Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 33-1776/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Степаненко О.В., Кудряшовой Д.И.,

при секретаре Кастериной К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кириллова В.А. к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области о признании бездействия незаконным, о понуждении заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации Саратовского муниципального района Саратовской области на решение Кировского районного суда г. Саратова от 04.12.2020 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя ответчика администрации Саратовского муниципального района Саратовской области - Пузиковой О.В., изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Кириллов В.А. обратился с исковым заявлением к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области (далее - администрация) о признании незаконным бездействия администрации и возложении обязанности заключить с Кирилловым В.А. договор аренды в отношении земельного участка площадью 34000 кв.м пашни, расположенного в Саратовском районе Саратовской области, Вольновское МО, на землях АОЗТ "Вольновское", предоставленного, согласно постановлению от 15.12.1998 г. N администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области.

Требования мотивированы тем, что Кириллов В.А. фактически с 1998 г. использует по назначению и по настоящее время.

В 2006 г. истцом проведены кадастровые работы по определению границ земельного участка, согласно которому местоположение границ земельного участка не изменялось с момента его образования, земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера N.

16.09.2020 г. Кириллов В.А. обратился с заявлением к ответчику о заключении договора аренды на спорный земельный участок площадью в письменном виде, однако ему было отказано.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 04.12.2020 г. признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в незаключении договора аренды земельного участка. На администрацию возложена обязанность заключить с Кирилловым В.А. договор аренды земельного участка, площадью 340000 кв.м, пашни, расположенного в Саратовском районе Саратовской области, Вольновское МО, на землях АОЗТ "Вольновское", предоставленного, согласно постановления от 15.12.1998 г. N.

Не согласившись с решением суда, администрация Саратовского муниципального района Саратовской области подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Автор жалобы указывает, что судом первой инстанции неправильно определены значимые по делу обстоятельства, а выводу суда противоречат фактическим обстоятельствам по делу. Договор аренды в отношении указанного земельного участка никогда не был заключен в письменном виде. Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН указанный земельный участок снят с учета, вновь образованный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем он может быть предметом аукциона. Автор жалобы указывает, что администрацией изменен вид разрешенного использования земельного участка с цели "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на цель "растениеводство" для предоставления данного земельного участка с торгов. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции неверно применил нормы материального права, поскольку истец не относится к лицам имеющим право на заключение договора аренды без проведения торгов.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Кириллов В.А. извещен о времени и месте судебного заседания назначенного на 27.04.2021 г. в 09 час. 30 мин. путем составления телефонограммы от 13.04.2021 г.

Частью 1 ст. 113 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известил, об отложении судебного заседания не просил. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пп. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение таковым требования закона не соответствует.

Судебная коллегия полагает выводы суда основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того, при разрешении спора судом не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены. Судебной защите подлежит только нарушенное право.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с земельным законодательством приоритетной формой предоставления земельных участков является продажа права собственности или права аренды на торгах, проводимых в форме аукциона (ст. 39.3 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков в аренду предусмотрен ст. 39.18 ЗК РФ.

В силу п.п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, постановлением администрации объединенного муниципального образования Саратовского района Саратовской области от 15.12.1998 г. N 1088 "О разделе земельного участка" главе КФХ Кириллову В.А. представлен земельный участок площадью 34,0 га пашни в аренду для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в соответствии с поданными заявлениями о разделе земельного участка площадью 169 га пашни, выделенного в аренду ТКХ "Заря" на основании постановления от 06.04.1992 г. N в границах АОЗТ "Вольновское" (л.д. 12), при этом срок аренды земельного участка в постановлении не оговорен.

Согласно п. 6 данного постановления на Кириллова В.А. возложена обязанность заключить договор аренды на земельный участок в комитете по экономической реформе и управлению имуществом района.

По сведениям, полученным из ЕГРИП от 04.03.2021 г., Кириллов В.А. был зарегистрирован в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства с 17.03.1992 г., государственная регистрация в качестве ИП прекращена с 01.01.2005 г., при этом как следует из пояснений представителя ответчика крестьянское (фермерское) хозяйство прекратило свою деятельность по решению его членов 27.07.2010 г.

Истец в администрацию впервые обратился с требованием о заключении договора аренды спустя 22 года - 16.09.2020 г. (л. д. 8).

Требования к форме договора сводятся к тому, что согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. Если срок договора аренды земельного участка равен одному году или превышает его, то такой договор требует регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавший на момент возникновения спорных правоотношений) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 7 ЗК РСФСР от 25.04.1991 г. (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления от 1998 г.) граждане РСФСР имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно ст. 13 ЗК РСФСР арендодателями земельных участков являются соответствующие Советы народных депутатов и собственники земли. Размер арендной платы устанавливается договором, а предельный размер не должен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков. Основные условия аренды земельных участков определяются в соответствии с настоящей статьей, а также статьями 41, 42, 44, 47, 48 настоящего Кодекса и конкретизируются в договоре аренды, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

На момент предоставления в аренду ТКХ "Заря" земельного участка постановлением администрации от 06.04.1992 г. N, действовали положения ст.ст. 31-32 ЗК РСФСР (утратили силу с 24.12.1993 г. в связи с принятием Указа Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2287), которыми было предусмотрено, что право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами, формы которых утверждаются Советом Министров РСФСР, а в республиках, входящих в состав РСФСР, - в соответствии с законодательством этих республик. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду (ст. 31).

Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования, аренды.

Местный Совет народных депутатов может разрешить приступать к использованию земельных участков для сельскохозяйственных целей до выдачи указанных документов при условии указания границ земельного участка в натуре (на местности) с вручением чертежа (плана) земельного участка.

Исходя из указанных норм, на основании постановления о предоставлении участка в аренду должны быть определены границы предоставляемого участка и заключен договор аренды (ст. 32).

Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" устанавливалось, что полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные статьями 14, 28, 29, 33 - 35, 55, 58, 64, 66, 68, 74, 80 и 94 Земельного кодекса РСФСР, осуществляются соответствующими местными администрациями.

Как следует из материалов дела, договор аренды Кирилловым В.А. не был заключен, предполагаемый для аренды земельный участок не был образован, на местности не выделялся, в самом постановлении отсутствуют какие-либо идентифицирующие признаки объекта аренды.

На момент предоставления земельного участка Кириллову В.А. на основании постановления от 15.12.1998 г. N не были приняты и не действовали ни ЗК РФ, ни Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ни Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

При таких обстоятельствах положения договора аренды земельного участка должны соответствовать нормам ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Вступивший в силу с 2001 г. ЗК РФ признает ранее возникшие права, однако не предусматривает переходного периода для завершения процедуры предоставления участка на основании ранее принятого акта государственного органа. Это не исключает, исходя из конституционных принципов стабильности и предсказуемости законодательства, а также недопустимости произвольного отказа от ранее принятых публично-правовых обязательств, возможности реализации данного постановления. Однако такая реализация, с учетом тех же конституционных принципов, возможна лишь в разумные сроки, необходимые и достаточные для своевременного выполнения обеими сторонами всех действий, направленных на завершение процедуры отвода и оформления участка.

Положения п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливают общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Одновременно п. 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подп. 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подп. 31).

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий п.п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка на указанных выше условиях (без проведения торгов) осуществляется в соответствии с п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ - в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Согласно п. 6. ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются настоящим законом.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

В силу ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).