Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 февраля 2022 года Дело N 33-1781/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Улицкой Н.В., Козлова И.И.,

при секретаре Шин И.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3705/2021 по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Земляной Наталье Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа

по апелляционной жалобе Земляной Натальи Николаевны

на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 8 ноября 2021 года, которым исковые требования департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворены частично. С Земляной Натальи Николаевны в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда взысканы неустойка, начисленная по состоянию расчета от 25 сентября 2018 года за период с июля 2018 года по 31 января 2021 года, в размере 432736 рублей 73 копеек и неустойка в размере 5 000 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Заслушав доклад судьи Улицкой Н.В., объяснения представителя департамента муниципального имущества администрации Волгограда - Бондаревой Н.А., представителя Земляной Н.Н. - Трофимова В.Н., представителя ГК "Моторостроитель" - Тараканова Р.Н., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Земляной Н.Н. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от N 4002 от 14 декабря 2001 года за период с 7 апреля 2015 года по 31 декабря 2020 года в размере737394 рублей 52 копеек и неустойки за период с 26 июня 2015 года по 31 января 2021 года в размере 786590 рублей 40 копеек, а всего1523984 рублей 92 копеек.

В обоснование заявленных требований указал, что 14 декабря 2001 года между администрацией Волгограда (арендодатель) и ГК "Моторостроитель" в лице председателя правления Емельяненко Т.Г. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...> с кадастровым номером N <...> площадью 1 207 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства станции техобслуживания в блоке с гаражными боксами сроком на один год. Согласно выписке ЕГРН о переходе права на объект недвижимости собственником нежилых помещений (двух гаражных боксов) NN <...> общей площадью 178,1 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> с 7 апреля 2015 года является Земляная Н.Н., которая свои обязательства по внесению арендной платы за период с 7 апреля 2015 года по 31 декабря 2020 года не исполняла, в связи с чем образовалась задолженность.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного в апелляционной жалобе ставит вопрос Земляная Н.Н., ссылаясь на то, что текущие арендные платежи вносились ею на счет ГК "Моторостроитель", который предоставил ей земельный участок в субаренду, ГК "Моторостроитель" принимал от нее денежные средства и направлял их на счет комитета по земельный ресурсам, однако департамент в одностороннем порядке расторг с ГК "Моторостроитель" договор аренды в 2015 году, при этом ГК "Моторостроитель" не знал о расторжении договора, она также не знала о расторжении между ними договора аренды и что с момента расторжения договора обязана вносить арендную плату на счет департамента, она продолжала вносить денежные средства на счет гаражного кооператива, который их принимал, кроме того, истец уведомил ее о наличии задолженности только 29 сентября 2020 года, суд необоснованно и неверно рассчитал площадь участка фактически приходящегося на ее долю.

Земляная Н.Н., представитель комитета земельных ресурсов администрации Волгограда в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 167 и пункта 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу абзаца 6 статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Формами оплаты за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодека Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодека Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодека Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 1 пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 14 декабря 2001 года между администрацией Волгограда (арендодатель) и ГК "Моторостроитель" в лице председателя правления Е. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...> с учетным N <...>, с кадастровым номером N <...> площадью 1 207 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства станции техобслуживания в блоке с гаражными боксами сроком на один год.

Согласно пункту 2.4. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала. Арендная плата за 4-й квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендодатель самостоятельно производит расчет арендной платы за землю (пункт 2.8 договора аренды).

Из пункта 2.9. договора аренды следует, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно пункту 7.3 договора если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях. В этом случае стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

Как следует из выписки ЕГРН о переходе права на объект недвижимости, собственником нежилых помещений (двух гаражных боксов) N <...> площадью 91,2 кв.м и N <...> площадью 86,9 кв.м. (общей площадью 178,1 кв.м), расположенных на земельном участке по адресу: <адрес> с 7 апреля 2015 года является Земляная Н.Н.

Как установлено судом, Земляной Н.Н. своевременно плата по договору аренды не вносилась, в связи с чем 29 сентября 2020 года департамент муниципального имущества администрации Волгограда направил в ее адрес требование о погашении задолженности и неустойки по договору аренды N <...> от 14 декабря 2001 года, которое осталось без удовлетворения.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 7 апреля 2015 года по 31 декабря 2020 года составляет 737394 рубля 52 копейки.

Обращаясь в суд с данным иском, департамент муниципального имущества администрации Волгограда обосновал представленный им расчет арендной платы за часть земельного участка необходимую для использования двух гаражных боксов, принадлежащих Земляной Н.Н., исходя из того, что общая площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030081:2 - 1 207 кв.м, общая площадь объектов, расположенных на земельном участке: 86,9 + 91,2 + 76,8 + 104,9 = 359,8 кв.м, площадь объектов с кадастровыми номерами 34:34:030081:410, 34:34:030081:411, находящихся в собственности Земляной Н.Н.: 86,9 + 91,2 = 178,1 кв.м, отношение 1 кв.м земельного участка к 1 кв.м объекта 1 207 кв.м / 359,8 кв.м = 3,35464146, в связи с чем площадь земельного участка, приходящегося на долю Земляной Н.Н., для расчета арендной платы составляет 3,35464146 * 178,1 кв.м = 597,46 кв.м.

