Дата принятия: 14 октября 2019г.
Номер документа: 33-17631/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2019 года Дело N 33-17631/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Мосинцевой О.В.
судей Владимирова Д.А., Владимирова Д.А.
при секретаре Димитровой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-2503/19 по иску АО "Газпромбанк" к Ключевскому Александру Ивановичу, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ФГКУ "Росвоенипотека", о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, по апелляционным жалобам АО "Газпромбанк" и ФГКУ "Росвоенипотека" на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года,
Заслушав доклад судьи Мосинцевой О.В., судебная коллегия
установила:
АО "Газпромбанк" обратилось в суд с иском к Ключевскому А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что 08 июня 2011 года между сторонами был заключен кредитный договор N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на сумму 1 983 170 рублей 92 коп. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком по 30 июня 2028 года.
Обеспечением обязательств ответчика перед истцом является залог недвижимого имущества, приобретенного с использованием целевого жилищного займа в размере 596 829 рублей 08 коп. по договору целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08 июня 2011 года и кредитных средств, предоставленных истцом.
19 марта 2019 года ФГКУ "Росвоенипотека" уведомило банк о прекращении с 01 августа 2018 года перечисления денежных средств в счет погашения обязательства по кредитному договору в связи с поступлением сведений об исключении заемщика из реестра участников НИС. Ответчиком с сентября 2018 года погашение задолженности осуществляется с нарушением графика погашения задолженности.
15 апреля 2019 года ответчику направлено требование о полном досрочном погашении задолженности по кредитному договору в срок не позднее 13 мая 2019 года, которое не исполнено.
Сумма задолженности по кредитному договору по состоянию на 15 мая 2019 года составила: основной долг - 1 683 781 рубль 13 коп., проценты за пользование кредитом - 124 560 рублей 33 коп., пени на просрочку возврата кредита - 25 001 рубль 20 коп., пени на просрочку уплаты процентов - 27 656 рублей 41 коп.
На основании изложенного, "Газпромбанк" (АО) просило суд взыскать с Ключевского А.И. задолженность по кредитному договору NК01-3/1676 от 08 июня 2011 года в размере 1 860 999 рублей 07 коп., взыскать задолженность по процентам за пользование суммой кредита на основании п.2 ст. 809 ГК РФ, исходя из процентной ставки в размере 10,5 % годовых, начисленных на сумму задолженности в размере 1 683 781 рубль 13 коп., начиная с 16 мая 2019 года по день фактического исполнения обязательств по возврату суммы основного долга включительно; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 504 рубля 99 коп., обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 60,9 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на праве собственности Ключевскому А.И., установив первоначальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 2000 800 рублей, путем реализации с публичных торгов.
Определением суда от 18 июня 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ФГКУ "Росвоенипотека", которое ссылаясь на то, что обязательств по погашению задолженности по целевому жилищному займу, в соответствии с п. 7 договора целевого жилищного займа, ответчик не исполняет, просило суд взыскать с Ключевского А.И. в пользу ФГКУ "Росвоенипотека" денежные средства в размере 2 513 678 рублей 31 коп., из которых: 2 323 383 рубля 02 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту (карточка учета средств и расчетов прилагается); 168 413 рублей 82 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ 7,5 % со дня увольнения ответчика с военной службы - с 29 апреля 2018 года по 18 апреля 2019 года; 21 881 рубль 47 коп. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; взыскать проценты за пользование целевым жилищным займом, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 7,5%, начисленные на сумму задолженности в размере 2 323 383 рубля 02 коп., начиная с 18 апреля 2019 года по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно, (п. 76 Правил предоставления целевых жилищных займов, п.7 договора целевого жилищного займа). Взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно квартиру, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 580 000 рублей, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года исковые требования АО "Газпромбанк" удовлетворены частично.
Суд взыскал с Ключевского А.И. в пользу "Газпромбанк" (АО) задолженность по кредитному договору N К01-3/1676 от 08 июня 2011 года в размере: 1 683 781 рубль 13 коп. - основной долг, 124 560 рублей 33 коп. - проценты за пользование кредитом, 52 657 рублей 61 коп. - пени; задолженность: по процентам за пользование суммой кредита, исходя из процентной ставки в размере 10,5 % годовых, начисленных на сумму задолженности в размере 1 683 781 рубль 13 коп., начиная с 16 мая 2019 года по день фактического исполнения обязательств по возврату суммы основного долга включительно, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 504 рубля 99 коп. и обратил взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определив способ реализации указанного заложенного недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО1, в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 322 000 рублей.
Исковые требования ФГКУ "Росвоенипотека" также удовлетворены частично. Суд взыскал денежные средства в размере: 2 323 383 рубля 02 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 168 413 рублей 82 коп. - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования Центрального Банка РФ 7,5 % со дня увольнения ответчика с военной службы - с 29 апреля 2018 года по 18 апреля 2019 года; 21 881 рубль 47 коп. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; проценты за пользование целевым жилищным займом, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 7,5%, начисленные на сумму задолженности в размере 2 323 383 рубля 02 коп., начиная с 18 апреля 2019 года по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно.
В остальной части исковые требования АО "Газпромбанк" и ФГКУ "Росвоенипотека" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с таким решением "Газпромбанк" (АО) и ФГКУ "Росвоенипотека" обратились с апелляционными жалобами.
Представитель банка в своей апелляционной жалобе, ссылаясь на подпункт 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", просит отменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2 322 000 рублей, принять в этой части новое решение, которым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика НАО "Евроэксперт" от 15 мая 2019 г. размере 2 000 800 руб.
Представитель ФГКУ "Росвоенипотека", ссылаясь на п. 2 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", просит отменить решение в части отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество в пользу заявителя с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 322 000руб.
В возражения представитель ФГКУ "Росвоенипотека", просит оставить без удовлетворения апелляционную жалобу "Газпромбанк" (АО).
В судебное заседание суда апелляционной жалобы явилась Балицкая Т.И., действующая от имени АО "Газпромбанк" на основании доверенности, просила решение суда первой инстанции отменить в части установления начальной продажной стоимости спорного объекта недвижимости.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, признав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся представителя апеллянта ФГКУ "Росвоенипотека" и Ключевского А.И., извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом применительно к положениям ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 307, 309, 310, 314, 809, 811 ГК РФ, положениями Федерального закона N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ", установив факт того, что Ключевский А.И. не исполняет условия кредитного договора, а также факт нарушения обязательств по погашению задолженности по целевому жилищному займу, в соответствии с п. 7 договора целевого жилищного займа, пришел к выводу о правомерности требований банка о взыскании задолженности по кредитному договору NК01-3/1676 от 08 июня 2011 года и процентов за пользование суммой кредита и требований ФГКУ "Росвоенипотека" о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и процентов за пользование жилищным займом.
Поскольку решение суда в этой части не обжалуется, а обжалуется только "Газпромбанк" (АО) и ФГКУ "Росвоенипотека" в части обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, судебная коллегия в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ находит возможным проверить решение только в обжалуемой части.
Разрешая требования в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 334, 342, 348, 349, 350 ГК РФ, положениями Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что требования ФГКУ "Росвоенипотека" подлежат удовлетворению только лишь после требований "Газпромбанк" (АО).
При установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд исходил из того, что залоговая стоимость имущества была согласована сторонами и составила согласно п. 2.7 кредитного договора 2 322 000 рублей.
При этом суд отказал в удовлетворении требований ФГКУ "Росвоенипотека" об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - квартиру, с установлением первоначальной продажной стоимости заложенной квартиры в размере 2 580 000 рублей, путем реализации с торгов, поскольку указанные требования были удовлетворены по исковым требованиям истца АО "Газпромбанк".
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, и находит доводы апелляционных жалоб заслуживающими внимая, в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
П. 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
На основании п. 90 Правил предоставления целевых жилищных займов, уполномоченный орган ФГКУ "Росвоенипотека" вправе обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В п. 2 ст. 348 ГК РФ указано, в каких случаях нельзя обратить взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Аналогичные положения содержатся и в ст. 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки (пункт 1).
Ограничения последующей ипотеки установлены пунктами 2 и 3 данной статьи, однако в соответствии с пунктом 4 они не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
К числу оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", наличие предшествующей ипотеки не относится.
Вследствие этого требования ФГКУ "Росвоенипотека" об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подлежат удовлетворению, а решение суда в указанной части отмене.
Что касается определения начальной продажности стоимости недвижимого имущества, то согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, если нет иных доказательств определения начальной продажной цены.
Согласно отчету НАО "Евроэксперт" от 15.05.2019 г. N 8542-1297, рыночная стоимость заложенного имущества составила 2 501 000 рублей, следовательно, с учетом требований п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная стоимость квартиры составит 2 000 800 рублей (80 % от 2 501 000 руб.,). Данный отчет сторонами не оспорен, а потому может быть положен в основу судебного акта.
При таких обстоятельствах, решение в части определения начальной продажной стоимости по иску АО "Газпромбанк" подлежит изменению, а начальная продажная стоимость заложенного имущества недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Ключевскому А.И., установлению в размере 2 000 800 рублей.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года в части отказа в удовлетворении требований ФГКУ "Росвоенипотека" об обращении взыскания на заложенное имущество отменить.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 60,9 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Определить способ реализации заложенного имущества недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Ключевскому Александру Ивановичу, в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 000 800 рублей.
Решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года в части определения начальной продажной стоимости по иску АО "Газпромбанк" изменить.
Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Ключевскому Александру Ивановичу, в размере 2 000 800 рублей.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июля 2019 года оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 октября 2019 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
