Дата принятия: 17 марта 2020г.
Номер документа: 33-1753/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2020 года Дело N 33-1753/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ахметзянова Л.Р.,
судей Антонова А.А., Башкова Ю.А.,
при секретаре Щербина О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жальской Натальи Сергеевны к Котелину Андрею Валерьевичу, Котелиной Александре Анатольевне о возмещении ущерба причиненного незаконной перепланировкой, третьи лица; Жальский Е.В., Администрация г. Нижневартовска,
по апелляционной жалобе Жальской Н.С. на решение Нижневартвоского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26 ноября 2019 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Жальской Натальи Сергеевны к Котелину Андрею Валерьевичу, Котелиной Александре Анатольевне о возмещении ущерба причиненного незаконной перепланировкой, отказать".
Заслушав доклад судьи Антонова А.А., судебная коллегия
установила:
Жальская Н.С. обратилась с иском в суд к Котелину А,.В., Котелиной А.А., в котором просит суд взыскать с ответчиков в свою пользу денежную сумму в размере 204 331 рубль в виде расходов на устранение недостатков по восстановлению вентиляционной шахты (адрес) в (адрес), расходы по уплаченной госпошлины в размере 5 244 рубля.
Требования мотивирует тем, 29.12.2017 между ней, Жальским Е.В. и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого продавцы продали покупателям трехкомнатную (адрес) в (адрес). Стоимость квартиры составила 4 270 000 рублей. До заключения договора купли-продажи покупателями была осмотрена квартира, в которой на момент сделки ответчиками была произведена перепланировка (демонтаж перегородок между кухней, кладовой и коридором; установка перегородки с дверным блоком между кухней и коридором; заделка и пробивка дверного проема между жилой комнатой и коридором; демонтаж перегородок между ванной комнатой, туалетом и коридором; установка кирпичной перегородки между совмещенным санузлом и коридором; перенос сантех. приборов, полотенцесушителя, установка теплого пола и душевой кабины в совмещенном санузле; перенос сантех прибора (раковина) в помещении кухни; переустройство вентиляционной шахты в совмещенном санузле; демонтаж шкафа в коридоре). По заверению продавцов, вся выполненная перепланиовка выполнена без согласования и составления проекта перепланировки, но в соответствии с техническим регламентом и проблем по узакониванию перепланировки не возникнет. Согласно акту приемочной комиссии выполненных работ по перепланировке квартиры, выполненные работы на системы ВК, ГВС, ОВ, ЭОМ на несущую способность здания и качество жизни в квартире влияния не оказывают. В процессе перепланировки несущие конструкции здания не затронуты. В дальнейшем выяснилось, что переустроенная ответчиками вентиляционная шахта в санузле была уменьшена, что повлекло за собой к перекрытию вентиляционных шлюзов в нижерасположенных квартирах. Ответчиками указанная информация при заключении договора купли-продажи квартиры предоставлена покупателям не была. Визуально увидеть изменения размеров вентиляционной шахты при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи не представилось возможным, т.к. сама конструкция вентиляционной шахты была закрыта пристройкой из ГКЛ (гипсокартонных листов), которые были смонтированы для закрытия трубопроводов горячей и холодной воды и канализации, а в предоставленном продавцами техническом паспорте, отсутствовали размеры вентиляционной шахты. Согласно акта обследования технического состояния жилых помещений нижерасположенных квартир от 26.05.2018 в квартирах 106, 109, 113, 117 и 121 установлена пониженная пропускная способность шахты. Согласно акта обследования технического состояния конструкций (номер) от 29.05.2018 выполненная перепланировка (адрес) влияет на несущую способность здания. Демонтаж части вентиляционного короба влияет на работоспособность вентиляции нижерасположенных квартир, в связи с чем, необходимо провести работы по восстановлению и усилению вентиляционного короба. Согласно выписке из протокола заседания городской межведомственной комиссии по переустройству жилых помещений от 16.08.2018 (номер), из-за незаконного проведенного переустройства вентиляционной шахты в санузле, было отказано в утверждении выполненной перепланировки и согласовании акта выполненных работ. Для утверждения выполненной перепланировки требуется восстановить вентиляционную шахту в проектное состояние жилого помещения и предоставить заключение по работе вентиляции (по стояку). Согласно заключению специалиста (номер) ООО "Независимая Эксперт-Оценка" рыночная стоимость ущерба, связанного с устранением последствий не узаконенной перепланировки квартиры (восстановление вентиляционной шахты) составляет 204 331 рубль.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчики Котелин А.В. и Котелина А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Жальский Е.В., в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации города Нижневартовска, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное решение, которое в апелляционной жалобе истец просит отменить.
В обоснование своей позиции указывает, что о месте расположения вентиляционной шахты и изменение ее размеров истцу стало известно лишь после проведения исследований специалистов, в связи с чем, выводы суда о том, что при приобретении квартиры визуально можно было определить изменение размеров вентиляционной шахты на 33 см. является необоснованным. Также указывает, что при составлении отчета об оценке стоимости (адрес) специалистом также был произведен осмотр жилого помещения и каких-либо отклонений от строительных норм специалист не усмотрел, т.е. специалист при проведении оценки квартиры также не увидел изменений вентиляционной шахты, что указывает на то, что данное несоответствие невозможно было выявить обычным способом при приобретении квартиры, поскольку данные недостатки являются скрытыми. Кроме того, технический паспорт от 20.05.2004 являющийся единственным документом, переданный продавцами покупателю содержащим техническую информацию о предмете договора купли-продажи, не содержит сведений о наличии перепланировки в квартире в виде изменений размеров вентиляционной шахты. Полагает, что именно на продавце лежала обязанность сообщить покупателям о том, что при выполнении работ по перепланировке подвергалось изменению система вентиляции.
В возражениях на апелляционную жалобу Котелин А.В., Котелина А.А. просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.
Руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Представитель истца Киселев В.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал.
Представитель ответчиков Юркина Т.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражала. Пояснила, что ее доверителями размер вентиляционной шахты не изменялся.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствие статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.12.2017 между Котелиным А.В., Котелиной А.А. (продавцы) и Жальским Е.В., Жальской Н.С. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавцы продали, а покупатели купили в общую совместную собственность недвижимое имущество - трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: (адрес), общей площадью 67,8 кв.м., цена договора составляет 4270000 руб.
Согласно п. 3.5. Договора, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в каком он имеется на день подписания договора.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, собственниками спорной квартиры с 10.01.2018 в праве общей совместной собственности являются Жальская Н.С. и Жальский Е.В.
Перед заключении сделки купли-продажи по поручению истцов был составлен отчет (номер) об оценке рыночной и ликвидационной стоимости (адрес), расположенной по адресу: (адрес).Согласно п.6. данного отчета, при проведении осмотра объекта оценки была выявлена перепланировка, конструктивные элементы, элементы отделки, инженерные коммуникации соответствуют данным предоставленной технической документации. Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а так же технического паспорта. Наглядно представить состояние объекта оценки можно по фотографиям, приведенным в приложении к отчету.Проведенная перепланировка не затрагивает капитальные стены и/или несущие конструкции, общая площадь квартиры не изменилась, площадь санузла не увеличилась за счет других помещений квартиры.
(дата) ОАО "ПИ "НГП" составлен акт обследования технического состояния конструкций, которым установлено, что в результате осмотра помещений (адрес), расположенной по адресу (адрес), стен лестничной клетки, общего коридора трещин и деформации не обнаружено. При осмотре санузла установлено, что часть вентиляционного блока по его длине демонтирована; вентиляционный блок облицован керамической плиткой; выделено пространство под устройство ниши с санитарно-техническими стояками; канализационный стояк зашит звукоизолированным материалом. Перепланировка данной квартиры влияет на несущую способность здания. Демонтаж части вентиляционного короба влияет на работоспособность вентиляции нижерасположенных квартир. Необходимо разработать проект усиления и восстановления вентиляционного короба.
Из технического паспорта (адрес), расположенной по адресу: (адрес), составленного 08.05.2018 МУП "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья (адрес)", усматривается, что в данной квартире выполнена перепланировка и переустройство: демонтаж перегородок между кухней (номер), кладовой (номер) и коридором (номер); установка перегородки с дверным блоком между кухней и коридором (номер);заделка и пробивка дверного проема между жилой комнатой (номер) и коридором (номер); демонтаж перегородок между ванной комнатой (номер), туалетом (номер) и коридором (номер); установка кирпичной перегородки между совмещенном санузлом (номер) и коридором (номер); перенос сантех приборов, полотенцесушителя, установка теплого пола и электрифицированной душевой кабины в совмещенном санузле; перенос сантех прибора (раковина) в помещении кухни; переустройство вентиляционной шахты в совмещенном санузле; демонтаж шкафа (номер) в коридоре (номер). Разрешение на выполнение перепланировки и переустройства не предъявлено.
Из технического паспорта (адрес), расположенной по адресу: (адрес), составленного 20.05.2004 МУП "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья (адрес)", не следует, что в данной квартире производилась перепланировка или переустройство.
На основании выписки из протокола заседания городской межведомственной комиссии по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в жилых многоквартирных домах (адрес) от 16.08.2018 (номер), истцу отказано в утверждении выполненной перепланировке и переустройстве, и согласовании акта выполненных работ. Причина отказа - самовольно произведено переустройство вентиляционной шахты в санузле. На основании ст. 36 ЖК РФ, вентиляционные шахты относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Переустройство вентиляционной шахты затрагивает интересы собственников жилого дома.
Истец обратились в суд за защитой своего нарушенного права, ссылаясь на то, что ответчиками информация о том, что ими была уменьшена вентиляционная шахта в санузле, при заключении договора купли-продажи квартиры предоставлена не была, данная перепланировка повлекла за собой к перекрытию вентиляционных шлюзов в нижерасположенных квартирах.
Согласно заключению специалиста (номер) ООО "Независимая эксперт-Оценка" от 22.03.2019, представленного стороной истца, для приведения жилого помещения в первоначальное состояние необходимо выполнить ремонтно-строительные работы, рыночная стоимость ущерба, связанного с устранением последствий не узаконенной перепланировки помещения (адрес) по адресу: (адрес) без учета износа составляет 204331 рубль.
В подтверждение заявленных исковых требований стороной истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы.
Определением Нижневартовского городского суда по делу была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой было поручено ООО "СургутГлавЭкспертиза".
Согласно заключению эксперта (номер) от 25.10.2019, технические изменения в вентиляционной шахте, расположенной в сантехническом узле жилого помещения (номер) в (адрес) в (адрес) имеются. Выполненные работы по внесению технических изменений на системы ВК, ГВС, ОВ, ЭОМ и несущую способность здания, а также на общую пропускную способность вентиляции жилых помещений в данном подъезде жилого дома влияют только на систему вентиляции.
Определить временной промежуток выполнения работ не представляется возможным. При внесении изменений в вентиляционную шахту нарушены следующие технические нормы: ГОСТ 30494-2011 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях"; СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003"; СП 73.13330.2016 "Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85", настоящий свод правил применяется к строительным работам, расписаны необходимые этапы, технология монтажа. Изменение размеров вентиляционной шахты без нарушения технических норм, возможно.
Кроме того, из исследовательской части экспертизы следует, что до перепланировки сантехнические узлы были раздельные и туалет имел размеры 1,19*0,85 м, согласно техническому паспорту от 31.05.2014, проектный канал вентиляционной шахты был выполнен в простенке размером 0,85 м. Вследствие перепланировки шахту демонтировали и возвели новую из кирпича меньших размеров 0,52*0,58 м., без учета спутникового канала квартир ниже этажом, циркуляция воздуха прекратилась это и привело к отказу работы вентиляции в квартирах ниже этажом (номер) и (номер), что и отражено в материалах дела.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался имеющимися в деле доказательствами, а также установив все обстоятельства имеющие значение для дела, пришел к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия с изложенным выводом суда первой инстанции не соглашается, находит его не соответствующим обстоятельствам дела, что, в силу п.3 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что поскольку длина вентиляционной шахты равна ширине туалета, указанной в техническом паспорте, т.е. 0,85 м, а фактически она равна 0,52 м., то такое значительное уменьшение размера не заметить невозможно.
Данный вывод суда не подтверждается какими-либо объективными доказательствами и представляет собой оценочное суждение, с которым судебная коллегия согласиться не может. При производстве перепланировки была демонтирована стена между ванной и туалетом, кроме того, изменено место нахождения унитаза. Таким образом, какие-то неподвижные ориентиры, позволяющие визуально, без соответствующих измерений установить размеры вентиляционной шахты, отсутствуют. Таким образом, не сообщение покупателям об изменении размера вентиляционной шахты, оценивается судебной коллегией как передача товара не соответствующего договору купли-продажи.
Довод представителя ответчиков о том, что ее доверителями не производилось уменьшение размера вентиляционной шахты, судебная коллегия находит необоснованным и не подтвержденным соответствующими доказательствами, а потому не принимает во внимание.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что передача ответчиками квартиры не соответствующей условиям договора купли-продажи, т.е. имеющей недостатки, влечет причинение убытков покупателю, в размере, равном суме, необходимой для приведения размеров вентиляционной шахты в проектное состояние, т.е.204331 рубль.
В соответствии с п.п.1,2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец имеет право требовать возмещения расходов, которые он должен будет произвести для восстановления его нарушенного права.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым отменить оспариваемое решение суда и принять новое, о полном удовлетворении заявленного иска.
В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5244 рубля.
Руководствуясь статьями 328, 329,330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26 ноября 2019 года отменить, принять по делу новое решение.
Иск Жальской Натальи Сергеевны к Котелину Андрею Валерьевичу, Котелиной Александре Анатольевне удовлетворить. Взыскать с Котелина Андрея Валерьевича, Котелиной Александры Анатольевны в пользу Жальской Натальи Сергеевны убытки в сумме 204331 рубль и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5244 рубля в равных долях по ? с каждого.
Председательствующий: Ахметзянова Л.Р.
Судьи: Антонов А.А.
Башкова Ю.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
