай О.А., Родионову С.Н. с иском о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и процентов на сумму долга, в котором, уточнив требования, просил:

Расторгнуть договоры аренды, заключенные между ним, другими участниками общей долевой собственности с одной стороны на объекты недвижимого имущества (арендодателями) и ООО "ВайнХаус" - арендатором, с другой стороны, а именно:

- договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, объектом которого является нежилое помещение - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 552,3 кв. м, находящееся по адресу: <данные изъяты>, городской округ Серпухов, <данные изъяты>, помещение 1, согласно границ и пространственного положения, указанных в Приложении <данные изъяты> к договору;

- договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 86 кв. м, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, городской округ Серпухов, <данные изъяты>, помещение 2;

- договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 265,3 кв. м, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, городской округ Серпухов, <данные изъяты>, помещение 1.

Взыскать с ООО "ВайнХаус" в его, истца, пользу задолженность по арендным платежам по двум договорам аренды: договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, в общей сумме 708 499,99 рублей 99 копеек (из них: 7 166,66 руб. - по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, 701 333,33 руб. - по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>), проценты за неисполнение денежных обязательств по оплате арендных платежей по двум договорам аренды: договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, в общей сумме 33 911,24 рублей 24 копейки (по состоянию на <данные изъяты>), расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 585,78 рублей 78 копеек, расходы по оплате юридических услуг в сумме 58 000,00 рублей 00 копеек.

В обоснование иска указано, что между ним, истцом, и другими участниками общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, по 1/3 доли в праве за каждым: Нехай О.А. и Родионовым С.Н. с одной стороны, как арендодателями и ООО "ВайнХаус" как арендатором, были заключены и действуют три долгосрочных договора аренды, а именно:

договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> (в редакции Дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> и Дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>) объектом которого является нежилое помещение - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 552,3 кв. м, находящееся по адресу: <данные изъяты>, городской округ Серпухов, <данные изъяты>, помещение 1, согласно границ и пространственного положения, указанных в Приложении <данные изъяты> к договору;

договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> (в редакции Дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> и Дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>), объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 86 кв. м, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, городской округ Серпухов, <данные изъяты>, помещение 2;

договор аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> (в редакции Дополнительного соглашения <данные изъяты>, дата регистрации: <данные изъяты>), объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 265,3 кв. м, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, городской округ Серпухов, <данные изъяты>, помещение 1.

Арендная плата по указанным договорам не пересматривалась сторонами с самого начала действия договоров и не соответствует на сегодняшний день сложившейся рыночной стоимости аренды.

В связи с изложенным, а также с учетом значительного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров (ст.451 ГК РФ), в настоящее время имеется объективная необходимость внесения изменений в договоры аренды, путем уточнения в них стоимости арендной платы, порядка её оплаты арендатором с учетом множества лиц на стороне арендодателя (долевых собственников объектов аренды) и режима общей долевой собственности.

Кроме того, у арендатора имеется значительная задолженность перед истцом по выплате арендной платы по всем трем договорам.

<данные изъяты> истцом было направлено обращение к арендодателям (сособственникам) предметов аренды и к арендатору, в котором было предложено внести изменения в договора аренды, актуализирующие и уточняющие стоимость аренды объектов и порядок её оплаты, устанавливающие новые сроки аренды, а также просьба погасить задолженность перед истцом по арендной плате по всем трем договорам.

К обращению прилагались проекты дополнительных соглашений к договорам аренды. Также в нем указывалось, что в случае отсутствия исполнения по нему в указанный срок, истец вынужден инициировать процедуру расторжения договоров аренды в судебном порядке, что подтверждает соблюдение порядка, установленного ст.452 ГК РФ.

Однако предложение и требование истца были полностью проигнорированы как арендатором, так и арендодателями - сособственниками объектов аренды.

Между тем, Ппо договору аренды от <данные изъяты> <данные изъяты> арендная плата не вносилась арендатором ООО "ВайнХаус" на протяжении длительного времени (с декабря 2021г. по август 2022г.), включающего в себя восемь нарушенных периодов оплаты арендной платы.

В ходе рассмотрения дела ответчик оплатил практически полностью заявленную задолженность по арендным платежам, за вычетом суммы в размере 7 166,66 руб., которую самовольно решилзачесть из переплаты по другому договору аренды от <данные изъяты> <данные изъяты>.

По договору аренды от <данные изъяты> <данные изъяты> в подтверждение отсутствия задолженности по арендным платежам ответчиком представлено платежное поручение на сумму 12 000 руб., что, с учетом крайне заниженного размера арендной платы, по объекту площадью 86 кв.м., равного 100 руб. за месяц аренды, действительно подтверждает наличие переплаты и одновременно свидетельствует о нарушении условий договора аренды о порядке внесения арендной платы, так как платеж произведен арендатором с нарушением п. 4 договора, запрещающего арендатору оплачивать арендную плату вперед более чем за два месяца.

Истец готов вернуть сумму переплаты по указанному договору и возражает против ее зачета в счет платежей по другому договору.

По договору аренды от <данные изъяты> <данные изъяты> ответчики наличие задолженности признали.

Ответчики ООО "ВайнХаус", Нехай О.А. и Родионов С.Н. в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались надлежаще, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Представитель ответчиков Савчук И.Н. в судебном заседании частично исковые требования признал, ответчики возражают против удовлетворения требований Козлова П.Е. к ООО "ВайнХаус", Нехай О.А. и Родионову С.Н. о расторжении договоров аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, в отношении нежилого помещения - магазина, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 552,3 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, пом.1 и <данные изъяты> от <данные изъяты> и в отношении нежилых помещений - магазина, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 86 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, помещение 2.

В то же время, учитывая обстоятельства экономического характера, ООО "ВайнХаус", Нехай О.А. и Родионов С.Н. требования Козлова П.Е. к ООО "ВайнХаус", Нехай О.А. и Родионову С.Н. о расторжении договора аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, в отношении нежилых помещений - магазина, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 265,3 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, признают, и согласны на расторжение этого договора (л.д. 93).

Решением серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск Козлова П.Е. удовлетворен частично.

Постановлено:

Взыскать с ООО "ВайнХаус" (ИНН 5043038590) в пользу Козлова П.Е. задолженность по арендной плате по договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> за период с декабря 2021г. по июль 2022г. включительно в размере 701 333 рубля 36 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 27 077 руб. 01 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 6655 руб. 90 коп., судебные расходы в размере 27 283 руб. 95 коп., а всего 762 350 (семьсот шестьдесят две тысячи триста пятьдесят) рублей 22 копейки.

Расторгнуть договор аренды от <данные изъяты> <данные изъяты>, заключенный между Козловым П.Е., Нехай О.А., Родионовым С.Н. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны, в отношении нежилого помещения - магазина, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 265,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 1.

Исковые требования Козлова П.Е. о расторжении договоров аренды от <данные изъяты> <данные изъяты>, заключенного между Козловым П.Е., Нехай О.А., Родионовым С.Н. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны, в отношении нежилого помещения - магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 1, расторжении договора аренды от <данные изъяты> <данные изъяты>, заключенного между этими же сторонами в отношении нежилого помещения - магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 2, взыскании с ООО "ВайнХаус" задолженности по договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты>, судебных расходов в большем размере - оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Козлов П.Е. просит об отмене решения в части отказа ему в иске и принятии в отмененной части нового решения об удовлетворении данных требований.

При рассмотрении апелляционной жалобы по существу Козлов П.Е. уточнил свои требования, указав, что обжалует решение в части отказа ему в иске о расторжении договоров аренды N<данные изъяты> и 3.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения в обжалуемой части и для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что Козлов П.Е., ответчики Нехай О.А. и Родионов С.Н. являются собственниками в праве общей долевой собственности, по 1/3 доле в праве, на нежилое помещение - магазин, кадастровый <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, пом. 1 (л.д. 28-31); на нежилое помещение, кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, пом. 2 (л.д. 32-34); на нежилое помещение, кадастровый <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, пом. 1 (л.д. 35-38).

Между истцом Козловым П.Е., ответчиками Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны <данные изъяты> заключен договор аренды <данные изъяты> в отношении нежилого помещения - магазина с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 1, согласно которому в соответствии с п.1 ООО "ВайнХаус" передаются в аренду нежилые помещения для использования под розничную торговлю сроком на 20 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>. В соответствии с п.3 размер арендной платы по договору составляет 65 000 рублей в месяц, арендатор выплачивает арендную плату ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п. 4 размер арендной платы может быть измен соглашением сторон. Но не чаще одного раза в год в соответствии с коэффициентом инфляции. Согласно п.5 договора, арендодатель обязуется не изменять условия оплаты по договору аренды без согласования с КБ "Альта-Банк" (ЗАО) (л.д.15-15 оборот).

Представлен поэтажный план нежилого помещения - магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 1 (л.д.16-16 оборот), акт приема-передачи нежилых помещений от <данные изъяты> (л.д.17).

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> Козлов П.Е., Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 64,6 кв.м., расположенные в помещении, назначение: нежилое, общая площадь 552,3 кв.м., этаж 1, кадастровый <данные изъяты>, находящегося по адресу: <данные изъяты>, пом. 1. Арендуемые нежилые помещения комнаты <данные изъяты>,6 литера А2, комната <данные изъяты>, литера А4, указаны в поэтажном плане (приложение <данные изъяты>), является неотъемлемой частью договора (л.д.18).

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> Козлов П.Е., Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны п. 1 договора аренды изложен в следующей редакции: арендодатели передали арендатору в аренду нежилое помещение - магазин, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 552,3 кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>. Границы и пространственное положение передаваемого помещения указаны в приложении <данные изъяты>, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д.19-20).

