Дата принятия: 29 января 2021г.
Номер документа: 33-17659/2020, 33-145/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2021 года Дело N 33-145/2021
г. Екатеринбург
29 января 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего
Суханкина А.Н.
судей
Ольковой А.А.
Мехонцевой Е.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Ульянову Николаю Николаевичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки по апелляционной жалобе сторон на решение Березовского городского суда Свердловской области от 10.09.2020.
Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя истца Администрации г. Екатеринбурга - Запецкой Е.Е., судебная коллегия
установила:
ответчик Ульянов Н.Н. с 25.11.2013 являлся собственником нежилого помещения площадью 43,2 кв.м с кадастровым номером :2433, расположенного по <адрес>.
В настоящее время собственником данного нежилого помещения, согласно выписке из ЕГРН, является Б.Д.В., право собственности которого на данный объект зарегистрировано 09.09.2019.
Указанное помещение расположено в здании, построенном и введенном в эксплуатацию ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" на земельном участке площадью 12 337 кв.м с кадастровым номером :58. Границы участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Названный земельный участок на основании договора аренды от 28.09.2009 N 1-1173, заключенного с Администрацией г. Екатеринбурга, был предоставлен на праве аренды ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс" для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 300 машино-мест. Срок аренды с учетом дополнительного соглашения N 2 от 02.04.2012 установлен до 01.03.2013.
Истец, Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на то, что в период с 25.11.2013 земельный участок находился в фактическом пользовании ответчика, между тем платежи за его использование последним в соответствии с условиями договора аренды N 1-1173 от 28.09.2009 не вносились, просил взыскать с ответчика Ульянова Н.Н. образовавшуюся задолженность за период с февраля 2014 г. по декабрь 2019 г. в сумме 41858,42 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 13.06.2017 по 09.01.2020 в размере 32901,89 руб.
Ответчик с иском не согласился, не оспаривая наличия в собственности нежилого помещения в спорный период, указал на отсутствие договорных отношений с истцом, неизвещение его ответчиком о наличии задолженности. Полагал, что обязательства застройщика по арендным платежам на него распространяться не могут. Просил в удовлетворении иска отказать.
Решением суда от 10.09.2020 иск частично удовлетворен. Судом с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 39985,52 руб. В удовлетворении требований о взыскании неустойки отказано.
Не согласившись с таким решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.
Ответчик в своей жалобе наличие у него обязанности по уплате арендной платы признает. Выражает несогласие с расчетом задолженности по арендной плате, указывая, что договор аренды, как и расчет задолженности по арендной плате Администрацией г. Екатеринбурга в его адрес, в том числе вместе с исковым заявлением, не направлялись, в связи с чем он лишен возможности проверить его правильность и представить возражения (контррасчет). Порядок расчета размера задолженности ни истцом, ни судом в решении суда не указан, формула расчета не приведена. Просил решение изменить, скорректировав размер задолженности с учетом требований законодательства.
Представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга - Запецкая Е.Е. в жалобе указывает на необоснованность выводов суда в части отказа во взыскании неустойки. В силу открытости сведений относительно размера ставок арендной платы, формулы для ее расчета, размера кадастровой стоимости земельного участка, ответчик мог самостоятельно рассчитать размер платы, подлежащий уплате. Арендная плата является регулируемой, исходя из чего вне зависимости от факта получения расчета, ее внесение является обязанностью ответчика, необходимость исполнения которой определена законом. Поскольку за нарушение сроков перечисления арендной платы договором аренды предусмотрено начисление пени, то заявленные истцом требования о ее взыскании являются правомерными и подлежат удовлетворению. Письменная форма соглашения о неустойке вопреки выводам суда была соблюдена. Дополнительно ссылается на то, что судом необоснованно отказано во взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 по 08 сентября 2020 г., поскольку переход права собственности на нежилое помещение в результате его отчуждения ответчиком был зарегистрирован только 09.09.2020.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель истца Запецкая Е.Е. жалобу поддержала в полном объеме, представила уточненный расчет задолженности с учетом указанных в ней доводов.
Ответчик Ульянов Н.Н. доводы своей апелляционной жалобы поддержал, представил контррасчет задолженности, исходя из которого, по его мнению, взысканию подлежит 19600 руб.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно руководствовался статьями 309, 310, 552, 606, 614, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7 части 1 статьи 1, пунктом 7 статьи 1, статьей 42, частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, согласно которым в силу установленного законом принципа платности землепользования лицо, фактически пользующееся земельным участком, должно вносить плату за такое пользование.
По смыслу указанных норм права формой возмещения стоимости пользования землей в данном случае является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Установив на основе собранных по делу доказательств, что ответчик Ульянов Н.Н. с 25.11.2013 являлся собственником нежилого помещения площадью 43,2 кв.м с кадастровым номером :2433, расположенного в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером :58, то есть лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, и отсутствие доказательств исполнения указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании задолженности за период фактического пользования земельным участком. С момента государственной регистрации Ульяновым Н.Н. права собственности на помещение в объекте недвижимого имущества у него возникли права и обязанности по договору аренды от 28.09.2009 N 1-1173, считающемуся заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора.
Определяя размер задолженности, суд первой инстанции руководствовался расчетом истца, скорректировав его с учетом отчуждения ответчиком нежилого помещения 09.09.2019 и взыскав денежные средства за период с февраля 2014 г. по 31.08.2019 в размере 39985,52 руб., исходя из доли ответчика, рассчитанной из площади принадлежащего ему помещения 43,2 кв.м к площади всех помещений 32446,4 кв.м и ставки арендной платы 4,8 % (для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства).
