Дата принятия: 29 июля 2020г.
Номер документа: 33-1826/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июля 2020 года Дело N 33-1826/2020
29 июля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной ЛА,
судей Худиной МИ, Куцабовой АА,
при секретаре Маслюковой МН
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска к Закатей Елене Михайловне о взыскании задолженности по арендной плате, пени
по апелляционной жалобе истца Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 11 марта 2020 года.
Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА (помощник судьи К.), объяснения представителя ответчика Закатей ЕМ Айрих АА, действующей на основании доверенности от 17.07.2019, сроком полномочий три года, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска обратилось в суд с иском к Закатей ЕМ, в котором, с учетом увеличения исковых требований, просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 17.10.2019 в размере 118453,90 руб., пени за период с 18.02.2013 по 05.02.2020 в размере 24908,51 руб. В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления от 30.12.2009 N 3384-з между сторонами заключен договор аренды от 01.02.2010 N ТО-21-18540-л, согласно которому ответчику за плату предоставлен во временное владение и пользование земельный участок по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м. Ответчиком обязательство по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась указанная задолженность.
В судебном заседании представители истца Понамарев АА и Балабанова ОА исковые требования поддержали, дополнительно пояснив, что договор аренды по окончании срока был продлен с ответчиком по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок и прекратил свое действие 04.08.2018. Договор аренды не предусматривает право арендатора на его отказ в одностороннем порядке. Не использование земельного участка и не совершение активных действий по его возврату являются основанием к уплате арендных платежей.
Представитель ответчика Закатей ЕМ Айрих АА в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что договор аренды прекратил свое действие по окончании срока в связи с не использованием ответчиком земельного участка. Оснований полагать, что срок действия договора был продлен на неопределенный срок, не имеется. Обязательства по возврату земельного участка у ответчика отсутствуют.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Закатей ЕМ.
Обжалуемым решением суд, руководствуясь ст. 199, 200, 309, 310, 425, 450, 606, 607, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 56, 196, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации", исковые требования Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска оставил без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска Понамарев АА просит решение суда отменить, иск удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает, что не согласен с выводом суда о том, что договор аренды не был продлен с Закатей ЕМ на неопределенный срок в связи с не возвратом и не использованием арендованного имущества. По мнению истца, не использование земельного участка после истечения срока договора аренды и отсутствие активных действий по его возврату не препятствуют возобновлению договора на неопределённый срок. Считает, что поведение ответчика позволило истцу полагаться на то, что после подачи 29.09.2014 заявления об отказе от договора аренды Закатей ЕМ намерена использовать земельный участок. Вместе с тем Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска подготовил проект соглашения о расторжении данного договора и направил его в адрес ответчика с уведомлением о необходимости явки в Департамент в целях подписания соглашения. Указанное соглашение Закатей ЕМ получено не было. В связи с чем истец полагал, что ответчик не намерена отказываться от использования земельного участка, факт неполучения ею проекта соглашения следует расценивать как согласие на возобновление арендных отношений. Обращает внимание, что даже в случае признания арендных отношений прекращенными с ответчика не снимается обязанность по внесению арендных платежей. Истец выражает несогласие с выводом суда о том, что договором аренды только исключительно для арендодателя предусмотрены активные действия по возврату арендованного имущества, поскольку именно ответчик должна была совершить активные действия по возврату арендованного имущества по окончании срока действия договора. В этой связи вывод суда о том, что истец не принял земельный участок в одностороннем порядке ранее 29.12.2014, является необоснованным. Полагает, что в действиях ответчика имеются признаки недобросовестного поведения, поскольку Закатей ЕМ уклонилась от получения и подписания проекта соглашения о прекращении арендных отношений, фактически её действия направлены на освобождение себя от внесения арендных платежей. Отмечает, что несмотря на то, что период взыскания арендных платежей с 01.01.2013 по 29.12.2014 находится за пределами срока исковой давности, факт невнесения ответчиком денежных средств за указанный период не позволяет квалифицировать поведение Закатей ЕМ как добросовестное.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ответчика Закатей ЕМ Айрих АА просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с положениями ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции на момент заключения сторонами договора за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением Администрации города Томска от 30.12.2009 N 3384-з Закатей ЕМ, как семье, имеющей ребенка-инвалида, представлен во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, по адресу: /__/ для строительства индивидуального жилого дома.
01.02.2010 между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и Закатей ЕМ (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ТО-21- 18540-л, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/, участок предоставляется для строительства индивидуального жилого дома.
