Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 33-18134/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 33-18134/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Васильевой Г.Ф.,
судей Кривцовой О.Ю. и Сыртлановой О.В.
при секретаре Валееве А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2020 г., по иску ФИО1 к администрации городского округа адрес Республики Башкортостан о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о возложении обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... по адресу: адрес, сроком на 3 года без проведения торгов для завершения строительства.
Заявленные требования мотивированы тем, что на основании заключенного с ФИО4 договора купли-продажи от дата ФИО1 приобретено и дата зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N... общей площадью застройки 83,6 кв. м, степенью готовности 22%, по адресу: адрес.
Занятый данным объектом земельный участок с кадастровым номером N... был предоставлен ФИО4 в аренду на срок с дата по дата, при этом пунктом 5.3.2 соответствующего договора предусмотрено, что по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды.
Истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним такого договора, однако письмом от дата ему было отказано.
Полагает данный отказ незаконным, поскольку испрашиваемый земельный участок сформирован, имеет кадастровый паспорт, границы его удостоверены и описаны в установленном порядке, используется по целевому назначению, расположенный в его границах объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет.
Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2020 г. постановлено:
исковые требования ФИО1 к администрации городского округа адрес о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, - оставить без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, считает его незаконным, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные доводам искового заявления. Также указал, что судом не применены подлежащие применению положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от дата N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не принято во внимание, что договор аренды с ФИО4 заключен до дата
Истец ФИО1, представители ответчика - Администрации города и третьего лица - Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по адрес в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца ФИО1 - ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N... площадью 1031 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: адрес был предоставлен в аренду ФИО4 на основании распоряжения главы Администрации города от дата N...р и распоряжения Администрации города от дата N...р, по договору аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности от дата N...к, в целях строительства индивидуального жилого дома, на срок с дата по дата
Рассмотрев представленные документы и заявление ФИО4, в соответствии со статьей 22, подпунктами 3, 4 статьи 39.6, подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации постановлением Администрации города от дата N... ФИО4 вновь предоставлен земельный участок с кадастровым номером N..., и заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от дата N...к, для строительства индивидуального жилого дома, сроком аренды с дата по дата
дата ФИО4 получено разрешение на строительство на данном участке индивидуального жилого дома, в соответствии с которым им возведен и дата поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером N... общей площадью застройки 83,6 кв. м, степенью готовности 22%, по адресу: адрес (л.д. 44-64, 11).
дата ФИО4 продал данный объект незавершенного строительства истцу, дата переход права собственности на данное имущество к покупателю зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес (л.д. 12-14, 8-10).
дата истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... для завершения строительства без проведения торгов, в чем письмом от дата отказано, так как ранее данный участок уже был представлен однократно по договору аренды для завершения строительства (л.д. 15-16).
Установив вышеприведенные обстоятельства и отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок в 2015 г. уже был однократно предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства - ФИО4 - по договору аренды на льготных условиях для строительства, в связи с чем, предоставление земельного участка с кадастровым номером N... на новый срок нарушает принцип однократности предоставления земельного участка для завершения строительства. Кроме того, заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано истцом в нарушение пункта 1 части 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации после истечения срока действия договора аренды.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, в силу следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с дата регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от дата N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от дата N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с дата, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до дата или такой земельный участок предоставлен до дата в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до дата, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до дата, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до дата пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до дата не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с дата, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (дата).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с дата, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после дата
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после дата однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства - ФИО4 без торгов в аренду в ноябре 2015 г. для строительства индивидуального жилого дома сроком на 5 лет, при этом на момент заключения данного договора уже действовала норма закона, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, что само по себе исключает возможность заключения нового договора аренды на льготных условиях.
С учетом приведенных обстоятельств, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с дата, ФИО1, как новый собственник объекта незавершенного строительства, не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку предыдущим собственником реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, поэтому Администрация города законно отказала заявителю в заключении с ним договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было законных оснований для удовлетворения требований ФИО1, так как отказ органа местного самоуправления в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка является законным.
Поводом для удовлетворения исковых требований не может являться только лишь факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 22%, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено законодателем в качестве основания для заключения с истцом договора аренды земельного участка на 3 года, как он просил в вышеназванном заявлении, без соблюдения процедуры, установленной земельным законодательством.
Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 22% в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает право истца на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения. Они направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Рахимова С.К.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
