Дата принятия: 22 октября 2020г.
Номер документа: 33-1784/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2020 года Дело N 33-1784/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего Абдуллаева М.К.,
судей Зайнудиновой Ш.М., Мустафаевой З.К.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании по апелляционным жалобам ООО "Агрофирма Махачкала" и администрации ГО "город Махачкала" гражданское дело по иску Джамалаевой П.Б. к ООО "Агрофирма Махачкала", администрации ГО "город Махачкала", Комитету по управлению имуществом г.Махачкала о признании договора состоявшимся, признании недействительным постановления и договора аренды.
Заслушав доклад судьи Абдуллаева М.К., выслушав объяснения представителей ООО "Агрофирма Махачкала" Касимова А.Н., МКУ "Управление земельных и имущественных отношений г.Махачкала" Джамалова Ч.Б., просивших апелляционные жалобы удовлетворить, представителя Джамалаевой П.Б - Эмирбекова А.М., просившего апелляционные жалобы оставить без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Джамалаева П.Б. обратилась в суд с иском, в последующем дополненным, к ООО "Агрофирма Махачкала", администрации ГО "город Махачкала", Комитету по управлению имуществом г.Махачкала о:
- признании состоявшимся договора аренды земли площадью 5 га от <дата>, заключённого между нею и совхозом им.<адрес>;
- признании недействительным постановления администрации г.Махач-кала от <дата> о предоставлении ООО "Агрофирма "Махачкала" в аренду земельного участка, в части выделенного ей по договору аренды от <дата> земельного участка площадью 5 га;
- признании недействительным договора аренды земельного участка от <дата> , заключённого между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала и ООО "Агрофирма "Махачкала", в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, в части выделенного ей по договору аренды от <дата> земельного участка площадью 5 га.
В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между нею и совхозом им.<адрес>, в лице его директора Османова О.М., был заключён договор аренды земельного участка площадью 5 га около селения Шамхал-Термен. Согласно п.2 договора, земельный участок сдается в аренду сроком на 50 лет, до 2039 года.
Договор аренды подписан сторонами, фактически состоялся и после отвода земельного участка на массиве в натуре, проведения межевания и установления границ по периметру, был передан ей в аренду.
С указанного периода времени она непрерывно пользуется данным земельным участком, используя его по целевому назначению для сельскохозяйственных целей, согласно п.3 договора.
Недавно ей стало известно, что более 12 лет назад, <дата> главой администрации г.Махачкалы вынесено постановление за "О предоставлении ООО "Агрофирма "Махачкала" земельного участка площадью 867,87 га в посёлке Шамхал-Термен в аренду сроком на 49 лет, в который входит и её участок.
Согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. N 10277-XI "Об аренде и арендных отношениях в СССР", действовавшему на момент составления <дата> договора аренды, основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор.
В договоре аренды предусматриваются обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок, обязанность арендатора пользоваться имуществом и получения доходов (прибыли), поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату, возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учётом износа или в состоянии, обусловленным договором, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 ст.3 Указа.
В договор аренды могут включаться и другие условия, в том числе условия об имущественной ответственности арендодателя и арендатора.
Согласно п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды земельного участка от <дата> состоялся, земельный участок площадью 5 га был передан ей в пользование и договор фактически исполнялся сторонами.
Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
На момент заключения договора аренды от <дата>, отношения по аренде земельных участков регулировались Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. N 10277-XI "Об аренде и арендных отношениях в СССР", а с 1 января 1990 г. Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, введенным в действие Постановлением Верховного Совета СССР от 23 ноября 1989 г. N 811-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде".
Указанными актами и издаваемыми в соответствии с ними законодательными актами не была предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков.
С введением в действие части второй ГК РФ, ст.609 предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков.
В соответствии со ст.ст.5, 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации, не применяются к договорам, заключенным до 1 марта 1996 года.
Согласно абз.2 ст.6. указанному ФЗ, впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Согласно п.1 ст.33 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", данный закон был принят <дата> и введен в действие на всей территории РФ через 6 месяцев после его официального опубликования и, следовательно, на момент заключения договора аренды нормы закона не действовали.
Согласно п.5 Постановления Верховного Совета СССР от 23 ноября 1989 г. N 211-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" арендаторы, перешедшие на арендные отношения до введения в действие Основ, вправе вести свою хозяйственную деятельность в соответствии с договорами аренды, заключенными до 31 декабря 1989 г.
Из изложенного следует, что возникшие на основании договора аренды от <дата> права на земельный участок, являются действительными и подлежат судебной защите.