Срок действия договора устанавливается с 30.12.2009 по 29.12.2014 (п. 2.1 договора). Арендная плата за землю взимается с даты издания постановления Администрации города Томска от 30.12.2009 N 3384-з, т.е. с 30.12.2009. Ставка арендной платы за 1 кв. м утверждается арендодателем ежегодно и на 2010 год составляет 29,4 руб. за кв. м в год Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения площади земельного участка, указанной в п. 1.1 настоящего договора, на ставку арендной платы, указанной в п.3.2 договора (п.3.1- 3.3 договора).
Сторонами также определено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 8.1 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
01.02.2010 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка по указанному выше адресу, каждая из сторон подтвердила, что обязательства сторон выполнены, переданный земельный участок пригоден к использованию по целевому назначению.
29.09.2014 Закатей ЕМ обратилась к истцу с заявлением о добровольном отказе от предоставленного земельного участка по адресу: /__/, площадью /__/ кв. м. Данное заявление получено истцом.
Уведомлением от 15.12.2017 N 16033 Департамент недвижимости сообщил Закатей ЕМ о необходимости освобождения земельного участка от принадлежащего имущества, приведении земельного участка в первоначальное состояние и качество, передаче арендодателю земельного участка путем подписания акта приема-передачи, которое ответчиком получено не было.
18.10.2019 на основании акта обследования земельного участка от 22.06.2017 Департаментом недвижимости составлен односторонний акт о принятии земельного участка по адресу: /__/, кадастровый номер /__/.
Установив указанные обстоятельства и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что поскольку истцом не представлено доказательств того, что Закатей ЕМ до 18.10.2019 владела арендованным земельным участком, фактически использовала его по целевому назначению, предпринимала какие-либо меры к его освоению, то правоотношения между сторонами были прекращены в 2014 году, срок договора аренды истек, не был пролонгирован на неопределенный срок, в связи с чем оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 30.12.2014 по 17.10.2019 не имеется. Кроме того, суд пришел к выводу, что взыскание задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 29.12.2014, пени за период с 18.02.2013 по 16.01.2015 также не имеется, поскольку истцом по указанным платежам пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.
Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не находит.
На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По смыслу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неопределенного срока договора аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Как указано в п. 2.1 договора аренды, срок действия договора устанавливается сторонами с 30.12.2009 по 29.12.2014.
Вместе с тем сторонами не оспаривается, что до окончания срока действия договора аренды Закатей ЕМ 29.09.2014 при личном приеме обратилась к истцу с заявлением о добровольном отказе от предоставленного земельного участка, ей был оформлен расчет образовавшейся задолженности по арендной плате до октября 2014 года, долг Закатей ЕМ был погашен, квитанция была предоставлена истцу вместе с заявлением об отказе. При этом из пояснений ответчика следует, что она была вынуждена переехать на иное место жительства в связи с болезнью члена семьи, в результате чего с 01.10.2010 ответчик выбыла из г. Томска, проживала в г. Брянске, с 02.07.2014 зарегистрирована по месту жительства в /__/, что подтверждается справкой адресно-справочной службы УФМС России по Томской области от 29.12.2019, свидетельством о регистрации по месту пребывания N 240 от 02.07.2014, определением мирового судьи судебного участка N 6 Ленинского судебного района г. Томска от 18.07.2019.
Согласно пункту 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Вместе с тем материалы дела не содержат доказательств того, что Закатей ЕМ после подачи заявления от 29.09.2014 продолжала использовать земельный участок по его целевому назначению, получала разрешение на строительство жилого дома, предпринимала какие-либо меры к освоению земельного участка, хранила на территории земельного участка какое-либо имущество. Фактически в 2014 году Закатей ЕМ выбыла за пределы территории г. Томска, намерений продолжать владение арендованным земельным участком не имела. Указанные обстоятельства подтверждаются в том числе актом обследования земельного участка от 17.07.2018, согласно которому на момент проведения обследования на земельном участке какие-либо строения отсутствуют.
При этом Закатей ЕМ добросовестно представила соответствующее заявление арендодателю и оплатила все арендные платежи по день отказа от участка.
Таким образом, к моменту окончания срока действия договора земельный участок приведен ответчиком в первоначальное положение, участок фактически Закатей ЕМ не использовался, освобожден от имущества и строений.
В связи с чем доводы истца о том, что поведение ответчика позволило истцу полагаться на то, что после подачи заявления об отказе от договора аренды Закатей ЕМ была намерена использовать земельный участок, Департамент полагал, что договор был продлен на неопределенный срок, судебной коллегией отклоняются.
Ссылку апеллянта на то, что не использование земельного участка после истечения срока договора аренды и отсутствие активных действий по его возврату не препятствует возобновлению договора на неопределённый срок, судебная коллегия находит основанной на неверном толковании норм права, поскольку, как обоснованно указано судом первой инстанции, исходя из существа регулирования договора аренды, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат указание на правовую квалификацию отношений сторон, не прекратившихся по истечении срока первоначального договора аренды: возобновление договора на ранее согласованных условиях на неопределенный срок при условии продолжения пользования имуществом.
