Дата принятия: 16 августа 2017г.
Номер документа: 33-1853/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2017 года Дело N 33-1853/2017
«16» августа 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Кулаковой И.А.,
судей Зиновьевой О.Н. и Демьяновой Н.Н.,
при секретаре Удаловой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Администрации г. Костромы Шаталовой Н.Н. на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 26 мая 2017 года, которым частично удовлетворены исковые требования Администрации города Костромы к Бармичевой Музе Николаевне, Красавиной Ольге Андреевне, Чуриковой Маргарите Анатольевне.
Изъято для муниципальных нужд у Бармичевой Музы Николаевны, Красавиной Ольги Андреевны, Чуриковой Маргариты Анатольевны в пользу муниципального образования городской округ г. Кострома в лице Администрации г. Костромы жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>, общей площадью 40, 1 кв.м, кадастровый №, земельный участок, пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности указанного жилого помещения, расположенный по адресу: < адрес>, общей площадью 805 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом, кадастровый №, путем выплаты возмещения пропорционально доле в праве на жилое помещение в сумме 1 492 686 руб.
Прекращено право собственности Бармичевой Музы Николаевны на 5/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>, площадью 40, 1 кв.м, кадастровый №.
Признано право собственности муниципального образования городской округ г. Кострома на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>, общей площадью 40, 1 кв.м., кадастровый №.
Признано право собственности муниципального образования городской округ г. Кострома на земельный участок, расположенный по адресу: < адрес>, общей площадью 805 кв.м. пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности указанного жилого помещения, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом, кадастровый №.
Заслушав доклад судьи Кулаковой И.А., объяснения Бармичевой М.Н. и ее представителя - адвоката Блескиной К.Б., Чуриковой М.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Муниципальное образование городской округ г. Кострома в лице Администрации г. Костромы обратилось в суд с исковым заявлением к Бармичевой М.Н., Красавиной О.А., Чуриковой М.А., в котором просило:
- принудительно изъять для муниципальных нужд у ответчиков в пользу муниципального образования городской округ г. Кострома в лице Администрации г. Костромы жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>, общей площадью 40, 1 кв.м, кадастровый № путем выплаты возмещения в сумме 406 000 руб. пропорционально доле в праве на указанное жилое помещение;
- принудительно изъять для муниципальных нужд у ответчиков в пользу муниципального образования городской округ г. Кострома в лице Администрации г. Костромы земельный участок, пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности указанного жилого помещения, расположенный по адресу: < адрес>, общей площадью 805 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом, кадастровый №, путем выплаты возмещения в сумме 755 000 руб.;
- прекратить право собственности Бармичевой М.Н. на 5/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>, площадью 40, 1 кв.м, кадастровый №;
- признать право собственности муниципального образования городской округ г. Кострома на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>, общей площадью 40, 1 кв.м., кадастровый №;
- признать право собственности муниципального образования городской округ г. Кострома на земельный участок, расположенный по адресу: < адрес>, общей площадью 805 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный дом, кадастровый №.
В обоснование исковых требований указано, что жилые помещения в многоквартирном доме < адрес> признаны непригодными для проживания. Бармичевой М.Н. принадлежит 5/6 доли в праве общей долевой собственности, Красавиной О.А. и Чуриковой М.А. принадлежит по 1/12 доли каждой в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>.
Заключением межведомственной комиссии от 13.08.2010 года № 56 многоквартирный < адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, постановлением Администрации г. Костромы от 23.04.2013 года № 749 данный дом включен в перечень домов, подлежащих расселению и реконструкции.
В связи с признанием дома аварийным и подлежащим реконструкции Администрацией г. Костромы было направлено требование о реконструкции многоквартирного дома.
Поскольку требование о реконструкции собственниками не исполнено, Администрацией г. Костромы принято постановление от 23.11.2015 года № 3429 «Об изъятии для муниципальных нужд долей в праве на земельный участок и жилого помещения - < адрес>».
В адрес ответчиков Администрацией г. Костромы были направлены на подписание соглашения об изъятии долей в праве на земельный участок.
Соглашения с ответчиками об изъятии жилого помещения и долей земельного участка не достигнуто.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление по вопросам миграции УМВД России по Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области.