Судебная коллегия с выводами суда в части наличия оснований для взыскания платы за пользование земельным участком, взыскании задолженности за период с февраля 2014 г. по 31.08.2019 соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
При определении размера платы за пользование земельным участком, суд первой инстанции верно руководствовался расчетом, представленным истцом, поскольку он арифметически верен, осуществлен в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".
Судебной коллегией указанный расчет проверен и признан обоснованным.
Представленный ответчиком контррасчет задолженности коллегия отклоняет, поскольку он выполнен исходя из усредненного размера ежемесячной арендной платы, не соответствует периоду образования задолженности (28 мес. вместо 67 мес.), сделан без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка; формула расчета не соответствует формуле, утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы истца о том, что взысканию с ответчика подлежала также арендная плата за период с 01 по 08.09.2019 включительно, поскольку переход права собственности на нежилое помещение был зарегистрирован лишь 09.09.2019.
Учитывая, что размер арендной платы за сентябрь 2019 г. согласно представленному расчету истца составляет 460,55 руб., то за период с 01 по 08.09.2019 с ответчика подлежит взысканию 122,81 руб. (460,55 руб./30 дней*8 дней).
Таким образом, общий размер задолженности за период с февраля 2014 г. по 08.09.2019 включительно, подлежащий взысканию с Ульянова Н.Н. в пользу Администрации г. Екатеринбурга составляет 40108,33 руб., ввиду чего решение суда в части размера задолженности по уплате арендных платежей подлежит изменению.
Доводы о том, что ответчик не получил расчет задолженности вместе с исковым заявлением, основанием для отказа в удовлетворении иска являться не могут. Зная о возбужденном в отношении него производстве, ответчик не был лишен возможности ознакомиться с материалами гражданского дела, в том числе с договором аренды участка и расчетом задолженности по арендной плате, неустойке, на основании чего подготовить мотивированные возражения и представить контррасчет (при необходимости).
В части отказа во взыскании неустойки судебная коллегия выводы суда находит необоснованными.
Обращаясь с настоящим иском, Администрацией г. Екатеринбурга заявлено о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 13.06.2017 по 09.01.2020 в размере 32901,89 руб.
Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Право на взыскание неустойки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы за каждый день просрочки внесения арендных платежей установлено пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 28.09.2009 N 1-1173, заключенного между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО "Корпорация "Атомстройкомплекс".
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13, 14 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.
Таким образом, с момента государственной регистрации перехода к ответчику Ульянову Н.Н. права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке :58, к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.09.2009 N 1-1173, в том числе обязанность по уплате пени в случае просрочки во внесении арендной платы. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений.
В рассматриваемой ситуации происходит перемена лица в обязательстве, а перемена лиц в обязательстве не изменяет самого обязательства.
Ненаправление в адрес арендатора расчета арендной платы, исходя из презумпции платности землепользования и обязанности ежемесячно вносить платежи, не могут быть признаны основанием, достаточным для освобождения ответчика от уплаты предусмотренной договором неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендных платежей. Вопреки выводам суда закон и договор не связывает обязанность арендатора производить уплату арендных платежей с моментом получения расчета арендной платы.
Более того, в соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды неполучение арендатором расчета арендной платы на очередной год не является основанием для освобождения его от уплаты арендой платы, в этом случае арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете арендной платы за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей подтверждается материалами делами, требования истца о взыскании неустойки являются законными и обоснованными, письменная форма соглашения о неустойке, как того предписывают положения статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдена.
Определяя итоговый размер подлежащей взысканию неустойки, коллегия полагает необходимым снизить ее размер.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Принимая во внимание компенсационную природу неустойки и отсутствие доказательств направления истцу до апреля 2020 г. (направление исковых материалов) расчетов задолженности, требований о наличии такой задолженности и необходимости ее погашения (доказательств обратного не представлено), что способствовало увеличению периода начисления штрафных санкций, коллегия, с учетом заявленного периода ее взыскания (с 13.06.2017 по 09.01.2020), приходит к выводу о наличии оснований для ее снижения до 10 000 руб.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 88, части 1 статьи 98, пунктом 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым взыскать с Ульянова Н.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 390 руб. 30 коп.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" снижение размера неустойки в связи с ее несоразмерностью в ходе рассмотрения дела, не влечет пропорционального изменения размера госпошлины.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Березовского городского суда Свердловской области от 10.09.2020 в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка изменить, взыскав с Ульянова Николая Николаевича в пользу Администрации г. Екатеринбурга в счет задолженности по договору аренды земельного участка от 28.09.2009 N 1-1173 за период с февраля 2014 г. по 08.09.2019 включительно денежные средства в размере 40108 руб. 33 коп.
Решение Березовского городского суда Свердловской области от 10.09.2020 в части отказа Администрации г. Екатеринбурга во взыскании неустойки отменить, вынести по делу в этой части новое решение, которым исковые требования частично удовлетворить.
Взыскать с Ульянова Николая Николаевича в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойку по договору аренды земельного участка от 28.09.2009 N 1-1173 за период с 13.06.2017 по 09.01.2020 в размере 10 000 руб.
Взыскать с Ульянова Николая Николаевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2390 руб. 30 коп.
Председательствующий Суханкин А.Н.
Судьи Олькова А.А.
Мехонцева Е.М.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
