Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 апреля 2021 года Дело N 33-1784/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Головнева И.В., Фетинга Н.Н.

при секретаре Крюковой Ю.А.

с участием прокурора Потоцкой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к Данику Борису Викторовичу, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, выселении из занимаемого жилого помещения по апелляционной жалобе Даника Б.В. на решение Октябрьского районного г. Ростова-на-Дону от 25 августа 2020 года. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась с иском к Даник Б.В. об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, выселении из занимаемого жилого помещения, ссылаясь на то, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью 84,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Фрунзе д. N 20/30, кв. 19-20. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.08.2015 N 774 собственникам помещений в течение 16 месяцев со дня принятия настоящего постановления необходимо было осуществить снос дома АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В связи с неисполнением указанного постановления Администрацией г.Ростова-на-Дону принято постановление от 27.07.2017 N 692 об изъятии для муниципальных нужд спорного жилого помещения. Согласно проведенному по инициативе истца отчету об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, подготовленному ООО "Экспертным учреждением "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость спорной квартиры и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 4601149 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе объекта недвижимости до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд: изъять у ответчика в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилое помещение, площадью 84,4 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 4601149руб.; прекратить право собственности ответчика на указанный объект недвижимого имущества после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на данное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4601149 руб.; выселить ответчика из спорного объекта недвижимости.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 августа 2020 года исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону удовлетворены в полном объеме.

Даник Б.В. с указанным решением суда не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просил его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование заявитель жалобы выражает несогласие с определенной судом суммой выкупной цены квартиры, рассчитанной на основании отчета ООО "Экспертное учреждение "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА". Апеллянт считает, что указанное заключение не может являться допустимым доказательством, поскольку экспертом при расчете выкупной цены в нарушение требований закона не произведен расчет стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, а также не включен расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома.

Администрация г.Ростова-на-Дону в письменном отзыве опровергает доводы апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв Администрации г. Ростова-на-Дону, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Потоцкой Ю.А., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ответчик Даник Б.В. является собственником квартиры 19-20, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 84,4 кв. м.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 31.08.2015 N 774 многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, литер А признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений предписано в течение 16 месяцев со дня принятия настоящего постановления осуществить снос указанного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией г.Ростова-на-Дону принято постановление от 27.07.2017 N 692 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим сносу", в соответствии с пп. 1.2.12 которого изъятию для муниципальных нужд подлежит и принадлежащее ответчику жилое помещение, площадью 84,4 кв.м.

Из материалов дела усматривается, что Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с ответчиком соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно проведенному по инициативе истца отчету об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, подготовленному ООО "Экспертным учреждением "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость спорной квартиры и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 4 601 149 рублей.

Истцом в адрес ответчика направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе объекта недвижимости до настоящего времени не достигнуто.

Принимая решение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, признании права муниципальной собственности, признании ответчика прекратившим право пользования помещением, выселении, суд в порядке статьи 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указал, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена принадлежащая ответчику квартира, признан аварийным и подлежащим сносу, при этом итоговая величина выкупной цены изымаемого спорного жилого помещения и размера компенсации собственнику спорной квартиры за рыночную стоимость жилого помещения и за стоимость обязательств по возмещению убытков определена в размере 4 601 149 рублей на основании выводов отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, подготовленному ООО "Экспертным учреждением "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА".

Однако с выводами суда первой инстанции в части определения размера выкупной цены за жилое помещение, подлежащее изъятию, судебная коллегия согласиться не может, поскольку в размер выкупной цены судом не включена компенсация за несвоевременно проведенный капитальный ремонт и компенсация за рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Для устранения нарушений в размере выкупной цены жилого помещения, подлежащего изъятию, на стадии апелляционного рассмотрения по ходатайству представителя Даника Б.В. - Островской Е.В., по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение экспертов ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм" поставлен вопрос определить выкупную стоимость квартиры N 19-20, принадлежащей на праве собственности Даник Б.В., в том числе рыночную стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытков, также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из заключения N 119-С от 19.03.2021, выполненного экспертами ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм" следует, что выкупная стоимость квартиры N 19-20, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей на праве собственности Данику Б.В., в том числе рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытков, также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, по состоянию на 19.03.2021, составляет 5065162рублей, в том числе: рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 6 649 849 рублей (в том числе 1 301 958 рублей компенсация за непроизведенный капитальный ремонт); величина убытков собственника, которые он несет в связи с изменением места проживания, включая: переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другую квартиру и аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой, на дату исследования, составляет 415 313 рублей.

Оснований сомневаться в правильности экспертного заключения у судебной коллегии отсутствуют. При проведении экспертизы экспертами был исследовано жилое помещение, установлены качественные и количественные характеристики объекта, проведен анализ представленных документов, объект исследования был квалифицирован для выбора базы оценки и подхода. Также экспертом составлен анализ рынка, к которому относится объект исследования, произведен сбор и проверка информации, необходимой для проведения исследования, сделан обоснованный выбор методов в рамках каждого из подходов и проведение необходимых расчетов, полученные в рамках каждого из подходов результаты обобщены, после чего определена итоговая сумма величины стоимости объекта исследования. Ход исследования подробно изложен в экспертном заключении, сделанный экспертом вывод обоснован и является логическим следствием проведенного исследования.

Таким образом, судебная коллегия принимает представленное экспертное заключение в качестве допустимого и относимого доказательства по делу, и не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения, принимая также во внимание, что экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими требуемую квалификацию и стаж работы в соответствующей области; рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая изложенное, коллегия считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части установления размера денежной компенсации за изымаемое имущество, установить размер денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество Данику Б.В. в соответствии с заключением ООО "Центр судебной экспертизы "Прайм" N 119-С от 19.03.2021 в размере 5 065 162 рублей.

Оснований для установления размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество Даника Б.В., определенным в отчете ООО "Экспертным учреждением "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" N 17598/11-19 от 22.11.2019 не имеется, поскольку данное заключение составлено оценщиком, который не был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заключения (л.д.37). В соответствии со ст.12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. Однако, отчет об оценке ООО "ЭУ "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" N 17598/11-19 выполнен 22.11.2019. Кроме того, выводы отчета противоречат выводам экспертного заключения, которое признано судебной коллегией обоснованным.

При таких обстоятельствах решение суда в части установления размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество Даника Б.В. следует изменить, определив выкупную цену равной 5 065 162 руб.

В остальной части обжалуемое решение следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 августа 2020 года в части размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество Даника Б.В. изменить.

Изъять у Даника Бориса Викторовича в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилое помещение, площадью 84, 4 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 5 065 162 рублей.

Обязать Даника Бориса Викторовича предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 5 065 162 рублей.

В остальной части решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25 августа 2020 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.04.2021г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка