Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 мая 2021 года Дело N 33-1828/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего Цериградских И.В.,

судей областного суда Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.,

при секретаре Фисенко Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 31 мая 2021 года

дело по апелляционной жалобе Администрации <...>, департамента жилищной политики Администрации <...> в лице представителя по доверенностям КЕГ на решение Центрального районного суда г. Омска от <...> по иску РГИ к департаменту жилищной политики Администрации <...> о взыскании выкупной цены жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, которым постановлено:

"Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 858 740 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу РГИ выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 858 740 рублей.

Прекратить право собственности РГИ на жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, <...>, после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу РГИ судебные расходы по проведению оценки в размере 12000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 2100 рублей, государственную пошлину в размере 300 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 24 000 рублей".

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Поповой Э.Н., судебная коллегия

установила:

РГИ обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации <...>, департаменту жилищной политики Администрации <...> о взыскании выкупной цены жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу. В обоснование заявленных требований указала, что является собственниками комнаты N <...> в секции N <...> в <...> в г. Омске общей площадью 10,7 кв.м. Указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в многоквартирном доме департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска выставлялось требование о сносе дома за свой счет в течение 6 месяцев с момент признания дома аварийным и подлежащим сносу. <...> собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании большинством голосов принято решение отказаться от самостоятельного сноса дома, о чем были уведомлены Администрация г. Омска, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. <...> она обратилась к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением об изъятии принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения и земельного участка, расположенного под МКД, и выплате выкупной стоимости жилого помещения, определенной на основании отчета ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...>, однако ответа не последовало. Согласно техническому отчету ООО "КонцептПРОЕКТ" здание находится в аварийном техническом состоянии, является непригодным для проживания. Нахождение людей внутри помещений здания опасно и представляет угрозу жизни. Из заключения ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...> от <...> следует, что выкупная цена принадлежащего ей жилого помещения в общей сумме составляет 839 784 руб.

С учетом уточнения исковых требований после поступления в материалы дела заключений судебной экспертизы просила определить выкупную цену жилого помещения по адресу: г. Омск, <...>, секц.26, комн.138, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, доли в праве собственности на земельный участок, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 858 740 руб., взыскать с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в ее пользу выкупную стоимость за жилое помещение в указанном, судебные расходы по проведению оценки стоимости имущества в размере 12 000 руб., расходы на представителя в размере 25 000 руб., на составление доверенности в сумме 2 100 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Определением Центрального районного суда г. Омска от <...> производство по делу в части требований к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска прекращено в связи с изменением РГИ исковых требований и принятием их судом.

Истец РГИ в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца БИО, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал.

Представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска КЕГ, действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения иска.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска КЕГ просит изменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального права. Считает, что суд необоснованно взыскал с ответчика определенную судебной экспертизой рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также компенсацию за непроизведенный капительный ремонт. Полагает, что в силу ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ стоимость доли в праве общей долевой собственности, как на общее имущество жилого дома, так и на земельный участок уже включается в рыночную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения. Не соглашается с расчетом компенсации за капительный ремонт. Кроме того, считает, что обязанность по проведению капитального ремонта прекратилась, когда жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем взыскание денежные средств за непроизведенный капительный ремонт после указанной даты является неосновательным обогащением истца. Полагает, что определённая судом ко взысканию выкупная цена жилого помещения является завышенной. Указывает, что суд принял во внимание размер компенсации за непроизведенный капительный ремонт и рыночную стоимость жилого помещения по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, что является неверным и приводит к неосновательному обогащению истца. Также не соглашается с выводами суда о взыскании с ответчика расходов по проведению досудебной экспертизы ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...>, поскольку данное заключение при вынесении решения не была принята во внимание судом. Считает, что взысканный судом размер расходов на представителя является завышенным.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца БИО просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца БИО, согласившегося с размером выкупной цены, определенной на основании экспертного исследования ООО "ОМЭКС" N <...>-РО от <...>, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...> (ответ на вопрос N <...>), обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ).