В соответствии со ст.38 Земельного кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 19 июня 2007 г. N 102-ФЗ, действовавшей на момент передачи администрацией г.Махачкалы спорного земельного участка в аренду ООО "Агрофирма "Махачкала", предусматривалось приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
При предоставлении земель в аренду ООО "Агрофирма "Махачкала", торги, аукцион не проводились.
Указанное обстоятельство, также влечёт признание постановления администрации г.Махачкалы о передаче земель в аренду ООО "Агрофирма "Махачкала" от <дата> и заключенных Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала договора аренды от <дата> недействительными.
В ходе рассмотрения дела ей стало известно, что <дата> между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала и ООО "Агрофирма "Махачкала" заключен договор аренды сроком на 49 лет земельного участка площадью 989.900 кв.м по адресу: г.Махачкала, <адрес>, с кадастровым номером 05:40:0000:18:0698. Категория земель - земли поселений. Разрешенное использование - сельскохозяйственное использование.
Согласно заключению кадастрового инженера Абдурахманова Д.Д. от <дата>, в ходе выполнения кадастровых работ установлено по факту, что при определении координат поворотных точек земельного участка площадью 50.100 кв.м, выявляется накладка на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000018:698, как показано на схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории.?
Решением Кировского районного суда г.Махачкала от 15 января 2020 г. постановлено:
"Исковые требования Джамалаевой П.Б. к ООО "Агрофирма", администрации ГО "город Махачкала" и Комитету по управлению имуществом г.Махачкала о признании состоявшимся договора аренды земельного участка, признании недействительным постановления за от <дата>, признании недействительным договора аренды земельного участка за от <дата>, - удовлетворить.
Признать сделку - договор аренды земли площадью по 5 га от <дата>, заключённый между совхозом им.Дахадаева и Джамалаевой П.Б. состоявшимся, а договор аренды и возникшие на его основе права и обязанности действующими.
Признать недействительным постановление главы администрации г.Махачкалы от <дата> о предоставлении ООО "Агрофирма Махачкала" в аренду земельного участка в части выделенного по договору аренды от <дата> земельного участка Джамалаевой П.Б., площадью 5 га.
Признать недействительным договор аренды земельного участка от <дата>, заключённый между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала и ООО "Агрофирма Махачкала", в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, в части выделенного по договору аренды от <дата> земельного участка Джамалаевой П.Б., площадью 5 га".
В апелляционной жалобе ООО "Агрофирма Махачкала" просит решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что решение суда, вынесено на основании никем не заверенной схемы, без установления фактического местоположения и размеров земельного участка истца.
На решение суда также подана апелляционная жалоба администрацией ГО "город Махачкала".
В обоснование апелляционной жалобы указано, что вывод суда о признании договора аренды между истцом и совхозом им.Дахадаева состоявшимся, является необоснованным.
Указом Президиума Верховного совета СССР от 7 апреля 1989 г. "Об аренде и арендных отношениях" было предусмотрено, что в аренду могут передаваться земля, имущество и т.п. Арендодателями могут быть государственные органы в ведении, владении, пользовании или собственности которых находится арендованное имущество. При сдаче земли в аренду, арендная плата поступает арендодателю в части, покрывающей его расходы, а оставшаяся её часть направляется в доход районного, городского Совета народных депутатов. Наряду с арендной платой, арендатор выплачивает налоги, платежи в бюджет.
Следовательно, на истце лежала обязанность по соблюдению условий договора, в части выплаты платежей и налогов в соответствующий бюджет, которую истец не выполнял.
В соответствии со ст.4 Основ законодательства СССР об аренде, действовших на момент заключения оспариваемого договора аренды, право сдачи имущества в аренду входило в функции соответствующих Советов народных депутатов. Помимо этого, в самом договоре аренды не указаны его существенные условия, такие как место расположения земельного участка, его границы.
Также вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г.Махачкала от 19 ноября 2008 г. установлено, что договор аренды земельного участка, заключённый между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала и ООО "Агрофирма Махачкала" от <дата>, заключён в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса РФ и ст.22 Земельного кодекса РФ, и что отсутствуют основания, для признания его незаконным.
На основании изложенного, просили удовлетворить апелляционные жалобы.
Определением судебной коллегии от 21 июля 2020 г. произведена замена выбывшего ответчика МКУ "Комитет по управлению имуществом г.Махачкала" на правопреемника - МКУ "Управление имущественных и земельных отношений г.Махачкала.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Как видно из материалов дела, обращаясь в суд с иском Джамалаева П.Б. в обоснование своего права на земельный участок ссылалась на договор аренды земельного участка площадью 5 га, заключённый между ней и совхозом им.Дахадаева <дата>, который просила признать состоявшимся. При этом в иске указано, что договор аренды подписан сторонами после отвода земельного участка в натуре и установления его границ. Также Джамалаева П.Б. указала, что с момента заключения договора аренды она непрерывно пользуется земельным участком площадью 5 га по целевому назначению.