По делу постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Костромы Шаталова Н.Н. просит решение суда изменить в части определения выплаты возмещения в сумме 1 492 686 рублей за изымаемое жилое помещение и земельный участок и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Полагая, что при принятии решения нарушены нормы материального и процессуального права, приводит следующие доводы. Администрация г. Костромы не согласна с выводом о включении в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 507 180 руб., расходов на переезд в размере 2 790 руб.; услуг риелторов в размере 40 000 руб., которые определены экспертом ИП Асташенковым С.В. Имеющееся образование у эксперта не позволяет возможным оценить конструктивные элементы дома, их несущую способность, рабочее состояние, и какой именно объем работы необходимо выполнить с целью восстановления конструктивных элементов дома с целью его дальнейшей эксплуатации и необходимые на это затраты. Эксперт указал, что в результате проведенного исследования не обнаружено методических рекомендаций, регламентирующих порядок определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт исходил лишь из логики. При таких обстоятельствах заключение эксперта в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не может быть признано допустимым доказательством. Юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о необходимости включения сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения является установление того, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома. Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. С момента приобретения ответчиками права собственности и до настоящего времени техническое состояние дома существенно не изменилось, непроведение капитального ремонта жилого дома не повлияло на изменение рыночной стоимости жилого помещения, в связи с чем компенсация за непроведение капитального ремонта не может быть осуществлена. Расходы за непроведенный капитальный ремонт не могут быть взысканы также потому, что ответчики приобрели право собственности на доли в квартире в порядке наследования, право требования проведения капитального ремонта на них не распространяется. Администрация г. Костромы не являлась наймодателем по отношению к ответчикам, у нее не возникла обязанность по проведению капитального ремонта. В заключении эксперта указано, что жилые помещения по назначению не используются, однако в квартире оставлены мебель и иные предметы быта. Оставленные в жилом помещении предметы не имеют никакой ценности для ответчиков, следовательно, в оказании услуг ответчикам по переезду необходимости не имеется. Кроме того, судом не установлено, кому именно принадлежат вещи, оставленные в спорной квартире. Ответчики в настоящее время проживают в иных жилых помещениях, доказательств необходимости в оказании услуг риелторов по подбору другого жилья ими не представлено. Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и повлекли принятие незаконного решения.
Представитель Администрации г. Костромы, Красавина О.А., представители Управления по вопросам миграции УМВД России по Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Бармичевой М.Н. принадлежит 5/6 доли в праве общей долевой собственности, Красавиной О.А. и Чуриковой М.А. принадлежит по 1/12 доли каждой в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес>.
В соответствии с заключением межведомственной комиссии от 13 августа 2010 года № 56, жилой дом по адресу: < адрес> на основании акта межведомственной комиссии № 56 от 13 августа 2010 года, составленного по результатам обследования, признан непригодным для проживания.
Жилой дом включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилого фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа город Кострома на 2013-2015 г.г.», утвержденной постановлением Администрации города Костромы от 23 апреля 2013 г. № 749.
Постановлением Администрации г. Костромы от 23.11.2015 года № 3429 «Об изъятии для муниципальных нужд долей в праве на земельный участок и жилого помещения - квартиры №, расположенных по адресу: < адрес>» принято решение об изъятии указанных объектов недвижимости у собственников для муниципальных нужд.
Соглашение о предоставлении собственникам другого жилого помещения взамен изымаемого, а также соглашение об изъятии доли в земельном участке между сторонами не достигнуто по причине возникновения спора относительно размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подпункт "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Судом в ходе рассмотрения дела была назначена экспертиза по определению размера возмещения за жилое помещение, производство которой поручено оценщику ИП Асташенкову С.В.
Согласно заключению судебной экспертизы от 17.03.2017 года № 3 размер выкупной цены изымаемого жилого помещения на дату проведения экспертизы составляет 1 492 686 рублей. В размер выкупной цены включены: рыночная стоимость жилого помещения в размере 942 537 рублей, рыночная стоимость услуги по переезду в размере 2 970 рублей, рыночная стоимость услуг агентства недвижимости по поиску и сопровождению сделки купли-продажи жилых помещений в размере 40 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 507 180 рублей.
Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года, суд определил размер выкупной цены изымаемого жилого помещения на основании заключения судебной экспертизы от 17.03.2017 года № 3.