При этом такой собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что РГИ на праве собственности принадлежит жилое помещение общей площадью 10,7 кв.м, состоящее из комнаты N <...>, расположенной в секции N <...> в <...> в г. Омске. При этом согласно выписке из ЕГРН изначально за РГИ в 1995 году зарегистрировано право собственности на долю в секции N <...> в порядке приватизации, затем на основании договора купли-продажи от <...> истцом дополнительно приобретена доля в указанной секции (л.д.94 т.2), после чего <...> на основании соглашения о разделе имущества в натуре РГИ объединила уже принадлежащие ей доли в секции в комнату N <...> и зарегистрировала за собой право собственности на нее (л.д.11-12 т.1).

Согласно заключению межведомственной комиссии N <...> от <...> техническое состояние многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, <...>, оценивается как аварийное; техническое состояние здания характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются критические дефекты чердачного перекрытия, перегородок и крыши. Восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразно. Физический износ строения составляет 77 %. Данный <...> года постройки, пятиэтажный, состоит из 30 квартир, 164 комнат, общая площадь 2 978,3 кв.м, жилая площадь здания 1 984,4 кв.м, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу (л.д.14-15 т.1).

Постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" на основании заключения межведомственной комиссии <...> для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда от <...> N <...>, многоквартирный <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома установлен до <...> (л.д.17 т.1).

Протоколом N <...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <...> по адресу: <...>, от <...> собственниками принято решение об отказе от самостоятельного сноса жилого дома в связи с отсутствием денежных средств и письменном уведомлении Администрации г. Омска о принятом решении (л.д.18 т.1).

Во исполнение принятого решения собственниками помещений в многоквартирном доме в адрес Администрации г. Омска и департамента имущественных отношений Администрации г. Омска направлены уведомления об отказе собственников помещений многоквартирного дома от осуществления его сноса, а также требование о принятии решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (л.д.19-20 т.1).

В ответ на поступившие обращения департамент имущественных отношений Администрации г. Омска сообщил, что поскольку жилой <...> в г. Омске признан аварийным после <...>, в Региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах, не включен, требования собственников об изъятии земельного участка под многоквартирным домом признаны преждевременными и не подлежащими удовлетворению, в том числе по причине недостаточного финансирования (л.д.21 т.1).

<...> РГИ направила заявление в адрес департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, в котором просила разрешить вопрос об изъятии принадлежащей ей жилой комнаты с выплатой выкупной цены в общей сумме 839 784 руб., рассчитанной на основе отчета ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...> от <...> (л.д.23-24 т.1).

До настоящего времени выкуп жилого помещения истца не произведен, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Из технического отчета, подготовленного специалистами ООО "КонцептПРОЕКТ" в 2019 году, следует, что техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: <...> <...>, оценивается как аварийное. По результатам обследования выявлены опасные факторы, представляющие в настоящее время угрозу жизни и здоровью жильцов, а также людей, находящихся в непосредственной близости с аварийным домом вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик, прочности и устойчивости строительных конструкций в связи с высоким уровнем физического износа, дефектами и повреждения, накопившимися в процессе эксплуатации здания, изменения окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Отмечено, что с момента предыдущего обследования (июнь 2016 года) техническое состояние жилого дома ухудшилось, многочисленные разрушения и дефекты конструкций прогрессируют. Существует угроза внезапного обрушения многоквартирного жилого дома (л.д.121-153 т.1).

Таким образом, текущее состояние многоквартирного дома, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья граждан по причине его аварийного состояния.

Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным его техническое состояние улучшилось и не имеется угрозы проживания граждан, в материалы дела не представлено.

В обоснование размера возмещения изначально истцами представлен отчет ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...> от <...> об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

Согласно данному отчету рыночная стоимость комнаты N <...> в <...> в г. Омске с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (места общего пользования) составляет на <...> 636 744 руб., доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 38 380 руб., затраты, необходимые на переезд, аренду и оформление договора - 45 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 119 360 руб., итого 839 784 руб. (л.д.27-107 т.1).

В подпункте "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N <...> "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно размера выкупной стоимости спорного помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по делу назначена судебная оценочная экспертиза производство которой поручено ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" (л.д.99-100 т.2).