В п.1 договора указано местоположение земельного участка и его характеристики, а согласно п.6 договора он признается актом отвода земельного участка.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к выводу о необходимости удовлетворения требований истца, сославшись на то, что администрацией ГО "город Махачкала" ООО "Агрофирма Махачкала" в аренду передан земельный участок обременённый правами Джамалаевой П.Б.
В силу п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции назначена землеустроительная экспертиза на предмет установления наличия накладки границ земельного участка Джамалаевой П.Б. и земельного участка с кадастровым номером 05:40:0000:18:0698, находящегося в аренде у ООО "Агрофирма Махачкала".
Из заключения от <дата> эксперта ООО "Республиканский центр судебной экспертизы" следует, что по сведениям, указанным в договоре аренды земельного участка от <дата>, заключённом между Джамалаевой П.Б. и совхозом им.Дахадаева, не представляется возможным установить его примерное местонахождение. При этом экспертом установлено, что фактически Джамалаевой П.Б. используется участок площадью 2,58 га, границы которого имеют наложение с находящимся в аренде у ООО "Агрофирма Махачкала" земельным участком с кадастровым номером
Согласно п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", на который Джамалаева П.Б. ссылалась в иске, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Однако, единственный представленный стороной Джамалаевой П.Б. документ о праве аренды на земельный участок не содержит сведений, позволяющих установить его местонахождения, а согласно собранным по делу доказательствам Джамалаева П.Б. фактически пользуется земельным участком площадью в два раза меньше, чем указано в договоре, и чем та, на которую она претендует.
Таким образом, кроме того, что объект аренды не индивидуализирован в договоре аренды, из дела видно, что земельный участок площадью 5 га Джамалаевой П.Б. фактически не был передан арендодателем и она им не пользуется. Также Джамалаевой П.Б. судам первой и апелляционной инстанций не представлены доказательства, подтверждающие исполнение ею обязанности по внесению арендной платы за какой-либо период с даты заключения договора аренды.
В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что по делу отсутствуют основания для признания состоявшимся договора аренды земли площадью 5 га от <дата>, между Джамалаевой П.Б. и совхозом им.<адрес>.
По этим же основаниям судебная коллегия считает необоснованными требования Джамалаевой П.Б. о признании недействительным постановления администрации г.Махачкала от <дата> о предоставлении ООО "Агрофирма "Махачкала" в аренду земельного участка и признании недействительным договора аренды земельного участка от <дата> , заключённого между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала и ООО "Агрофирма "Махачкала", в отношении земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: г<адрес>, в части выделенного истице по договору аренды от <дата> земельного участка площадью 5 га, поскольку установить на местности на основании указанного договора или по фактическим границам земельный участок площадью 5 га, на который претендует Джамалаева П.Б., не представляется возможным.
Согласно п.п.1, 2 п.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из дела видно, что судом первой инстанции вышеуказанные нарушения норм процессуального права допущены, поскольку одним из основных предметов доказывания по делу являлся вопрос об установлении месторасположения земельного участка, на который претендует Джамалаева П.Б., и выяснение данного обстоятельства имело существенное значение для правильного разрешения спора, однако судом первой инстанции данное обстоятельство при рассмотрении дела и вынесении оспариваемого решения вообще не устанавливалось, что повлекло за собой принятие по делу незаконного и необоснованного решения, которое, ввиду вышеизложенного, судебная коллегия находит подлежащим отмене.
Поскольку по делу отсутствуют основания для удовлетворения иска Джамалаевой П.Б., судебная коллегия считает необходимым принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении ее требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Кировского районного суда г.Махачкала от 15 января 2020 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Джамалаевой П.Б. к ООО "Агрофирма Махачкала", администрации ГО "город Махачкала", МКУ "Управление имущественных и земельных отношений г.Махачкала", о признании состоявшимся договора аренды земли площадью 5 га от <дата>, заключённого между Джамалаевой П.Б. и совхозом им.<адрес>, признании недействительным постановления администрации ГО "город Махачкала" от <дата> о предоставлении ООО "Агрофирма Махачкала" в аренду земельного участка, в части выделенного по договору аренды от <дата> земельного участка Джамалаевой П.Б. площадью 5 га, признании недействительным договора аренды земельного участка от <дата> , заключённого между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкала и ООО "Агрофирма Махачкала" в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, в части выделенного по договору аренды от <дата> земельного участка Джамалаевой П.Б., площадью 5 га, отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