Не оспаривая в апелляционной жалобе рыночную стоимость жилого помещения, представитель Администрации г. Костромы приводит в жалобе доводы о несогласии с включением в выкупную цену компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, расходов на переезд и оплату услуг риелторов.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за капитальный ремонт и расходов на переезд исходя из следующего.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения в соответствии с частью7 статьи 32 ЖК РФ.
Судом установлено, что изымаемое жилое помещение расположено в доме, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой Благовещенского» начало 19 века. Сведений о том, что в доме в установленные техническими регламентами сроки проводился капитальный ремонт, суду не представлено.
Отсутствие капитальных ремонтов жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчиков жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчика убытков в виде снижения стоимости жилого помещения.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома наймодателем на момент приватизации жилого помещения Хрусталевым А.Е. (26.10.1993 года), наследниками которого являются ответчики, не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у наследников не возникло право требования проведения капитального ремонта, основаны на ошибочном толковании закона, так как в силу п. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Выражая несогласие с заключением эксперта о размере компенсации за непроизведенный ремонт, истец не приводит сведений об ином размере компенсации.
В ходе судебного разбирательства истцом не представлены доказательства, отвечающие критериям относимости и допустимости, в подтверждение доводов о недействительности заключения судебной экспертизы.
Между тем, в заключении эксперта подробно изложены мотивы, по которым он произвел расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Данный расчет произведен путем определения рыночной стоимости 1 кв.м. жилых помещений, расположенных в районе расположения объекта экспертизы в домах, не требующих капитального ремонта, и расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как разницы в стоимости 1 кв.м. жилых помещений, расположенных в домах, не требующих проведения капитального ремонта, и стоимости 1 кв.м. объекта экспертизы.
При отсутствии доказательств, опровергающих расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд правомерно принял за основу заключение эксперта, не заинтересованного в исходе дела, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Довод жалобы об отсутствии оснований для включения в выкупную цену изымаемой квартиры расходов на переезд не основан на законе.
Из материалов дела следует, что в квартире, принадлежащей ответчикам, находятся их личные вещи, мебель.
В суде апелляционной инстанции Бармичева М.Н. пояснила, что эти вещи принадлежат ей, и в связи с изъятием у нее жилого помещения она намерена вывезти вещи из квартиры.
Таким образом, убытки, которые должны понести ответчики в связи с вывозом вещей из изымаемого жилого помещения, подлежат возмещению в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судебная коллегия находит необоснованным вывод суда о включении в выкупную цену жилого помещения рыночной стоимости услуг агентства недвижимости по поиску и сопровождению сделки купли-продажи жилых помещений в размере 40 000 рублей по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ответчики Бармичева М.Н., Красавина О.А., Чурикова М.А. в изымаемом жилом помещении не проживают, требования о выселении ответчиков Администрацией г. Костромы не заявлены.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Бармичева М.Н. и Чурикова М.А. пояснили, что проживают в принадлежащих им на праве собственности жилых помещениях по адресам: Бармичева М.Н. - < адрес>, Чурикова М.А. - < адрес>. В связи с изъятием у них жилого помещения, расположенного в < адрес>, они не обращались к риелторам по вопросу поиска жилых помещений для проживания.
Расходы по оплате услуг риелтора ответчиками не понесены, доказательств того, что указанные расходы будут произведены в будущем, не представлено.
При таких обстоятельствах оснований для включения в выкупную стоимость рыночной стоимости услуг агентства недвижимости по поиску и сопровождению сделки купли-продажи жилых помещений в размере 40 000 рублей у суда не имелось, в связи с чем решение суда подлежит изменению, 40 000 рублей подлежат исключению из размера возмещения за жилое помещение, изымаемое у ответчиков, размер возмещения за жилое помещение составит 1 452 668 рублей.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 26 мая 2017 года в части размера возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: г.Кострома, ул. Горная, д. 4, кв. 8, и земельный участок по указанному адресу, изменить, считать подлежащим выплате Бармичевой Музе Николаевне, Красавиной Ольге Андреевне, Чуриковой Маргарите Анатольевне в возмещение за жилое помещение 1 452 686 (один миллион четыреста пятьдесят две тысячи шестьсот восемьдесят шесть) рублей, а не 1 492 686 рублей, как определил суд.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации г. Костромы Шаталовой Н.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
