Дата принятия: 26 июня 2019г.
Номер документа: 33-1846/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2019 года Дело N 33-1846/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Усенко О.А.,
судей областного суда Чернышовой Ю.А., Стус С.Н.,
при секретаре Ивановой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 10 декабря 2018 года по гражданскому делу по иску Штефан В.В. к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании права собственности,
установила:
Штефан В.В. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание - магазин, литера <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, указав, что истец является собственником объекта нежилого назначения - магазин, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 4 сентября 2012 года. Земельный участок под указанным объектом был предоставлен в аренду на основании постановления администрации г. Астрахани N N от 25 сентября 2006 года. В последующем на основании протокола от 6 декабря 2013 года администрацией г. Астрахани было принято решение об оформлении документов землепользования для реконструкции магазина. Был подготовлен акт выбора земельного участка, который прошел процедуру согласования с заинтересованными службами. На указанном земельном участке истец своими силами возвела нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., без получения разрешения на строительство. Земельный участок, на котором расположен указанный объект, принадлежит истцу на праве аренды. Строение возведено без разрешительных документов, но в соответствии со строительными, санитарными и пожарными нормами. Штефан В.В. просила суд признать за ней право собственности на нежилое здание - магазин, литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Штефан В.В. не присутствовала, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель истца Штефан В.В. - Рыжаков М.М. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Представители третьих лиц управления муниципального контроля администрации муниципального образования "Город Астрахань", управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебном заседании не присутствовали, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 10 декабря 2018 года исковые требования Штефан В.В. удовлетворены. За Штефан В.В. признано право собственности на нежилое здание - магазин, литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Город Астрахань" ставит вопрос об отмене решения суда ввиду нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
На заседание судебной коллегии представители администрации муниципального образования "Город Астрахань",управления муниципального контроля администрации муниципального образования "Город Астрахань", управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", Штефан В.В., представители Штефан В.В. - Рыжаков М.М., по доверенности Ивакина Т.Е. не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, уважительность причины неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявлено.
В соответствии со статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав докладчика, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спорные правоотношения и удовлетворяя требования о признании права собственности на нежилое здание - магазин, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение находится в технически исправном состоянии, заявленные требования не нарушают прав и законных интересов других лиц.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют нормам действующего законодательства и материалам дела.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 13 сентября 2011 года, вступившим в законную силу, за Ф. признано право собственности на нежилое помещение - магазин, литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 декабря 2011 года Ф. продала Р. указанное нежилое помещение. Переход права собственности прошел государственную регистрацию 17 января 2012 года.
С 21 сентября 2012 года собственником данного нежилого помещения на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 4 сентября 2012 года является Штефан В.В.
Установлено, что 26 марта 2007 года между администрацией города Астрахани, и Ф. заключен договор аренды N земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях эксплуатации павильона по продаже продовольственной группы товаров, в том числе табачных изделий, на период с 15 июня 2006 года по 14 июня 2010 года.
Согласно постановлению администрации города Астрахани N от 2 марта 2010 года изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "для эксплуатации павильона по продаже продовольственной группы товаров, в том числе табачных изделий", на "по продаже аппаратуры для сотовой сети и сопутствующих товаров".
Как следует из уведомления от 31 марта 2015 года, направленного управлением муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" арендатору Ф., договор аренды земельного участка N от 26 марта 2007 года прекратил свое действие 22 ноября 2015 года.
При прекращении арендных правоотношений земельный участок не освобожден.
Установлено, что Штефан В.В. произведена реконструкция нежилого помещения - магазина, литер <данные изъяты>, принадлежащего ей на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>., путем возведения пристройки к основному помещению без получения в органе местного самоуправления соответствующего разрешения и акта ввода в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения.
Из технической документации, составленной <данные изъяты>" по состоянию на 19 мая 2015 года, на здание, литер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, следует, что нежилое помещение - магазин, литер <данные изъяты>, реконструировано путем возведения пристроя и второго этажа, в результате данных действий общая площадь магазина составила <данные изъяты> кв.м.: площадь 1 этажа - <данные изъяты> кв., площадь <данные изъяты> этажа - <данные изъяты> кв.м. площадь застройки составила <данные изъяты> кв.м. В состав 1 этажа входит 2 торговых зала, холл, 3 санузла; 2 этаж представляет собой торговый зал. Сведения о наличии разрешения на реконструкцию литера <данные изъяты> отсутствуют.
Таким образом, поскольку в результате возведения пристроя и второго этажа общая площадь строения увеличилась с <данные изъяты> кв. м до <данные изъяты> кв.м., следовательно истцом произведена реконструкция нежилого здания - магазина, литера <данные изъяты>, с созданием нового объекта недвижимости.
В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы
Разрешительная документация на реконструкцию объекта недвижимости не выдавалась. Приемка спорного объекта как объекта капитального строения не производилась.
Доказательств проведения реконструкции спорного объекта в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предъявляемыми к объектам капитального строительства, в материалах дела отсутствуют.
Согласно заключению по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания по <адрес>, проведенному <данные изъяты>" от 2018 года, техническое состояние здания оценивается как работоспособное. Однако рекомендовано выполнить ряд работ по выравниванию и выполнению новых полов по грунту; выполнить демонтаж существующего потолка второго этажа, поскольку потолок обшит не горючим материалов (типа листы ГКЛ), отсутствуют технологические отверстия для принудительной вентиляции помещений. Обследуемое здание только после проведения указанных мероприятий может будет использовать по назначению и будет соответствовать эксплуатационным требованиям.
Доказательства своевременного обращения истца в компетентные органы за получением разрешения на реконструкцию объекта недвижимости до начала строительных работ на спорном объекте, как и доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство либо необоснованного отказа в получении такого разрешения в дело не представлено.
Таким образом, созданный истцом новый объект недвижимости в силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений.
Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на основании протокола заседания комиссии администрации г. Астрахани от 6 декабря 2013 года принималось решение об оформлении документов землепользования для реконструкции магазина, составлялся акт выбора земельного участка, Штефан В.В. обращалась в управление муниципального имущества с заявлением о перераспределении земельного участка по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для увеличения имеющегося объекта.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что земельный участок по <адрес>, а также земельный участок по <адрес>, на котором истцом произведена реконструкция спорного объекта, и находящиеся в собственности у муниципалитета, не предоставлялись Штефан В.В. ни на праве собственности, ни на ином вещном праве.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25 декабря 2018 года земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 12 сентября 2003 года, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации павильона по продаже аппаратуры для сотовой связи и сопутствующих товаров, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
В соответствии с уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области от 22 мая 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объекте недвижимости - земельном участке, расположенным по адресу: <адрес>.
Материалы дела не содержат документов с условиями о предоставлении истцу земельного участка по <адрес> с правом возведения каких-либо капитальных строений и сооружений.
Доказательств, свидетельствующих о наличии согласия администрации муниципального образования "Город Астрахань" на использование Штефан В.В. земельного участка по <адрес> для реконструкции (строительства) спорного объекта, а, в последствие, для эксплуатации такого объекта, не имеется.
Признание права собственности на реконструированное нежилое здание в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае отсутствуют необходимые одновременные условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Штефан В.В.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 10 декабря 2018 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Штефан В.В. к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании права собственности отказать.
Председательствующий:
Судьи областного суда:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
