Определение Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 06 сентября 2021 года Дело N 33-1847/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи Григоровой Ж.В.,

судей Анашкиной И.А., Козуб Е.В.,

при секретаре Осколович Ю.А.,

с участием представителя истца Бабушкина В.Я., представителя ответчика Погребняк Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ботвинко Т. И. к Гайдук С. И. о взыскании денежных средств на устранение недостатков приобретенного товара,

с апелляционной жалобой представителя ответчика Гайдук С. И. - Погребняк Н.Ю. на решение Ленинского районного суда города Севастополя от 2 февраля 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

Ботвинко Т.И. обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с Гайдук С.И. в свою пользу в счет возмещения расходов на устранение недостатков приобретенного по заключенному между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договору купли-продажи дачного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 122 кв.м, с кадастровым номером N, денежные средства в сумме 877 563 рубля 38 копеек. Также просит возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины - 11 975 рублей 63 копейки, на оплату услуг представителя 30 000 рублей, услуг эксперта - 10 000 рублей.

Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Гайдук С.И., от имени которой по доверенности действовал Матвеев А.М., заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. При продаже продавец гарантировал, что жилой дом находится в надлежащем состоянии, пригоден для проживания и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре. На момент осмотра жилого дома покупателем какие-либо недостатки отсутствовали. После заключения сделки истец уехала на 2 месяца в <адрес>, а по возвращении обнаружила трещины в стенах по всему дому. Истец обратилась к эксперту, который по результатам исследования установил наличие трещин в стенах и фундаменте приобретенного жилого дома, необходимость проведения капитальный ремонт с усилением конструкций. Среднерыночная стоимость работ по устранению дефектов жилого дома составляет 877 563 рубля 83 копейки.

Поскольку скрытые недостатки не были оговорены при заключении сделки, отсутствуют доказательства того, что цена жилого дома была снижена с учетом недостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дает истцу основание требовать возмещения ответчиком убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков.

Решением Ленинского районного суда города Севастополя от 2 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены, с Гайдук С.И. в пользу Ботвинко Т.И. взысканы денежные средства на устранение недостатков приобретенного по договору купли-продажи товара - дачного дома по адресу: <адрес>, общей площадью 122 кв.м, с кадастровым номером N, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, в размере 877 563 рубля 38 копеек и 51 975 рублей 63 копейки в счет возмещения судебных расходов.

В поданной апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, принять новое - об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судом не установлены существенные обстоятельства по делу, как то являются ли выявленные недостатки скрытыми, возможно ли было их определить при визуальном осмотре, и была ли занижена при продаже стоимость отчуждаемого имущества в связи с наличием недостатков.

При продаже продавец не скрывал и не имел намерения скрыть какие-либо сведения о состоянии приобретенного истцом имущества. На фотографиях в объявлениях, размещенных в сети интернет в связи с продажей объекта, видно наличие трещин. Представителями агентства недвижимости при демонстрации объекта не скрывалось и оговаривалось наличие трещин. Истец до совершения сделки лично самостоятельно осматривала приобретаемое имущество без ограничения во времени и имела возможность визуально определить недостатки, не обладая какими-либо специальными познаниями. С учетом технического состояния объекта ответчик и агентство недвижимости установили стоимость в сумме 3 200 000 рублей, из них за земельный участок 1 600 000 рублей, 1 600 000 рублей - дом. При этом реальная рыночная стоимость намного выше установленной в договоре, учитывая площадь и расположение земельного участка. Согласно отчету об оценке имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ только рыночная стоимость дома составляет 3 178 000 рублей. Истец в исковом заявлении указывает неправдивые обстоятельства, поскольку по договоренности сторон цена дома при заключении сделки была занижена, что могут подтвердить работники агентства недвижимости. На момент подписания договора купли-продажи истец подтвердила, что претензий к состоянию дома не имеет. Получение претензии истца для ответчика было неожиданным. После получения претензии истца ответчик неоднократно предлагала расторгнуть договор купли-продажи.

Указывает на то, что истцом выбран неверный способ защиты своего права. Заявляя о наличии существенных нарушений требований к качеству товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В связи с чем её требование о возмещении стоимости устранения недостатков удовлетворению не подлежит.

Каких-либо доказательств в подтверждение требований о взыскании денежных средств на устранение недостатков стороной истца не представлено. Заключение досудебной экспертизы о наличии недостатков и стоимости их устранения не может являться достаточным к тому основанием, так как перед экспертом не были поставлены вопросы о том, являются ли выявленные дефекты и недостатки скрытыми, возможно ли при визуальном осмотре определить наличие недостатков приобретаемого имущества без специальных познаний и специального образования, какова стоимость устранения именно скрытых недостатков, и какова реальная рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца выражает свое несогласие с ее доводами, указывает на то, что решение суда является законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала апелляционную жалобу.

Истец и представитель истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы. Истец в своих пояснениях подтвердила, что она лично осматривала дом внутри и снаружи, на её вопрос о состоянии дома агент недвижимости сказал: что Вы хотите, дом продается 6 лет, он разрушается. Вместе с тем настаивали, что трещины были замазаны и обнаружены лишь через два месяца.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, о наличии уважительных причин неявки не сообщила, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляла.

Руководствуясь нормами части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав судью-докладчика, лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По мнению судебной коллегии постановленное по делу решение суда приведенным требованиям закона не соответствует.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Ботвинко Т.И. и Гайдук С.И., от имени которой по доверенности действовал Матвеев А.М., заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 122 кв.м, с кадастровым номером N. Цена договора составила 3 200 000 рублей, из которых 1 600 000 рублей за земельный участок, 1 600 000 рублей за жилой дом.