В рассматриваемом случае Закатей ЕМ волеизъявления на заключение договора на новый срок не выразила, напротив, материалами дела подтверждается, что ответчик земельным участком не пользовалась, фактически возвратила его истцу в его первоначальном положении ко дню окончания срока действия договора аренды, о чем поставила его в известность в письменной форме.
Довод истца о том, что поскольку в адрес ответчика было направлено уведомление о необходимости явки в Департамент в целях подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, указанное соглашение Закатей ЕМ получено не было, в связи с чем истец полагал, что ответчик не намерена отказываться от использования земельного участка, факт неполучения ею проекта соглашения следует расценивать как согласие на возобновление арендных отношений, нельзя признать состоятельным, поскольку договор аренды не содержит указаний на то, что при расторжении договора стороны должны подписывать подобные соглашения. Кроме того, указанное соглашение не содержит даты его составления. Не отозванное заявление ответчика об отказе от использования земельного участка свидетельствует об отказе Закатей ЕМ от продления действия договора аренды.
Из пояснений представителя истца, данных в ходе судебного заседания от 28.11.2019, следует, что порядок расторжения договора заключается в том, что арендатор пишет заявление, передает земельный участок, подготавливается акт-приема передачи. Вместе с тем указанный акт приема-передачи был составлен в одностороннем порядке Департаментом управления муниципальной собственностью Администрации города Томска лишь в 2019 году при том, что заявление Закатей ЕМ было зарегистрировано и получено истцом в 2014 году.
Кроме того, договор аренды в целом не возлагает на арендатора обязанности по передаче земельного участка путем подписания акта приема-передачи, фактически Закатей ЕМ, обратившись с заявлением об отказе от договора аренды 29.09.2014, выразила свое волеизъявление на отказ от договора аренды, а не получив на свое заявление отказа, имела полное право считать, что договор расторгнут на основании п. 8.1 договора по соглашению сторон.
При этом судебная коллегия учитывает, что доказательств разъяснения Закатей ЕМ ее обязанности по возврату участка путем составления акта приема-передачи при заключении договора либо при принятии заявления об отказе от земельного участка истцом не представлено. Сам договор не содержит в перечне прав и обязанностей арендатора (п. 5) указания на такую обязанность. Более того, пунктом 4.2.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя по окончании срока аренды принять земельный участок путем подписания акта приема-передачи, т.е. совершения активных действий.
Довод о том, что даже в случае признания арендных отношений прекращенными с ответчика не снимается обязанность по внесению арендных платежей, основан на неверном понимании апеллянтом норм материального права.
Пунктом 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст. 622 ГК РФ).
Из указанных норм права следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Поскольку судом было установлено, что арендные отношения с Закатей ЕМ были прекращены до срока окончания действия договора аренды, земельный участок ответчик фактически не использовала, истец не вправе требовать от ответчика внесения арендных платежей с момента расторжения договора аренды и до момента фактического возврата предмета договора.
При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что Департамент недвижимости имел возможность вернуть в свое владение арендованный Закатей ЕМ земельный участок, препятствий для пользования собственником своего имущества и получения дальнейшей прибыли с момента прекращения договора аренды при наличии письменного заявления Закатей ЕМ об отказе от земельного участка не имелось, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о взыскании с Закатей ЕМ задолженности по арендным платежам не имеется.
Ссылки на то, что системный анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что именно ответчик должна была совершить активные действия по возврату арендованного имущества по окончании срока действия договора, в её действиях имеются признаки злоупотребления правом, судебная коллегия полагает несостоятельными.
Статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
В силу п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Учитывая, что в рассматриваемом случае Департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска как уполномоченный орган местного самоуправления является более сильной стороной по договору, а также исходя из указанных норм права, Департамент как участник гражданского оборота при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества, не совершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.
Судебная коллегия полагает, что действия Департамента недвижимости, который фактически не предпринимал действий по возврату имущества с 2014 года, не интересовался судьбой переданного земельного участка, не следил за его состоянием на протяжении длительного периода времени не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны спора.
Вопреки доводам жалобы в действиях ответчика признаков злоупотребления правом, закрепленных ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает.
Иные доводы апелляционной жалобы не влекут отмену решения, поскольку все собранные по делу доказательства оценены судом первой инстанции по правилам ст. 12, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Результаты оценки доказательств отражены в решении, в котором приведены мотивы, одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит, апелляционную жалобу надлежит оставить без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального законодательства судом в ходе рассмотрения дела нарушено не было.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Томска от 11 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