В экспертном заключении N <...> ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" от <...> содержатся технические характеристики объекта оценки: комната, исходя из замеров фактической жилой площади 10 кв.м и общей площади 10,7 кв.м; доля в праве на общедомовое имущество, доля в праве общей собственности на земельный участок.

Согласно указанному заключению рыночная стоимость комнаты N <...> в секции N <...> в <...> в г. Омске, исходя из площади 10,7 кв.м, определена экспертом ВОС в общем размере 881 462 руб., из которых стоимость собственно комнаты составляет 383 300 руб., стоимость доли в праве на общедомовое имущество - 153 821 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок - 7 966 руб., размер убытков в связи с изменением места проживания - 45 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 291 075 руб. (л.д.127-163 т.2).

Заявляя о чрезмерно завышенной стоимости аварийного жилья, ссылаясь на сведения Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области (л.д. 185-186 т.2) о ценах на рынке жилья в Омской области на Ш квартал 2020 года, из которых следует значительная разница в стоимости жилья (вторичное, первичное; жилые помещения различного качества) по сравнению с установленной судебным экспертом, представитель ответчика заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости жилого помещения в порядке ст. 32 ЖК РФ, определения затрат на переезд, суммы компенсации за непроизведенный капремонт (л.д. 183-184 т.3), поддержав указанное ходатайство в судебном заседании, о чем свидетельствует протокол от <...> (л.д. 210 оборот). Просил назначить повторную судебную экспертизу в иной экспертной организации.

Рассмотрев указное ходатайство, суд в определении от <...> назначил по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, в котором просил определить рыночную стоимость жилого помещения с учетом корректировки на техническое состояние дома, вновь поручив ее проведение ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" (л.д.211-212 т.2).

Из дополнительного экспертного заключения ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" N <...> от <...> следует, что рыночная стоимость комнаты N <...> в секции N <...> в <...> в г. Омске, определена в общем размере 813 440 руб., из которых стоимость собственно комнаты составляет 358 692 руб., 143 945 руб. - стоимость доли в праве на общедомовое имущество, 7 966 руб. - стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 302 837 руб. - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт; размер убытков в связи с изменением места проживания в расчет не включён (л.д.218-249 т.2).

Установив, что многоквартирный жилой <...> в г. Омске представляет опасность для жизни и здоровья граждан, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и наличии у истцов права требования выкупа принадлежащего им жилого помещения.

Постановленное решение суда в части оснований и соблюдения процедуры изъятия жилого помещения сторонами не обжалуется.

Разрешая заявленные требования по определению выкупной цены за спорное жилое помещение, суд первой инстанции пришел к выводу, что для определения выкупной стоимости спорного жилого помещения следует исходит из вывода, сделанного по итогам дополнительной судебной экспертизы, проведенной ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" <...> N <...>, а также выводов первичной судебной оценочной экспертизы ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" N <...> от <...> в части определения размера убытков в связи с изменением места проживания.

Однако, анализируя обстоятельства дела, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены жилого помещения в соответствии с заключениями судебного эксперта ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза" согласиться не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует (л.д.10 оборот т.3), что представитель ответчиков в судебном заседании суда первой инстанции выражал несогласие с результатами проведенного экспертом ВОС (ООО "Жилищная строительно-техническая экспертиза") как первоначального, так и дополнительного экспертного исследования. В апелляционной жалобе и суде второй инстанции представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска указывает, что стоимость комнаты необоснованно завышена, имеется необходимость в назначении именно повторной судебной экспертизы, так как стоимость одного квадратного метра помещения, указанного в судебной экспертизе, значительно завышена по сравнению с иными данными о стоимости квадратного метра жилого помещения. Просил назначить экспертизу в ином экспертном учреждении.

Проанализировав представленные в материалы дела досудебную и судебную (первоначальную и дополнительную) экспертизы, коллегия судей усмотрела, что периоды, на которые проведены представленные в дело оценки, существенно друг от друга не удалены; между оценками имеются значительные различия, в частности, в определении рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, а также компенсация за не проведенный капитальный ремонт, что не устранено и влечет обоснованные сомнения в правильности принятого судом заключения.