Дата принятия: 05 июня 2018г.
Номер документа: 33-1765/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2018 года Дело N 33-1765/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
Председательствующего Апалькова А.М.,
Судей Букреевой Е.В., Барковой Н.Н.
При секретаре Ежицкой О.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Борзенкова А.В. к Быканову А.В., Быкановой О.В. о государственной регистрации перехода права собственности, поступившее по апелляционной жалобе представителя ПАО "Сбербанк России" по доверенности Атрепьевой А.А. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 06 марта 2018 года, которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 474 кв.м, кадастровый N по адресу: <адрес> жилой дом с хозяйственными строениями общей площадью 78,8 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли-продажи земельного участка с домом N1 от 01.06.2017 г., заключенному между Борзенкова А.В. и Быканову А.В. и Быкановой О.В..
Взыскать с Быкановой О.В. в пользу Борзенкова А.В. расходы по оплате госпошлины в размере 7938 (семь тысяч девятьсот тридцать восемь) рублей 04 коп.
Взыскать с Быканову А.В. в пользу Борзенкова А.В. расходы по оплате госпошлины в размере 7938 (семь тысяч девятьсот тридцать восемь) рублей 04 коп.".
Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., представителя 3-го лица ПАО "Сбербанк России" по доверенности Атрепьевой А.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Борзенковой А.В. по доверенности Сергеева А.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец Борзенкова А.В., с учетом уточнения, обратилась в суд с иском к ответчикам Быканову А.В., Быкановой О.В. о государственной регистрации перехода права собственности. Свои требования мотивировала тем, что 01.06.2017 года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 474 кв.м, жилой дом площадью 78,8 кв.м Расчеты произведены в полном объеме. Ответчики уклоняются от регистрации перехода права собственности. На основании изложенного, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 474 кв.м, кадастровый N по адресу: <адрес> жилой дом с хозяйственными строениями общей площадью 78,8 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли-продажи земельного участка с домом N1 от 01.06.2017 г., заключенному между Борзенковой А.В. и Быкановым А.В. и Быкановой О.В. Кроме того, просила взыскать с ответчиков расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
Судом постановлено вышеназванное решение.
В апелляционной жалобе представитель 3-го лица ПАО "Сбербанк России" просит решение суда отменить как незаконное, принятое с нарушением норм материального права.
Истец, ответчики, представитель Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п.1, п.3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Судом установлено, что 01.06.2017 года между Борзенковой А.В. (покупатель) и Быкановым А.В., Быкановой О.В. (продавцы) был подписан договор купли-продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 474 кв.м, жилой дом площадью 78,8 кв.м.
В соответствии с условиями договора купли-продажи цена недвижимости составляет 2311000 руб., оплата недвижимости произведена 22.05.2017 года наличными денежными средствами (п.п.3.1, 3.2, 3.3 договора), что подтверждается распиской в получении денежных средств от 22.05.2017 года.
01.06.2017 года между сторонами подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества.
В соответствии с п.1.4 договора купли-продажи от 01.06.2017 года продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора недвижимость никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит.
Из материалов дела следует, что 23.05.2016 года между ПАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и Быкановым А.В., Быкановой О.В. (залогодатели) подписан последующий договор об ипотеке N, обеспечивающий исполнение обязательств Быкановых А.В. и О.В. перед ПАО "Сбербанк России" по кредитному договору от 02.12.2013 года на сумму 1148000 рублей со сроком возврата 96 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, а также 25.05.2016 года последующий договор об ипотеке N, обеспечивающий исполнение обязательств Быкановых А.В., О.В. перед ПАО "Сбербанк России" по кредитному договору от 29.12.2012 года на сумму 1176000 рублей со сроком возврата 96 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Курска от 14.08.2017 года, с учетом апелляционного определения Курского областного суда от 30.11.2017 года были удовлетворены исковые требования ПАО "Сбербанк России" к Быканову А.В., Быкановой О.В. о государственной регистрации ипотеки. Решением суда было постановлено зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области за залогодержателем ПАО Сбербанк ипотеку объекта недвижимости: жилого дома с хозяйственными строениями, назначение: жилое, общей площадью 78,8 кв.м, инвентарный N, литер А, а, Г,Г1,Г2,Г3,Г4,Г5, этажность:1, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации жилого дома, площадь: 474 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес> на основании договоров об ипотекеN от 23.05.2016 года и N от 25.05.2016 года, залогодателями которого являются Быканов А.В. и Быканова О.В.
Указанным решением суда установлено, что ответчики ненадлежащим образом исполнили условия договора о государственной регистрации ипотеки.
На основании решения суда 11.01.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии была произведена регистрация ипотеки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2018 года (т.1, л.д. 200-207).
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции мотивировал тем, что заявленные истцом требования о государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного дома и земельного участка являются правомерными, поскольку право истца требовать регистрации перехода права собственности в отношении спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи, в полном объеме исполнившей договор и получившей в фактическое пользование данное имущество, обладает приоритетом перед интересами банка, являющегося кредитором ответчиков по денежному обязательству.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно абзацу 2 пункта 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Таким образом, незарегистрированный договор, по смыслу закона является незаключенным.
В силу ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Исходя из приведенных норм закона, договор купли-продажи от 01.06.2017 года, подписанный между Борзенковой А.В. (покупатель) и Быкановым А.В., Быкановой О.В. (продавцы) является незаключенным, поскольку переход права собственности не зарегистрирован в установленном порядке.
Как следует из материалов дела, спорное имущество, несмотря на подписание акта приема-передачи, покупателю передано не было, поскольку в спорном жилом доме до настоящего времени проживает ответчик Быканов А.В., что не оспаривалось представителем Борзенковой А.В. в суде апелляционной инстанции, по указанному адресу он получает судебные извещения. Следовательно, обязательство продавца о передаче недвижимости покупателю не исполнено.
Принимая решение о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции сделал вывод о том, что данный договор является заключенным.
Вместе с тем, на момент принятия оспариваемого решения о государственной регистрации права собственности ипотека была зарегистрирована в установленном порядке. Внесение в ЕГРН сведений о регистрации ипотеки исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности, даже если договор купли-продажи такого имущества был заключен до регистрации ипотеки.
Кроме того, при рассмотрении судом гражданского дела по иску ПАО "Сбербанк России" к Быканову А.В., Быкановой О.В. о государственной регистрации ипотеки Борзенкова А.В. была привлечена к участию в деле в качестве 3-го лица, каких либо возражений по заявленным требованиям о государственной регистрации ипотеки не представила.
При этом, признание Быкановым А.В. и Быкановой О.В. исковых требований Борзенковой А.В. о государственной регистрации перехода права собственности, не могло являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку признание иска нарушает интересы ПАО "Сбербанк России" в пользу которого зарегистрирована ипотека.
Оценивая изложенное, судебная коллегия находит, что оснований для удовлетворения иска не имелось, а следовательно, решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Курска от 06 марта 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым: "Борзенкова А.В. в удовлетворении иска к Быканову А.В., Быкановой О.В. о государственной регистрации перехода права собственности отказать".
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
