Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2022 года Дело N 33-18177/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бучневой О.И.,судей Луковицкой Т.А.,Игумновой Е.Ю.,при секретаре Тащян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 01 сентября 2022 года гражданское дело N 2-1727/2022 по апелляционной жалобе Рябининой Надежды Михайловны на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2022 года по иску Рябининой Надежды Михайловны к Шараповой Наталье Вадимовне о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав покупателя,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения истца Рябининой Н.М., представителя истца Яковлевой Е.В., представителей ответчика Гилева К.М., Егорова К.Л.,

УСТАНОВИЛА:

Рябинина Н.М. обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Шараповой Н.В. о признании преимущественного права покупки 163/405 долей, принадлежащих Левкиной Р.П., в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер 78N..., переводе права и обязанности покупателя указанной доли, ссылаясь на то, что ей принадлежат 2 комнаты из 3 имеющихся в спорной квартире, собственник третьей комнаты, соответствующей 163/405 долей в праве собственности, в нарушение закона продал без ее уведомления другому лицу, нотариально удостоверенный отказ от приобретения которых от нее получен не был, собственнику спорной комнаты было известно о ее заинтересованности приобретении, в связи с чем, считая право преимущественного приобретения комнаты нарушенным, обратилась с настоящим иском, подтвердив готовность приобретения объекта за ту же цену, по которой была продана ответчику, внесением соответствующей денежной суммы, включающей расходы по оформлению сделки, на депозит суда.

Также ссылался на невозможность получения уведомления о продаже спорной комнаты, направленного не по ее месту жительства, а по месту нахождения объекта недвижимости, поскольку, когда почтовое отправление согласно реестру отправлений было получено неустановленным лицом, находилась на работе, продавцом нарушены требования закона по отчуждению долей в праве собственности на общее имущество, поскольку доказательства уведомления о продаже ответчиком не представлены, отчёт отслеживания почтовых отправлений не является подтверждением доставки письма адресату. Вопреки заявлению ответчика о пропуске срока обращения с иском о переводе прав и обязанностей покупателя в суд, указала на то, что о продаже спорной комнаты стало известно только в июне 2021 года из квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг, в которых ранее был указан прежний собственник, о смерти которого также стало известно только при первоначальном обращении с аналогичным иском в суд к бывшему собственнику, ответчик спорную комнату сдаёт, цели для проживания не имеет, а у истца целью приобретения всех комнат в квартире является обеспечение жильем семьи сына, зарегистрированного по спорному адресу, но в связи с рождением ребенка временно там не проживающего.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, поскольку при удостоверении сделки по продаже спорной комнаты нотариусом было проверено выполнение продавцом обязанности по уведомлению сособственника долей в праве на квартиру Рябининой Н.М., в адрес которой заказным письмом Левкиным В.М., действующим по доверенности от собственника спорной комнаты, было направлено соответствующее уведомление и истцом получено, о чём свидетельствует информация на сайте Почты России, поскольку намерения приобрести комнату истец в установленный срок не выразил, нотариусом была удостоверена сделка, поэтому у ответчика сомнений в том, что истец знает о продаже комнаты не было, кроме того, пропущен трехмесячный срок для обращения в суд, поскольку право собственности за ответчиком зарегистрировано 18 сентября 2020 года, с иском обратилась 01 октября 2021 года, квартира приобреталась для сына ответчика, который переедет в неё жить после окончания учёбы, а семья сына истца там не живет, комнаты сдаются.

Третье лицо Лёвкин В.М. пояснил, что продавал комнату своей бабушки по доверенности и после консультации с риэлтором, который ранее помог приобрести две комнаты истцу в данной квартире, первой купить комнату предложил Рябининой Н.М. по телефону, который дала её риэлтор, Рябинина Н.М. ответила, что прямо сейчас не может купить комнату, так как платит ипотеку по двум ранее приобретенным комнатам, через полгода сможет, но ему были срочно нужны деньги, поэтому отправил уведомление по месту нахождения комнат истца в спорной квартире, так как иной адрес места жительства истца ему не известен, в связи с длительным временным периодом затруднился сообщить, вернулось ли почтовое уведомление о получении истцом сообщения или возвратилось само почтовое отправление, но выполнил все необходимые действия для направления такого уведомления, все документы были проверены нотариусом, истца никогда не видел, но неоднократно разговаривал с ней по телефону, в том числе, и после продажи комнаты она звонила и спрашивала, почему продал комнату другим людям.

Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Носикова Е.В. в отзыве на иск указала, что официальным источником получения информации о составе участников долевой собственности является Единый государственный реестр недвижимости, поэтому в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными на заседании Методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга от 13 июля 2016 года, целесообразным является направление извещения по месту нахождения объекта, доля в праве на который продаётся, в случае отсутствия подтвержденного адреса места жительства сособственника, продавцом были представлены документы, подтверждающие направление сособственнику уведомления о продаже долей квартиры, а информацию о его получении в связи с отсутствием почтового уведомления получил с официального сайта Почты России, убедившись в получении сособственником уведомления о продаже, исходя из добросовестности участников гражданских правоотношений, удостоверил договор купли-продажи долей квартиры.

Решением суда от 04 апреля 2022 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец представил апелляционную жалобу, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Истец с представителем в судебное заседание явились, доводы жалобы поддержали.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом (т. 2 л.д. 34), представители явились, возражали против удовлетворения жалобы.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 35-42), нотариус Носикова Е.В. просила рассмотреть жалобу в свое отсутствие.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, представленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему:

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Рябининой Н.М. принадлежат 96/405 и 146/405 долей в праве собственности на кв<адрес> на основании договоров купли-продажи от 13 октября 2019 года и 17 февраля 2020 года, в пользовании находятся комнаты N 4 площадью 9,6 кв.м. и N 6 площадью 14,6 кв.м. (т. 1 л.д. 10-18), в которых с 30 ноября 2019 года зарегистрированы сын истца Рябинин Н.А., внук Рябинин Г.Н., <...>, с 07 декабря 2019 года невестка Рябинина М.А. Фактически указанные лица, а также истец по указанному адресу не проживают (т. 1 л.д. 26).

На основании договора купли-продажи доли квартиры от 13 сентября 2020 года ответчиком Шараповой Н.В. у Левкиной Р.М., от имени которой по доверенности действовал внук Левкин В.М., были приобретены 163/405 долей в праве собственности на вышеуказанную квартиру, за 1 650 000 руб., в пользование ответчика перешла комната 16,3 кв.м., в которой зарегистрирована по месту пребывания с 12 мая 2021 года по 07 мая 2024 года, фактически не проживает (т. 1 л.д. 32, 61-62, 68-84, 108-116, 130, 198).

Из представленных нотариусом Носиковой Е.В. по запросу суда копий документов, послуживших основанием для удостоверения договора купли-продажи доли квартиры от 13 сентября 2020 года, следует, что от имени продавца и собственника 163/405 долей в праве собственности на квартиру по спорному адресу действовал Лёвкин В.М. на основании выданной 29 сентября 2020 года доверенности сроком на пять лет, которой были предоставлены полномочия, в том числе, на продажу указанных долей квартиры с правом получения денежных средств (т. 1 л.д. 78-84), было установлено, что Лёвкина Р.П. лично подписала заявление, в котором ставила в известность Рябинину Н.М. о продаже 163/405 долей квартиры за 1 550 000 руб., в случае согласия на их приобретение, было указано на необходимость обращения по телефону +7 N..., принадлежащему доверенному лицу Левкину В.М., если в течение месяца истец не приобретет предложенные доли квартиры, было указано на реализацию права Левкиной Р.П. продать их иным лицам (т. 1 л.д. 88-90, 101, 117-119).

Указанное сообщение было направлено ценным письмом с уведомлением и описью вложения истцу по адресу: <адрес>, то есть по месту нахождения принадлежащих Рябининой Н.М. долей в праве на данную квартиру, 07 марта 2020 года доверенным лицом Левкиным В.М., что им подтверждено в судебном заседании (т. 1 л.д. 88-90).

Поскольку почтовому отправлению был присвоен почтовый N..., нотариусом Носиковой Е.В. была проведена проверка получения указанного уведомления истцом на сайте Почты России, в связи с чем в дело представлен отчет об отслеживании отправления, согласно которому указанное заявление, отправленное от имени Левкиной Р.П. было получено адресатом Рябининой Н.М. 19 марта 2020 года в 15-34 час. (т. 1 л.д. 88).

