Дата принятия: 29 ноября 2018г.
Номер документа: 33-1815/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2018 года Дело N 33-1815/2018
29 ноября 2018 года г. Нальчик.
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Кучукова О.М.,
судей Хамирзова М.Х. и Бейтуганова А.З.
при секретаре Абазове Э.А.
с участием Хараева А.А. и представителя Хараева А.А. и Хараевой И.Ю. Бацежевой Ф.Х.
по докладу Кучукова О.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" к Хараеву Аслану Асланбековичу и Хараевой Инне Юрьевне о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества, возмещении расходов по оплате государственной пошлины
по апелляционной жалобе Хараева Аслана Асланбековича и Хараевой Инны Юрьевны
на решение Чегемского районного суда КБР от 11 мая 2018 года
Судебная коллегия
Установила:
20 апреля 2009 года между OАО "Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация" как кредитором и Хараевым Асланом Асланбековичем и Хараевой Инной Юрьевной (далее Должники) как заёмщиками был заключён договор займа N ДЗ-76 (далее Договор), в соответствии с которым OАО "Кабардино-Балкарская республиканская ипотечная корпорация" предоставило Должникам под 14,63 % годовых на срок в 180 месяцев с условием его возврата заём в размере 1 450 000 руб. для приобретения жилого дома общей площадью 290,1 кв.м. и земельного участка площадью 1578 кв.м., расположенных по адресу: КБР, <адрес> (далее Домовладение). В соответствии с пунктами 1.1 и 3.1 Договора Должники обязаны ежемесячными платежами погашать кредит и выплачивать проценты за пользование кредитом.
Статьёй 5 Договора установлена ответственность Должников за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанности по возврату суммы займа и\или уплате процентов в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Платежным поручением N 146 от 23 апреля 2009 года сумма займа в размере 1450 000 руб. с согласия Должников была зачислена на счет Хараева А.А., открытый в филиале ЗАО AКБ "Тексбанк" г. Нальчика. В тот же день с использованием заёмных средств Должники приобрели Домовладение и произвели государственную регистрацию права собственности Хараева А.А. на Домовладение. В день предоставления кредита и заключения сделки в отношении Домовладения была произведена запись об ипотеке в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой Домовладения, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР первоначальному залогодержателю (далее Закладная). Согласно отметке в Закладной, законным владельцем Закладной, кредитором и залогодержателем по Договору в настоящее время является Закрытое акционерное общество "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" (далее ЗАО "АИЖК 2010-1").
Утверждая, что в нарушение условий Договора и Закладной Должники допускали просрочку платежей и внесение сумм в размере, меньшем установленного Договором ежемесячного платежа, допускали и допускают систематическую просрочку исполнения кредитного обязательства, что в результате ненадлежащего исполнения Должниками условий Договора за ними образовалась задолженность по состоянию на 06 декабря 2017 года составляющая 1094 451 руб. 70 коп. (в том числе 1025506 руб. 09 коп. задолженность по основному долгу, 27 245 руб. 50 коп. задолженность по уплате процентов, 41 700 руб. 11 коп. задолженность по уплате пени), что на требование о добровольном погашении долга и досрочном возврате кредита Должники не отреагировали, в установленный в требовании срок кредит не вернули, проценты и пеню не уплатили, что в результате ненадлежащего исполнения Договора ЗАО "АИЖК 2010-1" понесло расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 672 руб. 26 коп., ЗАО "АИЖК 2010-1" обратилось в Чегемский районный суд КБР с иском к Хараеву Аслану Асланбековичу и Хараевой Инне Юрьевне о взыскании задолженности по договору займа, об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 3244000 руб., с которой должны начаться торги по реализации заложенного имущества, и о возмещении расходов по оплате государственной пошлины.
Представитель ЗАО "АИЖК 2010-1" Кагермазов А.К. иск поддержал.
Хараев А.А. и Хараева И.Ю. в судебное заседание не явились и дело судом первой инстанции рассмотрено в их отсутствие.
Решением Чегемского районного суда КБР от 11 мая 2018 года заявленный иск удовлетворен в полном объеме.
Считая решение суда в части установления начальной продажной цены Домовладения, с которой должны начаться торги по его реализации, и в части взыскания пени незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Хараев А.А. и Хараева И.Ю. подали на решение суда апелляционные жалобы, срок на подачу которых восстановлен определениями Чегемского районного суда КБР от 02 октября 2018 года. В апелляционных жалобах Хараев А.А. и Хараева И.Ю. просят решение суда в части установления начальной продажной цены Домовладения, с которой должны начаться торги по его реализации, и в части взыскания пени отменить и принять по делу в этой части новое решение, которым установить начальную продажную цену, с которой должны начаться торги по реализации Домовладения, равной 4878400 руб. и отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на 1 год, и снизить размер подлежащей взысканию пени, принять новые доказательства, приобщение которых к делу было невозможно ввиду рассмотрения судом дела в их отсутствие.
