Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 33-1794/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Протасовой Е.М.,

судей Гринюк М.А. и Клюкиной О.В.,

при секретаре Харченко Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЕгошИ. И. А. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 21 мая 2021 года, которым постановлено:

договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 19 ноября 2019 года ЕгошИ. И. А. и Стринкевич Е. В., расторгнуть.

Взыскать с ЕгошИ. И. А. в пользу Стринкевич Е. В. оплаченные по договору денежные средства 1 200 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 14 200 руб.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Протасовой Е.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стринкевич Е.В. обратилась в суд с иском к ЕгошИ. И.А., в котором просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 19 ноября 2019 года, обязать ответчика вернуть денежные средства, переданные за приобретение нежилого помещения, в размере 1 200 000 руб., взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере 14 200 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 19 ноября 2019 года между Стринкевич Е.В. и ЕгошИ. И.А. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 102,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес> Весной 2020 года истцу стало известно, что приобретенное помещение регулярно затопляется талыми водами и атмосферными осадками. В результате в помещении ощущается повышенная влажность, хранить в нем имущество не представляется возможным, отделка стен, потолка и пола отслаивается и осыпается. Проведение ремонтных работ по устранению выявленных недостатков требует больших финансовых затрат, при этом недостатки могут проявиться вновь. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без ответа.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ЕгошИ. И.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции не решилсудьбу нежилого помещения, переданного истцу по договору купли-продажи, не признал погашенной запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности

Стринкевич Е.В. на указанное помещение. В связи с этим у истца возникло неосновательное обогащение за счет ответчика. Имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают наличие существенных недостатков в помещении. Представленный истцом акт осмотра от 23 июля 2020 года является недопустимым доказательством, поскольку составлен не комиссией, как в нем указано, а одним человеком - инженером ООО "ЖЭУК "Благоустройство-1", о дате и времени проведения осмотра ЕгошИ. И.А. не извещалась. Также судом в качестве доказательства принято заключение ООО "Стройэксперт". Между тем, не дано оценки юридически значимому обстоятельству - принятия или непринятия истцом всех разумных мер, необходимых для исключения попадания талых вод в спорное нежилое помещение. Затопление нежилого помещения было в значительной мере вызвано недобросовестными действиями истца и управляющей компании.

Выслушав объяснения представителя истца Стринкевич Е.В. - <...> просившего решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 476 ГК РФ установлено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 ноября 2019 года между Стринкевич Е.В. (покупателем) и ЕгошИ. И.А. (продавцом) заключен договор купли-продажи нежилого подвального помещения, общей площадью 102,7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>. Пунктом 8 указанного договора установлено, что он имеет силу передаточного акта. Обязательства покупателя по оплате товара исполнены в полном объеме.

Государственная регистрация права собственности Стринкевич Е.В. на указанное нежилое помещение произведена 26 ноября 2019 года.

Весной 2020 года истцом обнаружено, что помещение затапливается. 23 июля 2020 года Стринкевич Е.В. совместно с представителем управляющей компании ООО "ЖЭУК "Благоустройство-1" произведен осмотр нежилого помещения, в ходе которого установлено наличие воды на полу, отслоение красочного покрытия и плитки.

В связи с выявлением недостатков в спорном помещении истцом 30 июля 2020 года направлена претензия ответчику, которая оставлена без ответа.

Для выяснения вопросов о наличии в нежилом помещении недостатков, причин их возникновения и возможности устранения судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) по делу назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Стройэксперт" от 28 апреля

2021 года в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, имеются следы подтопления талыми водами и атмосферными осадками (желтые разводы, высолы, трещины, отслоение и вздутие окрасочного слоя). Экспертом установлено, что в период обильных атмосферных осадков и таяния снега, систематически повторяющихся в данных климатических условиях, с учетом водонасыщенных грунтов, залегающих под многоквартирным жилым домом , а также высокого подъема уровня грунтовых вод, рельефа местности, верховодки, вызываемой снеготаянием и сезонным скоплением воды в толще грунтов, происходит подтопление (затопление) нежилого помещения II. По состоянию на 6 апреля 2021 года вход в нежилое помещение II и помещения поз.1, 2, 3,4, 5 нежилого помещения II были затоплены водой, уровень воды на момент осмотра достигал 15 см от покрытия пола.

Причиной подтопления является повышение уровня грунтовых вод: в водообильные периоды года из-за инфильтрации талых и дождевых вод происходит повышение уровня грунтовых вод выше уровня поверхности покрытия пола в нежилом помещении II на 20 см. Выявленный недостаток является неустранимым, поскольку площадка, на которой расположен многоквартирный жилой дом , относится к естественно-подтопляемой территории.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение

ООО "Стройэксперт" не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертом не дано оценки обстоятельствам, касающимся принятия или непринятия истцом всех разумных мер, установленных нормативно-техническими документами, необходимых для исключения попадания талых вод в спорное нежилое помещение, исполнения управляющей компанией своих обязанностей, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

В силу части 2 статьи 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.