Расчет арендной платы проверен судом первой инстанции и признан математически верным, рассчитанным по формуле расчетов арендной платы в соответствии с постановлениями администрации Волгоградской области.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходя из того, что ответчик с 7 апреля 2015 года является собственником нежилых помещений (двух гаражных боксов), расположенных на земельном участке с кадастровым номером N <...> площадью 1 207 кв.м по адресу: <адрес>, между тем, обязательства по внесению платы за землю не исполняла, что привело к образованию задолженности и послужило поводом для обращения департамента муниципального имущества администрации Волгограда в суд с настоящим иском, учитывая заявление ответчика о применении срока исковой давности, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с июля 2018 года по 31 января 2021 года, в размере 432736 рублей 73 копеек.

В связи с тем, что Земляная Н.Н. нарушила срок внесения арендной платы, суд первой инстанции взыскал с нее неустойку, уменьшенную на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, до 5000 рублей.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и неустойки, в то же время не может согласиться с размером взысканной задолженности по арендной плате в силу следующего.

Как следует из представленного истцом расчета задолженности, задолженность Земляной Н.Н. за 3 квартал 2018 года составила 32223 рубля 59 копеек, за 4 квартал 2018 года - 32223 рубля 59 копеек, за 2019 год - 125533 рубля 16 копеек, за 2020 год - 118569 рублей 69 копеек, итого 308570 рублей 03 копейки.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части размера взысканной суммы арендой платы путем ее снижения до 308570 рублей 03 копеек.

Кроме того, в силу части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку судом не был разрешен вопрос о взыскании с ответчика в доход бюджета госпошлины, решение суда подлежит дополнению указанием на взыскание с Земляной Н.Н. в доход муниципального образования город-герой Волгоград государственной пошлины в размере 13271 рубля 40 копеек.

Доводы апелляционной жалобы о том, что текущие арендные платежи вносились ответчиком на счет ГК "Моторостроитель", который предоставил ей земельный участок в субаренду, ГК "Моторостроитель" принимал от нее денежные средства и направлял их на счет комитета по земельный ресурсам, однако департамент в одностороннем порядке расторг с ГК "Моторостроитель" договор аренды в 2015 году, при этом ГК "Моторостроитель" не знал о расторжении договора, она также не знала о расторжении между ними договора аренды и что с момента расторжения договора обязана вносить арендную плату на счет департамента, а продолжала вносить денежные средства на счет гаражного кооператива, который их принимал, отмену принятого по делу судебного акта не влекут, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, допустимыми доказательствами не подтверждены, договор субаренды в материалы дела не представлен. Кроме того, как следует из ответа департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 8 декабря 2020 года N 25562 департаментом произведен возврат денежных средств в размере 411748 рублей 57 копеек на указанные в обращении ГК "Моторостроитель" реквизиты. Произвести зачет оплаты в пользу физических лиц не представляется возможным в связи с тем, что ГК "Моторостроитель" не указаны точные суммы, подлежащие зачету, и наименование арендатора, в пользу которого должен быть произведен зачет. Согласно пункту 4.2.9. договора аренды в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия, арендатор обязан в срок не поздне 5 календарных дней после совершения сделки уведомить арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов на землю. Каких-либо уведомлений о передаче (продаже) строения от ГК "Моторостроитель" в адрес департамента не поступало. Переход права собственности был выявлен департаментом при рассмотрении обращения от 22 мая 2020 года. Ранее в адрес ГК "Моторостроитель" уже направлялось письмо от 17 августа 2020 года с разъяснением по вопросу прекращения договорных отношений с ГК "Моторостроитель" (л.д. 91).

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необоснованном и неверном расчете площади участка, фактически приходящейся на ее долю, судом на основании пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодека Российской Федерации верно произведен расчет площади земельного участка, приходящейся на долю Земляной Н.Н., необходимой для использования двух гаражных боксов.

Иных доводов, влекущих отмену принятого по делу судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 8 ноября 2021 года изменить в части размера взысканной суммы арендой платы, снизив ее размер до 308570 рублей 03 копеек.

Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 8 ноября 2021 года дополнить указанием на взыскание с Земляной Натальи Николаевны в доход муниципального образования город-герой Волгоград государственной пошлины в размере 13271 рубля 40 копеек.

В остальной части решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 8 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Земляной Натальи Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка