Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 августа 2021 года Дело N 33-17629/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Перовой М.В.

судей: Андреевой Е.А., Шакитько Р.В.

по докладу судьи Перовой М.В.

при ведении протокола помощником судьи Дьяченко И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варельджан С.М. к Казанской А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности

с апелляционной жалобой Варельджан С.М. на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 04 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Варельджан С.М. обратилась в суд с исковым заявлением Казанской А.В., в котором просила обязать Казанскую А.В. заключить с Варельджан С.М. договор купли-продажи недвижимого имущества: здание, назначение: жилой дом, наименование: жилой дом, площадь 146,1 кв.м, этажность - 3, в том числе подземных - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 21,2 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 8,9 (восемь целых девять десятых) кв.м, этажность - 1 (один), кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м, этажность - 1 (один), кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; здание, назначение: нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 684 кв.м, адрес <Адрес...> на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2020 года.

Кроме того, Варельджан С.М. просила суд признать за нею право собственности на указанное недвижимое имущество, а так же, установить, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации прекращения права собственности Казанской А.В. на перечисленное имущество и государственной регистрации права собственности истца на данное недвижимое имущество.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 04 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований Варельджан С.М. к Казанской А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, Варельджан С.М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех обстоятельств дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила, рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 03.07.2020 года между Казанской А.В.. (Продавец) и Варельджан С.М. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: жилой дома, площадь 146,1 кв.м, этажность - 3, в том числе подземных - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 21,2 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 8,9 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; нежилое здание, наименование: хозблок, площадь 11,2 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер , адрес: <Адрес...>; земельный участок, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, площадью 684 кв.м, адрес: <Адрес...> по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в дальнейшем договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продаст, а покупатель приобретет в собственность земельный участок, жилой дом и 4 нежилых помещения - хозблок.

Пунктом 4 Предварительного договора сторонами была согласована стоимость Недвижимого имущества, которая составила 7 000 000 руб.

При этом было установлено, что в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Недвижимого имущества в размере 7 000 000 руб.

Согласно расписке от 03.06.2020 года продавец Казанская А.В. получила от Варельджан С.М. денежные средства в размере 7 000 000 руб. в качестве оплаты стоимости недвижимого имущества, определенного в предварительном договоре.

Так же 03.06.2020 года Варельджан С.М. и Казанской А.В. подписан Акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.06.2020 года.

Пунктом 6 Предварительного договора установлено, что стороны не вправе отказаться от заключения Основного договора в одностороннем порядке.

Пунктом 7 закреплено, что в случае отказа одной Стороны от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключения договора и проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в пункте 1 настоящего Договора, а Покупатель - также с требованиями о признании права собственности на указанные объекты недвижимости.

При этом в предварительном договоре указано, что основной договор купли-продажи подлежит заключению не позднее 27.07.2020 года.

Варельджан С.М. сославшись на то, что обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества были ею исполнены в полном объеме, что свидетельствует о наличии правовых оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи в отношении жилого дома, нежилых помещений и земельного участка, и признании за ней права собственности на указанное в предварительном договоре недвижимое имущество, обратилась в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Суд первой инстанции правильно указал, что из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом. предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить вторую сторону к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре.

Судебной коллегией установлено, что предложение о заключении основного договора купли-продажи направлено истцом в адрес ответчика только 03 сентября 2020 года, несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи заключен между сторонами 03 июня 2020 года, а установленный предварительным договором срок заключения определен до 27 июля 2020 года.

Таким образом, основной договор купли-продажи объектов недвижимости в установленный предварительным договором срок - не позднее 27 июля 2020 года, между истцом и ответчиком заключен не был.

Суд первой инстанции верно отверг доводы истца о том, что она устно обращалась к ответчику в установленный срок с требованием заключить основной договор, поскольку данные доводы не подтверждены какими-либо доказательствами, которыми в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть только письменные предложения о заключении договора, направленные другой стороне до 27 июля 2020 года.

Доводы истца о том, что ею выполнены условия по оплате стоимости жилого дома, что свидетельствует о возникновении у нее оснований для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, суд первой инстанции правильно не принял в качестве основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Из материалов дела следует, что предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом и иными объектами недвижимости, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорных объектов недвижимости, а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, суд обоснованно указал, что правовых оснований для признания сделки купли-продажи в отношении жилого дома, земельного участка и иных объектов недвижимости, состоявшейся и признания права собственности на спорный жилой дом за истцом, у суда не имеется.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований и признания за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости, не имеется.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано Варельджян С.М. в удовлетворении заявленных исковых требований, при этом, верно разъяснено право обратиться к Казанской А.В. с исковыми требованиями о взыскании денежных средств, перееденных по предварительному договору.

Доводы заявления Казанской А.В., направленного в Краснодарский краевой суд, в котором она фактически признает исковые требования Варельджан С.М., не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку не опровергают его выводов о прекращении действия предварительного договора.

При этом суд не может принять признание иска ответчиком, ввиду того, что в заявлении, адресованном суду, отсутствуют сведения о разъяснении Казанской А.В. последствий совершаемого действия, а также проверку судом правомерности действий ответчика (ч. 2 ст. 173 ГПК РФ и ч. 2 ст. 39 ГПК РФ).

Иные доводы апелляционной жалобы противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 04 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Варельджан С.М. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий: М.В. Перова

Судьи: Е.А. Андреева

Р.В. Шакитько


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка