Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-1837/2021

09 июня 2021 года город Тула
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кургановой И.В.,

судей Копаневой И.Н., Крыловой Э.Ю.,

при секретаре Балакиной А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале N 110 гражданское дело N 2-74/2021 по апелляционной жалобе Полинской И.Ю. на решение Заокского районного суда Тульской области от 10 февраля 2021 года по иску Полинской И.Ю. к Басуевой Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Заслушав доклад судьи Копаневой И.Н., судебная коллегия

установила:

Полинская И.Ю. обратилась в суд с иском к Басуевой Е.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов ссылаясь на то, что 12 августа 2020 года она (истица) приобрела у Басуевой Е.А. земельный участок с КN N, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 750000,00 рублей. После покупки земельного участка, ей стало известно о том, что он расположен на территории культурного наследия Тульской области, в связи с чем капитальное строительство на участке запрещено. Если бы она (истица) была уведомлена о данном обременении, то не заключила бы спорный договор. Полагала, что продавец намеренно ввел её в заблуждение, не сообщив, что на указанный земельный участок наложено обременение Приказом инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия от 01 октября 2019 года, что, по ее мнению, влечет признание сделки недействительной. В связи с этим просила признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с КN N, от 12 августа 2020 года, недействительным, применив последствия недействительности сделки, а именно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 12 августа 2020 года, вернув ей (истице) оплаченную в счет покупки участка денежную сумму в размере 750000,00 рублей; взыскать с ответчицы судебные расходы по оказанию юридических услуг в размере 98000,00 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции истица Полинская И.Ю. и её представитель по доверенности Кичигина В.В. просили заявленные требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчица Басуева Е.А. и её представитель по ордеру адвокат Лубошникова Н.Н. возражали против удовлетворения заявленных Полинской И.Ю. требований, ссылаясь на то, что на момент заключения сделки Басуевой Е.А. не было известно о наложении на земельный участок ограничений.

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства Инспекция извещалась надлежащим образом, представила письменные пояснения по делу.

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд первой инстанции счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд решил:

в удовлетворении исковых требований Полинской И.Ю. к Басуевой Е.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12 августа 2020 года отказать.

В апелляционной жалобе Полинская И.Ю. просит отменить данное решение суда как незаконное и необоснованное.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к утверждению о несоответствии выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционную жалобу Басуева Е.А. ссылается на несостоятельность доводов заявителя жалобы и просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции истица Полинская И.Ю. и ее представитель по ордеру - адвокат Кожухарева Е.В. апелляционную жалобу поддержали, просили ее удовлетворить, дополнительно пояснив, что было заявлено требование именно о признании сделки недействительной, а не о ее расторжении.

Ответчица Басуева Е.А. и ее представитель по ордеру - адвокат Лубошникова Н.Н. просили оставить решение суда без изменения.

Представители третьих лиц - Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия, ГУК Тульской области "Музей-усадьба А.Т. Болотова "Дворяниново"" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства данные организации извещались надлежащим образом, причины неявки представителей не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Исходя из положений ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения Полинской И.Ю. и ее представителя по ордеру - адвоката Кожухаревой Е.В., возражения Басуевой Е.А. и ее представителя по ордеру - адвоката Лубошниковой Н.Н., судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Так, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 12 августа 2020 года между продавцом Басуевой Е.А. и покупателем Полинской И.Ю. заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Басуева Е.А. продала, а Полинская И.Ю. купила а 750000,00 рублей земельный участок с КN N, общей площадью 6495 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>

Оплата покупателем произведена в два этапа: 500000,00 рублей - во время подписания вышеназванного договора купли-продажи земельного участка и 250000,00 рублей - в срок до 13 августа 2020 года (п. 2.3 договора).

Факт передачи покупателем продавцу денежных средств в полном объеме, то есть в размер 750000,00 рублей, подтверждается двумя расписками Басуевой Е.А. от 12 августа 2020 года.

Согласно п. п. 3.1, 3.2 названного договора купли-продажи земельного участка продавец заверила покупателя о том, что земельный участок правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании участком не имеется.

Пунктом 4.5 того же договора установлено, что стороны пришли к соглашению, что в случае обнаружения Полинской И.Ю. в срок до 01 сентября 2020 года обременений, исключающих возможность строительства жилого дома на вышеуказанном земельном участке, договор подлежит расторжению.

Право собственности Полинской И.Ю. на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20 августа 2020 года.

До 01 сентября 2020 года покупатель Полинская И.Ю. с требованиями о расторжении заключенного договора купли-продажи земельного участка в связи с обнаружением обременений, исключающих возможность строительства жилого дома на земельном участке, к продавцу Басуевой Е.А. не обратилась.

02 сентября 2020 года Гагаринским ОСП города Москвы вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации на земельный участок с КN N, по адресу: <адрес>, а 04 сентября 2020 года наложены ограничения в виде запрета регистрации права (выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 14 сентября 2020 года и 28 декабря 2020 года).

Судом первой инстанции также установлено, что земельный участок с КN N согласно действовавшим ранее правилам застройки, благоустройства, содержания и режима использования зон музея-усадьбы А.Т. Болотова, утвержденным постановлением Губернатора Тульской области от 05 октября 1995 года N 5, находился в зоне охраняемого ландшафта музея-усадьбы А.Т. Болотова, в которой разрешались все формы хозяйственной деятельности, не приносящие видимого глазом ущерба и не нарушающей экологической чистоты природного ландшафта; запрещалось: создание новых населенных пунктов, дачных поселков, оздоровительных лагерей и участков для коллективного садоводства; размещение промышленных предприятий; посадка защитных полос по дорогам или межам без согласования с администрацией музея и органами охраны памятников природы; размещение объектов инженерной инфраструктуры, нарушающих природный ландшафт и исторически сложившийся облик населенных пунктов; засорение территории бытовыми и промышленными отходами любого вида; проведение любых работ, вызывающих засорение или обмеление водоемов, загрязнение их сбросами сточных вод; устройство сооружений, ведущих к нарушению гидрологического режима.

Приказом инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия от 01 октября 2019 года N 162 "Об утверждении требований к: осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательное место "Дворяниново", утверждено местоположение земельного участка с КN N в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательное место "Дворяниново", с режимом Р4 (участок N 33), в границах которого разрешается: ремонт и реконструкция: существующих зданий и сооружений с протяженностью уличного фасада до 20 м и максимальным процентом застройки от общей площади участка - 25%. Высота до верхней точки кровли не выше 11,0 м; ремонт существующих дорог с использованием улучшенного покрытия; устройство зеленых кулис по границе земельных отводов товариществ и поселков; использование в: отделке фасадов и крыш домов коричневые, зеленые, терракотовые, бежевые цветовые тона; строительство объектов общественного или специального назначения (поселковый общественный центр, часовня, водонапорная башня и т.п.) по специально разработанным проектам на основе визуального и историко-культурного анализа влияния на объекты культурного наследия; ремонт и реконструкция, строительство новых объектов культурно- просветительского, туристско-рекреационного назначения, а также капитальных хозяйственных построек (сельскохозяйственное и пищевое производство: ферма, сыроварня, пивоварня и др.): с учетом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (включая высоту застройки): протяженностью уличного фасада не более 20 м, с высотой до верхней точки кровли до 11,0 м и максимальным процентом застройки от общей площади участка - 25%; и запрещается: прокладка новых наземных и надземных инженерных сетей (коммуникаций), кроме линий уличного освещения; использование сплошных металлических или бетонных ограждений участков и территорий, применение материалов яркого цвета; превышение высоты ограждений участков жилых домов - 1,8м.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истица Полинская И.Ю. указывала на то, что ответчица при заключении договора купли-продажи не уведомила ее об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего она (истица) оказалась лишенной того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на возведение и регистрацию жилого дома.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции при разрешении дела по существу, приняв во внимание характер возникшего между сторонами спора, требования истицы и приведенные в их обоснование доводы, возражения стороны ответчика, правильно руководствовался нормами Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями п. 1, 2 ст. 166, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст.178 ГК РФ). Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. ст. 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств (п. 21).