Согласно части 1 статьи 85 ГПК РФ эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу; явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Частью 2 статьи 86 ГПК РФ предусмотрено право эксперта в случае установления при проведении экспертизы обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Как видно из материалов дела, перечень вопросов для постановки перед экспертом обсуждался судом первой инстанции, сторонами представлены суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы, вопрос об оценке действий истца, как собственника нежилого помещения, и управляющей компании по принятию установленных нормативно-техническими документами мер по недопущению попадания талых вод в спорное подвальное помещение судом не ставился.

Судом первой инстанции, исходя из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, обоснованно поставлены вопросы, указанные в определении о назначении судебной экспертизы.

Ходатайство о проведении дополнительной экспертизы для выяснения указанного вопроса стороной ответчика также не заявлялось.

В описательной части экспертного заключения при ответе на второй вопрос эксперт, анализируя техническую и проектную документацию, касающуюся строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес> указал следующее. Имеет место возникновение техногенного водоносного горизонта, связанного с нарушением естественного стока поверхностных и талых вод в связи со строительством зданий и сооружений к западу от жилого дома по ул. <адрес> С учетом неблагоприятных инженерно-геологических условий, характеризующихся близким залеганием грунтовых вод, наличием тугопластичных глин и мягко и текучепластичных суглинков проектом не было предусмотрено размещение нежилых помещений с самостоятельным функциональным назначением.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что выявленные недостатки явились следствием недобросовестных действий истца или управляющей компании, судебная коллегия находит необоснованными.

С учетом изложенного, оснований сомневаться в полноте, объективности и достоверности выводов судебной экспертизы у судебной коллегии не имеется, поскольку указанное заключение отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит ответы на поставленные судом вопросы, не противоречит совокупности исследованных по делу доказательств; эксперт, проводивший экспертизу, допрошен в судебном заседании, он был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предыдущим собственником спорного нежилого помещения - Ивановой Н.В. принимались меры по недопущению протечек, в связи с чем подтопление отсутствовало, опровергаются материалами дела, в частности, актом осмотра нежилого помещения представителями управляющей компании ООО "ЖЭУК "Благоустройство-1" от 9 августа 2018 года, согласно которому в помещении обнаружено наличие воды на полу, влажности стен, в местах отсутствия цементной стяжки обнаружено намокание грунта.

Оснований полагать, что акт осмотра от 23 июля

2020 года является недопустимым доказательством, поскольку составлен не комиссией, не имеется, поскольку указанный акт не содержит сведений, противоречащих установленным по делу обстоятельствам, в совокупности с другими доказательствами по делу обоснованно положен в основу решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которым правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства. Выводы суда основаны на всестороннем, объективном, полном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, а также нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, и оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.

На основании статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В абзаце пятом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Отсутствие в решении суда вывода о признании погашенной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности истца на спорное жилое помещение не препятствует ее внесению на основании заявления заинтересованного лица в установленном порядке. С учетом этого указанное обстоятельство не является основанием для отмены или изменения решения суда.

Поскольку вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственной регистрации прав, судебная коллегия полагает, что абзац первый резолютивной части решения суда следует изложить в редакции, в которой в полном объеме указать все сведения о договоре купли-продажи, объекте недвижимого имущества, в отношении которого он был заключен.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, отсутствие соответствующих указаний применительно к договору купли-продажи означает, что удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (статьи 450, 475 ГК РФ) не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца (глава 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Учитывая названные правовые нормы, а также разъяснения, данные в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, суд первой инстанции, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и установив предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ основания для возврата уплаченной покупателем денежной суммы, должен был одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю товара независимо от предъявления данного требования продавцом.

Таким образом, решение суда подлежит изменению путем дополнения его резолютивной части указанием на обязанность истца возвратить спорное нежилое помещение ответчику.

В соответствии с требованиями статьи 204 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым установить срок исполнения данной обязанности Стринкевич Е.В. в течение десяти рабочих дней с момента получения денежных средств в размере 1 200 000 руб.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 21 мая 2021 года изменить.

абзац первый резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции: "Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 102,7 кв.м, этаж - подвал, номер на поэтажном плане II, кадастровый , расположенного по адресу: Республика Марий Эл, <адрес> заключенный 19 ноября 2019 года между ЕгошИ. И. А. и Стринкевич Е. В.".

Дополнить резолютивную часть решения суда абзацем следующего содержания:

"Обязать Стринкевич Е. В. возвратить ЕгошИ. И. А. нежилое помещение, общей площадью 102,7 кв.м, этаж - подвал, номер на поэтажном плане II, кадастровый , расположенное по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, в течение десяти рабочих дней с момента получения денежных средств в размере 1 200 000 руб.".

В остальной части оставить решение суда без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.М. Протасова

Судьи М.А. Гринюк

О.В. Клюкина

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 сентября 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка