Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-18124/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.,судей Малининой Н.Г.,Шиловской Н.Ю.при секретаре Никитиной Е.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 31 августа 2021 года гражданское дело N 2-405/2021 по апелляционной жалобе ООО "СЕВЕН С. Д." на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Ковалевой Е. В. к ООО "СЕВЕН С. Д." об обязании передать квартиру, признании одностороннего отказа приема-передачи недействительным, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя Ковалевой Е.В. - Погребной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковалева Е.В. обратилась в суд с иском к ответчику об обязании передать ей однокомнатную <адрес> площадью 46 кв.м с лоджией 1,5 кв.м, расположенную на 10 этаже в корпусе 1 секции С1.2 строительные оси 13с-4;В-Бс по адресу Санкт<адрес> лит. ЗГ путем подписания акта приема-передачи; признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от <дата>, направленного ООО "СЕВЕН С. Д." в ее адрес; взыскании с ответчика неустойку по договору N ...-Ж-1-352 от <дата> в размере 337400,41 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., расходы на оплату услуг представителя 35000 руб., штраф по ЗоЗПП.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что между сторонами был заключён договор участия в долевом строительстве, во исполнение которого истцом произведена оплата в полном объеме, при осмотре квартиры <дата> и в дальнейшем были выявлены недостатки, которые не устранялись на протяжении длительного времени, в связи с чем двусторонний акта приема-передачи подписан не был.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от <дата>, направленный ООО "СЕВЕН С. Д." в адрес Ковалевой Е. В. признан недействительным.

Суд обязал ООО "СЕВЕН С. Д." передать Ковалевой Е.В. однокомнатную <адрес> площадью N... кв.м. с лоджией 1<адрес> путем подписания акта приема-передачи;

С ООО "СЕВЕН С. Д." в пользу Ковалевой Е.В. взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с <дата> по <дата> в размере 280000 руб., компенсация морального вреда 5000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 35000 руб., штраф по ЗоЗПП в размере 160000 руб., а всего 480000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО "СЕВЕН С. Д." в доход государства взыскана государственная пошлина в размере 5400 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО "СЕВЕН С. Д." подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным.

Ковалева Е.В., ООО "СЕВЕН С. Д.", 3 лицо Благотворительный фонд помощи новоселам "Мы вместе" на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лица, участвующего в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона N 214-ФЗ).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между Ковалевой Е. В. и ООО "СЕВЕН С. Д." заключен договорN... участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторной подстанцией, N... этапы строительства по адресу <адрес> Согласно условиям указанного договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства жилое помещение - <адрес>, расположенную на N... этаже данного жилого дома, площадью N... кв.м в течении N... месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть не позднее <дата>, а истец произвести оплату в размере N... руб. и принять квартиру по акту приема-передачи.

Свои обязательства по оплате истец исполнила надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается.

В силу п. N... Договора участия в долевом строительстве Участник долевого строительства, поучивший сообщение о готовности, обязан явиться для осмотра объекта в течении N... рабочих дней со дня получения сообщения. По результатам осмотра квартиры, стороны составляют акт технического осмотра кварты.

В соответствии с п.N... договора в случае отказа от осмотра или уклонения от осмотра Участником долевого строительства, при отсутствии обстоятельств изложенных в п.N... по истечении двух месяцев со дня направления сообщения о готовности объекта, Застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи с отметкой о неявке участника долевого строительства

Согласно п. 4.8 договора при несоответствии состояния объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, СниП, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, Участник долевого строительства указывает такие недостатки в акте технического осмотра, с подробным перечислением недостатков. В случае если такие недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры, участник долевого строительства подписывает акт приема-передачи квартиры в соответствии с п.N... договора.

По условиям договора участия в долевом строительства (приложение N...), квартира передается истцу без чистовой отделки в следующем состоянии: с установленными стеклопакетами (без откосов и подоконников); с установленной входной дверью без установленных внутриквартирных столярных изделий (межкомнатных дверей, дверей на кухню, ванную, комнату); стены, перегородки, и потолки без штукатурки и водопровода с запорной арматурой (без установки санитарно-технических приборов) без трубных разводок в санузлах; с установленными счетчиками горячего и холодного водоснабжения; с выполненной внутриквартирной электрической разводкой с установкой квартирного щитка и счетчика.

Из объяснений 3 лица Благотворительный фонд помощи новоселам "Мы вместе" следует, что между ним и истцом был заключен договор пожертвования, в соответствии с которым фонд передает безвозмездно в дар истцу в качестве благотворительного пожертвования материальные ценности в виде производства работ по чистовой отделке квартиры.

<дата> произведен акт технического осмотра квартиры, зафиксированы недостатки, повторные осмотры состоялись <дата>, <дата>, <дата>.

Ответчик в обоснование возражений предоставил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от <дата>, ссылаясь на то, что истец необоснованно уклонялась от приемки квартиры.

Истец в обоснование своих возражений, ссылалась на то, что квартира не была ею принята по причине наличия в квартире недостатков, которые не были устранены ответчиком. В обоснование требований о признании акта недействительным, истец ссылалась на направление в адрес ответчика претензии об уплате неустойки <дата>, требования о передаче объекта долевого строительства <дата>.

С целью определения, препятствовал ли принятию квартиры факт наличия в квартире недостатков, указанных в акте технического осмотра, судом первой инстанции по ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза.

Из заключения ООО "Эксперт центр" от <дата> следует, что экспертом был произведен анализ недостатков, указанных в акте технического осмотра от <дата>, относительно требований договора участия, установлен ряд недостатков, в том числе не соответствующих данному договору и (или) обязательным требованиям, допущенным при строительстве: не удалена пленка на стеклопакетах, требуется регулировка балконной двери, отсутствует освещение, не подключена фаза на вводах к электрощитку, отсутствует крышка распределительных коробок, не установлены розетки в санузле, ванна не заземлена, повреждена МДФ панель и уплотнитель на входной двери, протечка на нижнем колене стояка, не заложены места прохода коммуникаций через стены и перекрытия, отсутствует горячая вода, отсутствует отопление, отсутствует колпачок на кране, недостаточная тяга в вентиляции. Часть из вышеуказанных недостатков не соответствует СНиП. Эксперт установил, что на момент осмотра квартиры (более чем через год после последнего акта осмотра) частично недостатки были устранены, в том числе <дата>, а частично не устранены. Установленные экспертом недостатки являлись существенными, делающие квартиру непригодной к проживанию.

Рассматривая требования истца о признании одностороннего акта недействительным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении указанного требования, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что на момент составления одностороннего акта квартира не была пригодна для проживания, в связи с чем истец правомерно отказалась от ее принятия. При этом до настоящего времени часть недостатков не устранена.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что законом не предусмотрено направление одностороннего акта приема-передачи в адрес дольщика, более того ч.6 ст. 8 Закона указывает на то, что меры по составлению одностороннего акта могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 Закона.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы.

Согласно части 5 статьи 8 ФЗ- 214 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.6 ст.8).

Поскольку на основании оценки представленных сторонами спора доказательств судом установлено, что отказ участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства был вызван несоответствием объекта долевого строительства установленным требованиям, о чем сторонами договора составлялись соответствующие акты, у застройщика отсутствовали предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве основания на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства участнику.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на ответчике не лежит обязанность по направлению одностороннего акта отклоняются. Поскольку составление одностороннего акта является юридически важным фактом и должно быть направлено истцу заказным письмом с уведомлением о вручении. Соответственно, в любом случае правовые последствия такого акта наступить не могли, поскольку истец не знал о существовании указанного акта.

<дата> произведен акт технического осмотра квартиры, зафиксированы недостатки, повторные осмотры состоялись <дата>, <дата>, <дата>, данные обстоятельства не свидетельствуют о том, что истец уклонялась от осмотра квартиры.

Доказательств устранения недостатков не представлено.

Согласно части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

То обстоятельство, что ответчик направлял сообщение о завершении строительства не свидетельствуют о законности одностороннего акта, поскольку указанный акт не был направлен истцу <дата>, доказательств уклонения истца от приемки квартиры не представлено, как и не представлено доказательств отсутствия в квартире недостатков на момент составления акта, о чем могло свидетельствовать экспертное заключение.

Часть недостатков квартиры, не соответствующих условиям договора была устранена после <дата> (дата одностороннего акта приема-передачи), доказательств того, что после устранения недостатков истца приглашали для подписания акта приема передачи, ответчиком не представлено.

Суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на то, что застройщик имел право на составление акта приема-передачи не ранее <дата> (по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства).

При рассмотрении данного спора именно ответчик должен был представить доказательства того, что на момент составлении акта технического осмотра или последующих осмотров квартира соответствовала требованиям договора долевого участия, а выявленные недостатки при осмотре <дата> были устранены и когда. Однако таких доказательств в соответствии с положениями ст. 59,60 ГПК РФ не представлено. По день вынесения решения суда истец доступ в квартиру не имела, ключи ей переданы не были, равно как и документов, на основании которых ответчик допустил в квартиру представителей 3 лица Благотворительного фонда для производства отделочных работ без передачи спорного объекта истцу не представлено.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы в данной части отклоняются.

Разрешая требования о передаче объекта по акту приема-передачи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об их удовлетворении.

Истец направляла в адрес ответчика требование о передаче объекта долевого строительства, в том числе и акт приема - передачи подписанный Ковалевой Е.В. от <дата>, доказательств того, что после указанной даты он был подписан ответчиком и направлен истцу не представлено, до настоящего времени квартира истцу не передана, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца об обязании ООО "СЕВЕН С. Д." передать Ковалевой Е.В. квартиру путем подписания акта приема-передачи.

Оснований для вызова эксперта, равно как и о назначении дополнительной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел, так как доводы, указанные при заявлении ходатайства о вызова эксперта направлены только на несогласие с заключением экспертизы.