В обоснование жалобы указано на то, что суд незаконно рассмотрел дело в отсутствие ответчиков, не известив их надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Возвращение судебных извещений с отметкой "по истечении срока хранения" не наделяло суд правом рассматривать дело в отсутствие ответчиков. В апелляционной жалобе указано, что определённая судом на основании отчёта оценщика от 22 августа 2017 года рыночная стоимость заложенного имущества в 4055000 руб. и начальная продажная цена имущества, с которой должны начаться торги по его реализации, в 3244000 руб., неверна, поскольку механизм её определения не соответствует закону. Суд при определении этой цены должен был заручиться мнением специалиста о рыночной стоимости имущества по состоянию на день принятия решения. Из заключения оценщика следует, что указанная в отчёте цена имущества актуальна до 1 марта 2018 года. Принимая решение 11 мая 2018 года, суд не мог исходить из указанной в акте оценки цены заложенного имущества. Из представленного истцом акта следует, что внутренние помещения предмета оценки оценщиком не исследовались и им не осматривались, что оценщик не гарантирует, что им оценен именно тот предмет, о котором заявлено истцом, указано, что оценщик исходит из тех сведений, которые ему предоставлены заказчиком. Заказчик (ЗАО "АИЖК 2010-1) осматривал объект оценки в 2009 году. Согласно представленному к апелляционной жалобе отчёту рыночная стоимость Домовладения по состоянию на 11 мая 2018 года составляет 6098000 руб., а начальная продажная цена Домовладения должна быть определена в размере 4878400 руб. (80 % от рыночной цены). Со ссылками на уважительность причин просрочки платежей по договору (подтвержденные справками работодателя сведения о несвоевременной выплате заработной платы), на их добросовестное исполнение Договора и выплату в погашение кредита и процентов 2022119 руб. 01 коп., на то, что предмет ипотеки является единственным местом жительства Должников и их семьи, на намерение и наличие возможности погасить долг и впредь надлежаще и своевременно выплачивать платежи в погашение займа и уплачивать проценты, что заём не связан с предпринимательской деятельностью Должников, в апелляционной жалобе заявлено требование об отсрочке обращения взыскания на заложенное имущество на 1 год. В жалобе также указано, что взысканная судом неустойка не соответствует последствиям нарушения обязательства, является завышенной по сравнению в учетной ставкой рефинансирования, заявлено требование о снижении неустойки до разумных её пределов. Указано, что суд, взыскав неустойку, не установил и в решении не указал периода, в который неустойка образовалась.
В письменных возражениях на апелляционные жалобы ЗАО "АИЖК 2010-1", считая решение суда законным и обоснованным, поведение ответчиков, уклонившихся от получения судебных извещений - злоупотребление правом, просит решение суда оставить без изменения.
Ответчик Хараева И.Ю. и представитель ЗАО "АИЖК 2010-1", извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, требований об отложении судебного разбирательства не заявили. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КБР Кучукова О.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные Хараевым А.А. и представителем Хараева А.А. и Хараевой И.Ю. Бацежевой Ф.Х., проверив в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность принятого судом решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в возражениях на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим в части определения начальной продажной цены жилого дома и земельного участка, с которой должны начаться торги по их реализации, подлежащим изменению с увеличением этой цены до 4878400 руб, а в остальной части подлежащим оставлению без изменения, заявленное ходатайство об отсрочке исполнения решения в части реализации имущества с торгов не 1 год подлежащим оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.
Обратившись в суд с иском о взыскании с Ответчиков задолженности по кредитному договору, по состоянию на 06 декабря 2017 года составляющую 1094 451 руб. 70 коп., из которой 1025506 руб. 09 коп. задолженность по основному долгу, 27 245 руб. 50 коп. задолженность по уплате процентов, 41 700 руб. 11 коп. задолженность по уплате пени, об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 3244000 руб., с которой должны начаться торги по реализации заложенного имущества, и о возмещении расходов по оплате государственной пошлины в размере 19 672 руб. 26 коп., ЗАО "АИЖК 2010-1" представило в суд копию Договора займа (том 1, л.д. 21-41), копию платёжного поручения N 146 от 23 апреля 2009 года (том 1, л.д. 42), копию договора купли-продажи и закладной, копию договора купли-продажи закладной и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1, л.д. 43-101), сведения о порядке исполнения Хараевым А.А. и Хараевой И.Ю. обязательств по договору займа и расчёт задолженности, требования о досрочном истребовании задолженности и доказательства их направления Должникам (том 1, л.д. 188-198). Достоверность указанных письменных доказательств ответчиками не оспорена, их достоверность и соответствие действительности не поставлены под сомнение и в апелляционной жалобе. Исходя из этих доказательств, суд установил, что изложенные истцом обстоятельства имеют место и, в соответствии со статьями 330, 348, 349, 810, 811 и 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, с условиями кредитного договора принял решение о взыскании суммы долга, процентов и пени, об обращении взыскания на заложенное имущество.
Поскольку заём обеспечен ипотекой в силу закона, в соответствии с пунктом 1 статьи 50 и со статьёй 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на предмет залога подлежит обращение взыскания путём реализации заложенного имущества с публичных торгов. Поскольку в соответствии со статьёй 349 и пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьёй 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда, поскольку суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, обязан установить начальную продажную цену имущества, с которой должны начаться торги по реализации имущества, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции обоснованно признал требования ЗАО "АИЖК 2010-1" об обращении взыскания на принадлежащий ответчикам земельный участок и жилой <адрес>-а по <адрес> КБР и об определении начальной продажной цены этого имущества, с которой должны начаться торги по его реализации, обоснованными и удовлетворил их.
Поскольку правильность решения суда в этой его части в апелляционной жалобе не оспаривается, исходя из закреплённых в Конституции Российской Федерации (ст. 123) и в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации (ст. 12) положений о том, что правосудие в Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, из положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что суд апелляционной инстанции проверяет правильность принятого судом решения, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не входит в обсуждение правильности решения суда в этой его части.
Вместе с тем, судебная коллегия находит, что при определении начальной продажной цены заложенного имущества, с которой должны начаться торги по его реализации, суд допустил нарушения закона, влекущие изменение решения суда. Так, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Федерального закона
В соответствии с пунктом 9 статьи 77.1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" продажа заложенного имущества осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.
Истцом в дело представлен отчёт оценщика от 22 августа 2017 года (том 1, л.д. 102-187). Доводы апелляционной жалобы о том, что представленный истцом отчёт о цене заложенного имущества не мог быть принят судом, судебная коллегия находит обоснованными, поскольку из представленного отчёта следует, что оценка имущества произведена 07 августа 2017 года, что отражённая в акте оценки цена имущества действительна только по состоянию на дату оценки, что оценщиком не производился осмотр внутренних помещений дома, что при оценке у оценщика отсутствовали сведения об обустройстве дома и земельного участка, о наличии ландшафтных работ, деревьев и зелёных насаждениях, о наличии входных и межкомнатных дверей, их состоянии и стоимости, о наличии в доме дополнительных улучшений, о внутренней отделке дома и надворных построек.
Оспаривая обоснованность представленного истцом отчёта оценщика, ответчики представили в судебную коллегию отчёт оценщика N 02\18\Н-080, из которого следует, что оценщик 10 августа 2018 года осмотрел объекты оценки и 14 августа 2018 года составил отчёт, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 6098000 руб. - 5142000 руб. рыночная стоимость жилого дома и 956000 руб. рыночная стоимость земельного участка. Представленный ответчиками отчёт оценщика не содержит тех недостатков, которые имеют место быть в представленном истцом отчёте, в возражениях на апелляционную жалобу возражений против представленного отчёта, утверждений о его недостоверности, не содержится. Исходя из этого, судебная коллегия приняла отчёт и считает доказанным, что рыночная стоимость заложенного имущества соответствует указанной в отчёте оценщика N 02\18\Н-080 и составляет 6098000 руб. Учитывая положения пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, судебная коллегия находит необходимым определить цену заложенного имущества, с которой должны начаться торги по его продаже равной 4878400 руб. (6098000 х 80%). Поскольку судом определена иная цена, с которой должны начаться торги по реализации имущества, решение суда в этой части подлежит изменению.
Требования апелляционной жалобы о снижении пени до разумного её предела, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку Хараев А.А. и представитель Хараева А.А. и Хараевой И.Ю. Бацежева Ф.Х. от этих требований отказались, поскольку пеня в сумме 41700 руб. 11 коп. не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. При этом, судебная коллегия учитывает, что нарушение Должниками условий договора носит длительный характер. Разовые нарушения ими были допущены в период с мая 2012 гола по ноябрь 20ё17 года (23 нарушения), а начиная с 1 ноября 2017 года условия договора нарушаются систематически. Размер неисполненного обязательства по состоянию на 06 декабря 2017 года составил 1094451 руб. 70 коп.
Судебная коллегия находит, что содержащиеся в апелляционной жалобе требования об отсрочке исполнения решения суда в части продажи заложенного имущества с торгов на 1 год подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку эти требования не были заявлены в суде первой инстанции, не являлись предметом рассмотрения и разрешения суда первой инстанции.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Определила:
Решение Чегемского районного суда КБР от 11 мая 20ё18 года в части определения начальной продажной цены жилого дома и земельного участкаN-а по <адрес> КБР, с которой должны начаться торги по их продаже, изменить с 3244000 руб. до 4878400 руб.
Ходатайство Хараева Аслана Асланбековича и Хараевой Инны Юрьевны об отсрочке исполнения решения Чегемского районного суда КБР от 11 мая 2018 года об отсрочке исполнения решения в части реализации жилого дома и земельного участка с торгов на 1 год оставить без рассмотрения.
В остальной части решение Чегемского районного суда КБР от 11 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Хараева Аслана Асланбековича и Хараевой Инны Юрьевны оставить без удовлетворения.
Председательствующий: О.М. Кучуков.
Судьи: 1. М.Х. Хамирзов.
2. А.З. Бейтуганов.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