В п. 3 ст. 37 ЗК РФ закреплено положение о том, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Проанализировав с учетом вышеприведенных правовых норм и правовой позиции пояснения участвующих в деле лиц, исследованные письменные доказательства, установленные фактические обстоятельства дела и дав всему этому правовую оценку в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Полинской И.Ю. требований о признании заключенного 12 августа 2020 года меду ней (Полинской И.Ю.) и Басуевой Е.А. договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с КN N, недействительным.

При этом суд первой инстанции правильно исходил из того, что в соответствии с положениями ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" зонирование относится не к обременениям земельного участка, а к его ограничениям, о которых данные в сведениях Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют, и но, несмотря на это и учитывая, что режим использования зон музея-усадьбы А.Т. Болотова утвержден постановлением Губернатора Тульской области 05 октября 1995 года N 5, приказом инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия от 01 октября 2019 года N 162 "Об утверждении требований к: осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательное место "Дворяниново" утверждены требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия и установлены режимы использования территории в границах достопримечательного места, истице при должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, с учетом презумпции знания закона, должно было быть известно об ограничениях в использовании спорного земельного участка.

Правильно указано судом первой инстанции и то, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативными правовыми актами, не может быть возложен только на продавца.

Правомерно суд первой инстанции принял во внимание и то обстоятельство, что на момент принятия решения по делу на спорный земельный участок с КN постановлением Гагаринского ОСП г. Москвы от 02 сентября 2020 года наложен запрет на совершение действий по регистрации, а 04 сентября 2020 года наложены ограничения в виде запрета регистрации права.

Апелляционная жалоба Полинской И.Ю. доводов, которые бы опровергали или ставили под сомнение правильность позиции суда первой инстанции, а, следовательно, и законность постановленного им по делу решения, не содержит.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела опровергаются мотивировочной частью обжалуемого решения суда, содержание которой отвечает требованиям ч. 4 ст. 198 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы Полинской И.Ю. о намеренном введении ее ответчицей в заблуждение относительно продаваемого участка являлись предметом проверки суда первой инстанции, которым этим доводам была дана надлежащая правовая оценка и ее результаты в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 67 и ч. 4 ст. 198 ГПК РФ приведены в мотивировочной части решения суда.

Ссылка Полинской И.Ю. на то обстоятельство, что срок, указанный п. 4.5 договора, согласно которому стороны пришли к соглашению, что в случае обнаружения Полинской И.Ю. в срок до 01 сентября 2020 года обременений, исключающих возможность строительства жилого дома на земельном участке, договор подлежит расторжению, минимальный, она была лишена возможности проверить действительность намерений ответчицы заключить договор купли-продажи участка, что противоречит положениям действующего законодательства, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку, как предусмотрено ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Представленная истицей переписка с ответчицей по системе мгновенного обмена текстовыми сообщениями для мобильных платформ "WhatsApp" не свидетельствует о намерении истицы расторгнуть договор купли-продажи участка в установленный договором срок. Более того, из данной переписки следует, что Полинская И.Ю. разрешилаБасуевой Е.А. пользоваться средствами за земельный участок, получив все сведения по нему.

Содержащая в апелляционной жалобе ссылка на положения ст. 460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от третьих лиц, несостоятельна.

Суд первой инстанции в своем решении правомерно обратил внимание на то, что поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а ст. 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма применению не подлежит.

Прав же третьих лиц на спорный земельный участок судом первой инстанции не установлено.

Указанная правовая позиция суда первой инстанции соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, приведенной в определении от 02 апреля 2019 года N 38-КГ19-1.