Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 июня 2021 года Дело N 33-17781/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ямпольской В.Д.,

судей Захаровой Е.Ю., Чабан Л.Н.

по докладу судьи Захаровой Е.Ю.

при секретаре Миронове А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барладиной В.В. к Маликову Л.А., Вид В.В. о признании соглашения о переводе прав недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды

по апелляционным жалобам Барладиной В.В., Маликова Л.А. на решение Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 25 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи, выслушав пояснения представителя Барладиной В.В. и представителя Маликова Л.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Барладина В.В. обратилась в суд к Маликову Л.А., Вид В.В. о признании соглашения о переводе прав недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований указала, что ей принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 88 000 кв.м с кадастровым номером , почтовый адрес ориентира<Адрес...>. <Дата ...> между ней и главой КФХ Маликовым Л.А. заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель обязалась передать арендатору во временное владение и пользование указанный земельный участок сроком на 5 лет. <Дата ...> между истцом и представителем ответчика Маликова Л.А. по доверенности было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок аренды продлевается на 10 лет, до <Дата ...> г. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу земель к арендатору (п. 1.4). Условием договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между Барладиной В.В. и ИП Маликовым Л.А. был п.3.1.4, согласно которому арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка с письменного согласия арендодателя. О том, что земельный участок был передан ответчиком в субаренду новому арендатору, истец узнала случайно, в <Дата ...> г., когда арендную плату передал не бухгалтер Маликова Л.А., а Вид В.В. Письменное согласие на передачу земельного участка в субаренду истец не предоставляла, в известность о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по соглашению от <Дата ...> не поставлена. Согласно условиям договора (п. 3.1.4) стороны предусмотрели право арендатора передать права и обязанности по договору в установленном законом порядке, при этом оговорили, что такое право может быть реализовано лишь с согласия арендодателя. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подписано в пределах срока действия договора аренды, при этом истец считает, что следует признать недействительным соглашение от <Дата ...> о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного без согласия арендодателя. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от <Дата ...> нарушает права и законные интересы истца, что подтверждается условиями договора от <Дата ...> <Дата ...> истец направил ответчику Маликову Л.А. требование (претензию) о расторжений договора аренды недвижимого имущества, которое получено ответчиком и оставлено без ответа. После получения выписки из ЕГРН истцу стало известно, что в отношении принадлежащего ей земельного участка имеются ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде ареста. Таким образом, о судьбе земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, истец узнает случайным образом. Истец считает, что при регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды правовая экспертиза представленных документов не проводилась.

Ссылаясь на п. 2 ст. 22 ЗК, п. 2 ст. 452, п. 2 ст. 615 ГК РФ истец просит признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение от <Дата ...> о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <Дата ...>, применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о регистрации соглашения от <Дата ...> о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <Дата ...>, расторгнуть <Дата ...> г. между Барладиной В.В. и Маликовым Л.А.

Обжалуемым решением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 25 февраля 2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Маликов Л.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что обжалуемое решение суда незаконно и необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что судом не учтены объяснения Маликова Л.А., согласно которым он знал, что не имеет права передавать земельный участок в субаренду или перенаем без письменного согласия истца - Барладиной В.В., в материалах дела нет доказательств, подтверждающих получения истцом такого согласия.

В апелляционной жалобе Барландина В.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что обжалуемое решение суда незаконно и необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что вывод суда о том, что Маликов Л.А был вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, является неверным. Полагает, что между Маликовым Л.А. и Вид В.В. заключен договор субаренды. Считает, что правовая экспертиза сотрудниками Управления Росреестра по Краснодарскому краю в Гулькевичском районе не производилась. Судом не учтены объяснения Маликова Л.А., согласно которым он знал, что не имеет права передавать земельный участок в субаренду.

В возражениях на апелляционную жалобу Вид В.В. просит жалобы оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании Иванова Ю.В. (представитель Барладиной В.В.) и Рудюк И.В. (представитель Маликова Л.А.) просили решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда не подлежит отмене на основании следующего.

Как установлено судом первой инстанции, Барландиной В.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <Дата ...> на праве собственности принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства с кадастровым номером , общей площадью 88 000 кв.м, местоположение<Адрес...>

<Дата ...> между Барландиной В.В. (именуемой в дальнейшем -арендодатель) и ИП главой КФХ Маликовым Л.А (именуемым в дальнейшем - арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.

<Дата ...> договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

<Дата ...> между Барладиной В.В. и Маликовым Л.А. заключено дополнительное соглашение, которым они продлили действие договора аренды на 10 лет, то есть до <Дата ...> г.

<Дата ...> дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

<Дата ...> Маликов Л.А. (именуемый в дальнейшем первоначальный арендатор), и Вид В.В. (именуемый в дальнейшем новый арендатор), заключили соглашение о переходе прав арендатора, согласно которому первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от <Дата ...>, заключенному между Маликовым Л.А. и Барладиной В.В.

<Дата ...> соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и вступило в силу с момента государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).

Такие нарушения судом первой инстанции допущены не были.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В качестве основания для признания соглашение о переходе прав арендатора от <Дата ...> недействительным истец ссылался на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата ...> третьему лицу без согласия арендодателя.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что данного согласия, в данном случае, не требуется.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) (в редакции, действующей на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Исходя из приведенных норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при отсутствии, в данном случае, в договоре аренды земельного участка от <Дата ...> запрета на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьим лицам, согласия арендодателей на это не требовалось, а при отсутствии уведомления об этом арендодателя, у последнего возникает право требования возникших в связи с этим убытков, а не признание сделки недействительной.

В силу ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в п. 90 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (ч. 2 ст. 3 ГК РФ).

С учетом приведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации договор передачи права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), заключенный без согласия арендодателя, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску арендодателя либо иного лица, указанного в законе.

Судом первой инстанции достоверно установлено и подтверждается письменными доказательствами по делу, что договор аренды от <Дата ...> не содержит запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия полагает, что оспариваемое соглашение от <Дата ...> переходе прав и обязанностей по договору аренды от <Дата ...> заключено с соблюдением положений действующего законодательства и условий первоначального договора аренды.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком Вид В.В. заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Согласно правилам ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено судом первой инстанции, об оспариваемом соглашении от <Дата ...> истец узнала в <Дата ...> Доказательств более раннего уведомления истца о переходе прав в материалы дела не представлено. Исковое заявление подано <Дата ...> Годичный срок для подачи искового заявления истцом не нарушен.

Истцом также заявлено исковое требование о расторжении договора аренды от <Дата ...>, заключенное между Барладиной В.В. и Маликовым Л.А.

На основании ст. 622 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;