Между истцом Козловым П.Е., ответчиками Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны <данные изъяты> заключен договор аренды <данные изъяты> в отношении нежилого помещения - магазина с кадастровым номером 50:58:0040604:4949, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 2, согласно которому в соответствии с п.3 ответчику передаются в аренду нежилые помещения для использования под розничную торговлю сроком на 20 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>. В соответствии с п.4 размер арендной платы по договору составляет 100 рублей в месяц, выплачивает арендную плату ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п. 5 размер арендной платы может быть измен соглашением сторон. Но не чаще одного раза в год в соответствии с коэффициентом инфляции (л.д.21-21 оборот).

Представлен акт приема-передачи нежилых помещений от <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> (л.д.22).

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> Козлов П.Е., Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору в аренду нежилые помещения магазин, находящийся по адресу: <данные изъяты>.

Указанные нежилые помещения по экспликации N<данные изъяты>) расположены на первом этаже, общая площадь 86 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, лит А. Пункт 4 Договора аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты> дополнить следующим абзацем "Арендатор запрещается оплачивать арендную плату вперед более чем за два месяца". Пунктом 5 договора аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты> изложить в следующей редакции: размер арендной платы может быть изменен соглашением сторон, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%". Пунктом 13 договора аренды нежилого помещения <данные изъяты> от <данные изъяты> дополнить следующим абзацем "Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть, договор аренды в случае вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет договора аренды в пользу ПАО "Банк Уралсиб", как залогодержателя (по требованиям, обеспеченным залогом предмета договора аренды но любому действующему договору ипотеки, заключенному с ОАО "БАНК УРАЛСИБ"), либо е момента заключения: соглашения об удовлетворении требования Банка за счет имущества, являющегося предметом, договора аренды. В этом случае Арендодатель должен письменно уведомить Арендатора не позднее чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора аренды. В случае, если Арендодатель не уведомил Арендатора об одностороннем расторжении Договора аренды, приобретатель помещений на публичных торгах (новый собственник) имеет право на односторонний отказ от Договора аренды (исполнения договора) в порядке, установленном в настоящем пункте" (л.д.23-23 оборот).

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> Козлов П.Е., Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору в аренду нежилые помещения магазин, находящийся по адресу: <данные изъяты>, пом. 2. Указанные нежилые помещения по экспликации N<данные изъяты>) расположены на первом этаже, общая площадь 86 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, лит А. (л.д.24).

Между истцом Козловым П.Е., ответчиками Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны <данные изъяты> заключен договор аренды <данные изъяты>, в отношении нежилого помещения - магазина, кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 265,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 1, согласно которому в соответствии с п.2 ответчику передаются в аренду нежилые помещения для использования под розничную торговлю сроком на 20 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты>. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>. В соответствии с п.3 размер арендной платы по договору составляет 263 000 рублей в месяц, выплачивает арендную плату ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п. 4 размер арендной платы может быть измен соглашением сторон. Но не чаще одного раза в год в соответствии с коэффициентом инфляции (л.д.25-25 оборот).

Представлен акт приема-передачи нежилых помещений от <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 1 (л.д.26).

Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> Козлов П.Е., Нехай О.А., Родионовым В.С. с одной стороны и ООО "ВайнХаус" с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору в аренду нежилые помещения магазин, находящийся по адресу: <данные изъяты>. Указанные нежилые помещения - магазин расположены: пом.1, лит. А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 265,3 кв.м., кадастровый <данные изъяты> (л.д.27).

Договоры аренды на указанные нежилые помещения зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выписками (л.д. 50-57).

<данные изъяты> Козловым П.Е. в адрес Родионова С.Н., Нехай О.А., ООО "ВайнХаус" направлено сообщение о рассмотрении вопроса об изменении договоров аренды, оформленные дополнительными соглашениями, с требованием погашения задолженности по трем договорам с расчетом задолженности (л.д. 39-46).

<данные изъяты> Нехай О.А. (сторона 1), Родионов С.Н (сторона 2) и Козлов П.Е. (сторона 3) заключили соглашение о совместной деятельности, предметом соглашения является: "Стороны обязуются объединить свои навыки, умения, профессиональные знания, имущество и совместно действовать без образования юридического лица с целью расширения и насыщения рынка товарами и услугами, укрепления финансовой дисциплины, общего повышения эффективности деятельности по принципу взаимного дополнения функций, выполнения целевых благотворительных программ. Достижение целей осуществляется на основе совместно разрабатываемых и принимаемых программ и проектов". Согласно п.3 указанного соглашения вклады сторон составили:33,33% каждой стороны. Согласно п.4 указанного соглашения, стороны распределили обязанности: Сторона 1 - управление финансовыми и товарными потоками, закупка товарных масс, управление персоналом, осуществление связи с общественностью и структурами города. Сторона 2 - управление финансовыми и товарными потоками, управление персоналом, закупка оборудования, решение технических вопросов. Сторона 3 - управление финансами, закупка оборудования, решение технических вопросов, строительство (л.д.67-70).