Согласно пункту 3.2 указанного договора жилой дом находится в надлежащем состоянии и пригоден для проживания.

Недвижимое имущество до заключения договора осмотрено покупателем, недостатки или дефекты, препятствующие его использованию согласно установленному разрешенному использованию на момент осмотра не обнаружены, претензии к его техническому состоянию он не имеет (пункт 3.3 договора).

Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество находится в надлежащем состоянии, пригодно для использования в соответствии с разрешенным использованием и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре (пункт 3.4 договора).

Истец указала, что летом ДД.ММ.ГГГГ года по приезде в <адрес> обнаружила, что дом имеет многочисленные дефекты, трещины по всему дому.

В подтверждение доводов о возникновении недостатков и стоимости необходимых ремонтных работ для их устранения истцом представлено заключение эксперта ООО "СКЭКСПЕРТ" N /ДЭ-20 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому эксперт установил наличие сквозных вертикальных трещин в несущих стенах обследуемого здания, фундаменте жилого дома. Причиной образования трещин в стенах жилого дома является неквалифицированное строительство. Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации, требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. До проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация возможна только после ремонта и усиления. Среднерыночная стоимость работ по устранению дефектов жилого дома по адресу: <адрес>, составляет 877 563,38 рублей и состоит из следующих затрат: стоимость работ по укреплению грунтового основания - 119 943,55 рублей; стоимость работ по усилению фундаментов - 202 942,00 рублей; стоимость работ по усилению стен - 371 558,95 рублей; стоимость бетона для выполнения работ по усилению фундаментов - 67 208,40 рублей; стоимость материала для выполнения работ по усилению стен металлической рубашкой - 143 728,48 рублей; стоимость работ по демонтажу части жилого дома - 140 670 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца направил в адрес ответчика претензию с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ связаться с истцом или ее представителем для урегулирования спора во внесудебном порядке или оплатить стоимость восстановительного ремонта дома в размере 877 563,38 рублей. Указанная претензия оставлена без ответа.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, ответчиком нарушено условие договора купли-продажи, выразившиеся в передаче истцу товара ненадлежащего качества, что привело к необходимости истца нести расходы по устранению дефектов, в связи с чем, руководствуясь статьями 15, 309, 420, 421, 454, 456, 469, 475, 477, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации заявленные требования удовлетворил в полном объеме.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

Специальный порядок проверки качества объектов недвижимости законом не предусмотрен, проверка качества осуществляется обычно применяемым способом - путем осмотра.

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условие о цене является существенным для договора купли-продажи и для договора купли-продажи недвижимости, в частности.

Статьей 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Передаточный акт сторонами не составлялся, договором купли-продажи предусмотрено, что пункт 5.3. договора имеет силу передаточного акта.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм названных статей Кодекса, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

В заключенном сторонами договоре купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, технические характеристики детально не отражены.

Согласно пункту 3.3. договора недвижимое имущество до заключения договора осмотрено покупателем, недостатки или дефекты, препятствующие его использованию, согласно установленному разрешенному использованию, на момент осмотра не обнаружены, претензии к его техническому состоянию он не имеет.

Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество находится в надлежащем состоянии, пригодно для использования в соответствии с разрешенным использованием и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.

Судом апелляционной инстанции допрошена Синченко О.Н., агент, которая занималась продажей дома, приобретенного истцом у ответчика, которая пояснила, что трещины были явными, их никто не скрывал. Какие-то повреждения были замазаны, но при визуальном осмотре трещину видно, её скрыть невозможно. В объявлениях о продаже дома были размещены фотографии, отражающие реальное состояние дома с трещиной. Право собственности на дом зарегистрировано в 2013 году, но построен он давно, долгое время не использовался. Цена объекта была заявлена невысокая, с учетом его состояния. На тот момент продавался в том же районе одноэтажный дом за 4,5 миллиона рублей. Ботвинко Т.И. лично осматривала дом, видела трещину. При осмотре они говорили о том, что дом требует ремонта. Синченко О.Н. предлагала Ботвинко Т.И. посоветоваться со строителями, но та сказала, что её супруг разбирается в строительстве.

Кроме того, сама истец в суде апелляционной инстанции пояснила, что она видела наличие повреждений в доме, о чем задавала вопрос агенту, которая поясняла, что дом продается шесть лет, не используется, разрушается.

Допрошенный в суде апелляционной инстанции Подлесный О.И., проводивший досудебную экспертизу по инициативе истца, пояснил, что по результатам визуального осмотра он пришел к выводу о том, что трещины возникли по причине несоблюдения при строительстве строительных норм и правил, строительные работы выполнены неквалифицированно. Пояснил, что однозначно сказать, когда образовались трещины, невозможно, трещины заделывались, в них обнаружена монтажная пена, при этом пояснил, что трещины образовались давно. На момент продажи дома он его состояние не видел.

С целью выяснения обстоятельств: могли ли заявленные истцом недостатки, трещины в стенах и фундаменте жилого дома образоваться в период с февраля по ноябрь 2020 года, являются ли выявленные дефекты и недостатки скрытыми, возможно ли при визуальном осмотре определить наличие недостатков приобретаемого имущества без специальных познаний и специального образования, какова стоимость устранения именно скрытых недостатков, и какова реальная рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, судебной коллегией по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.