Право собственности ответчика на спорные доли квартиры было зарегистрировано 18 сентября 2020 года на основании удостоверенного нотариусом договора купли-продажи долей квартиры от 13 сентября 2020 года, 23 октября 2020 года нотариусом ответчику был выдан нотариально заверенный, после государственной регистрации договор (т. 1 л.д. 87, 108-116).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 209, 246, 250 ГК РФ, исходил из того, что обязанность по направлению уведомления истцу была исполнена надлежащим образом, уведомление истцом получено, пропущен срок исковой давности по заявленному требованию.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), если лицу, направляющему сообщение, известен только адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

П. 2.7 названных Методических рекомендаций установлено, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Вопреки позиции истца в дело представлены неоспоренные и заверенные нотариусом документы, подтверждающие направление уведомления истцу (т. 1 л.д. 88-90): заявление о намерении продать долю и предложении ее купить, опись вложения в ценное письмо, содержащая сведения о том, что направлено было именно представленное заявление, а также данные с сайта АО "Почта России" об отслеживании движения конверта.

Вопреки доводу истца в его адрес направлялось ценное письмо с уведомлением, о чем свидетельствует представленная опись, вложение было проверено и конверт принят сотрудником почтовой службы, о чем свидетельствует его подпись и печать организации с датой приема почтового отправления.

Указанный документ достоверно подтверждает соблюдение порядка извещения истца о продаже спорного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Представленный отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N... правильно принят судом в качестве доказательства по делу, истец, ссылаясь на то, что он носит справочный характер, не учел, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством РФ, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом (ч. 1 ст. 71 ГПК РФ).

Истцом не представлено доказательств, что рассматриваемое почтовое отправление в действительно не доставлялось в его адрес, а потому оснований не доверять данным документам и действиям нотариуса не имеется.

Вышеуказанные положения закона и методических рекомендаций, в том числе о возможности направления уведомления по адресу объекта недвижимости, соблюдены третьим лицом и нотариусом.

Кроме этого, как верно установил суд, в силу действующих Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года N 234 (ред. от 19 ноября 2020 года), почтовое отправление в виде ценного письма, направленного в адрес истца могло быть вручено только адресату при предъявлении им удостоверяющего личность документа, в ином случае было бы оставлено на последующее хранение, а затем возвращено, чего в данном случае не произошло. При этом время, указанное в отчете, однозначно не подтверждает то время, в которое почтовое отправление было вручено адресату, а может свидетельствовать о времени внесения соответствующей отметки сотрудником отделения почтовой связи.

Вопреки доводу истца третьему лицу не был известен адрес места жительства истца, для цели направления уведомления по месту собственности достаточным является данный факт.

При этом третье лицо не могло истребовать такие данные в органах государственной власти, поскольку не могли быть представлены по запросу физическому лицу, а нотариус в силу Методических рекомендаций не обязан проверять адрес, который указан заявителем.

Представленная в дело справка N 7 от 20 декабря 2021 года о том, что Рябинина Н.М., работающая в ООО "Наст", 19 марта 2020 года находилась на рабочем месте по адресу: Санкт-Петербург, ул. Будапештская д. 19-1, лит. Б согласно утвержденному рабочему графику (с 09-00 до 18-00, обед с 13-00 до 14-00), не доказывает невозможность получения соответствующего уведомления.

Следует отметить также, что получение почтового отправления не является юридически значимым, так как такое уведомление могло быть возвращено и за истечением срока хранения, что также доказывало бы соблюдение установленного порядка уведомления.

Судебная коллегия также критично относится к представленной справке, поскольку выполнена спустя полтора года, при этом Рябинина Н.М. является соучредителем ООО "Наст", что вызывает сомнения в беспристрастности при ее выдаче.

Суд также обоснованно пришел к выводу, вопреки позиции истца, что у Рябининой Н.М. не имелось в наличии денежных средств для покупки доли на момент предъявления уведомления. Факт финансовой возможности приобрести имущество в силу ст. 56 ГПК РФ должен доказать именно истец. Непредоставление таких доказательств суд оценивает наряду с объяснениями ответчика, согласно которым первоначально Рябинина Н.М. отказалась покупать долю, поскольку у нее не было денег.

Внесение денежных средств на счет Судебного Департамента в размере 1 650 000 руб. спустя год после совершения сделки не подтверждает наличие денежных средств на момент ее совершения.

Невозможность проведения проверки относительно почтового отправления N N... в связи с истечением сроков не опровергает представленные в дело письменные доказательства направления истцу уведомления о продаже квартиры, являющееся надлежащим доказательством по делу.

Вопреки доводам истца, должно было стать известно о продаже спорой квартиры именно в марте 2020 года, трехмесячный срок исковой давности в связи с чем истекал в июне 2020 года.

Ссылки истца на позднюю регистрацию ответчика по месту жительства, смену собственника, иные обстоятельства не имеют правового значения, суд правильно исходил из пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям, так как согласно ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.