Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 33-1750/2021

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Бейтуганова А.З.

судей Бижоевой М.М. и Созаевой С.А.

при секретаре Конове Т.А.,

с участием Дышекова Р.Г. и его представителей - Рыжковой Г.В. и Бичоевой М.М., представителя Мальсургенова М.С. - Бажева В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. гражданское дело по иску Дышекова Руслана Галиевича к Местной администрации Чегемского муниципального района КБР, Отделу архитектуры и градостроительства администрации Чегемского района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в Чегемском районе, Мальсургенову Мусе Сарабиевичу и Шетову Мухамеду Николаевичу о признании недействительными сделок, свидетельства о праве собственности, аннулировании регистрационной записи, признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности,

по апелляционной жалобе Мальсургенова Мусы Сарабиевича на решение Чегемского районного суда КБР от 30 июня 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

Дышеков Р.Г. обратился в суд с иском к Мальсургенову М.С., Шетову М.Н., Местной Администрации Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, Отделу архитектуры и градостроительства Местной Администрации Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Кабардино-Балкарской Республики о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, о признании недействительной регистрации перехода права на недвижимое имущество, о признании сделки состоявшейся, о возложении обязанности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество.

В обоснование требований указано на то, что истец по договору купли-продажи от 9 сентября 2009 г., заключенному с Хачидоговым С.Х., приобрел полуразрушенное здание бывшего лагеря труда и отдыха, расположенного в с.п. Нартан Чегемского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики. Хачидогов С.Х., в свою очередь, стал собственником этого имущества по договору купли-продажи от 25 июля 2005 г., по которому оно было продано ему ОПХ "Нартан" в счет оплаты выполненных и неоплаченных услуг по поставке семян. 18 апреля 2007 г. был изготовлен технический паспорт объекта. Зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на приобретенный объект недвижимости своевременно истец не смог по причине тяжелой болезни продавца, впоследствии умершего 4 октября 2011 г. В июне 2012 г., находясь на территории приобретенного объекта недвижимости, узнал о том, что имеются другие правообладатели этой недвижимости, которые приобрели ее по сделке с Шетовым М.Н. В рамках проведенной сотрудниками правоохранительных органов проверки по его обращению в августе 2012 г. было установлено, что основанием возникновения у Шетова М.Н. права на спорный объект недвижимости явилось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за N от 12 ноября 2010 г., незаконно выданное начальником отдела архитектуры и градостроительства Местной Администрации Чегемского муниципального района КБР Мафедзовым Р.Б., в отношении которого было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 285 УК РФ. В последующем Шетов М.Н. по договору купли-продажи от 16 июля 2011 г. продал спорный объект недвижимости Мальсургенову М.С. за 1 000 000 рублей, который зарегистрировал за собой право собственности на объект.

Решением Чегемского районного суда КБР от 30 июня 2015 года постановлено признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности и аннулировать запись в Едином реестре прав N от 17.11.2010 года, серия N на дом овощеводов, расположенное по адресу: <адрес> на имя Шетова Мухамеда Николаевича.

Признать недействительной регистрацию перехода права собственности и аннулировать запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество - "Дом овощеводов" лит. А, общей площадью 322,4 кв.м., инв. N расположенное по адресу: <адрес> выданное Мальсургенову Мусе Сарабиевичу на основании договора купли-продажи от 16.07.2011 года, заключенного с Шетовым Мухамедом Николаевичем.

Признать договор купли-продажи от 09 сентября 2009 года между Хачидоговым С.Х. и Дышековым Русланом Галиевичем состоявшимся. Признать право собственности Дышекова Руслана Галиевича на дом овощеводов, расположенный по адресу: <адрес>. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР регистрации зарегистрировать право собственности за Дышековым Русланом Галиевичем на дом овощеводов, расположенное по адресу: <адрес>.

9 апреля 2020 г. Мальсургенов М.С. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Чегемского районного суда КБР от 30 июня 2015 года, одновременно ходатайствуя о восстановлении пропущенного процессуального срока на ее подачу.

В обоснование незаконности обжалуемого судебного постановления заявитель указал, что дело было рассмотрено в его отсутствие, он не был уведомлен о времени и месте судебного заседания, копия искового заявления с приложенными к нему документами ему не направлялась и не вручалась, что является безусловным основанием для отмены судебного решения.

Кроме того, разрешая дело по существу, суд первой инстанции проигнорировал то обстоятельство, что право собственности на спорное недвижимое имущество за Мальсургеновым М.С. зарегистрировано на основании апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 01.11.2012 года по делу N, которое в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение. В свидетельстве о праве собственности на указанное недвижимое имущество на имя заявителя названное судебное постановление указано в качестве основания государственной регистрации права собственности

Определением Чегемского районного суда КБР от 8 июля 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 августа 2020 г., ходатайство Мальсургенова М.С. удовлетворено, ему восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 5 ноября 2020 г. произведен переход к рассмотрению дела по правила производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ ввиду рассмотрения дела в отсутствие Мальсургенова М.С.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 3 декабря 2020 г. решение Чегемского районного суда КБР от 30 июня 2015 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении требований Дышекова Р.Г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 12 июля 2021 года состоявшееся по делу апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции Дышеков Р.Г. уточнил свои исковые требования, просил признать недействительными договор купли-продажи дома для овощеводов, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный 16.07.2011 года между Шетовым М.Н. и Мальсургеновым Мусой Сарабиевичем. Аннулировать запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 ноября 2012 года N о государственной регистрации права Мальсургенова Мусы Сарабиевича на Дом для овощеводов, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Дышековым Русланом Галиевичем право собственности на недвижимое имущество: Дом для овощеводов, общей площадью 322,4 кв.м., инв. N, лит А, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества: Дом для овощеводов, расположенный по адресу: <адрес>, от Хачидогова Султана Хажбекировича к Дышекову Руслану Галиевичу

Одновременно Дышеков Р.Г. указал, что с момента приобретения спорного дома для овощеводов истец непрерывно им владеет им и несет бремя его содержания.

В письменных возражениях на иск Мальсургенов М.С. просил отказать в его удовлетворении, указав, что договор купли-продажи от 09.09.2009г. и акт приема-передачи от 04.11.2009г. не были исполнены, а договор не прошел государственную регистрацию. Кроме того, по мнению ответчика, доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнении к нему, не соответствуют действительности, спорное недвижимое имущество непрерывно находилось во владении Мальсургенова М.С. с момента приобретения по договору купли-продажи у Шетова М.Н. - с 16.07.2011г., в обоснование чего представил названный договор купли-продажи, данные о его государственной регистрации, передачи ему в аренду земельного участка, на котором расположена спорная недвижимость, техническую документацию на эту недвижимость, согласованную с органами местного самоуправления.

В соответствии с определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 5 ноября 2020 года данное дело рассмотрено по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав доклад судьи Созаевой С.А., изучив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу и возражения на неё, исследовав дополнительные доказательства, представленные сторонами, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение. Если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В данном случае, как следует из материалов дела, Дышеков Р.Г. в подтверждение права на спорное имущество предъявил договор купли-продажи от 9 сентября 2009 г., заключенный с Хачидоговым С.Х., а также документы о том, что Хачидогов С.Х., в свою очередь, стал собственником этого имущества по договору купли-продажи от 25 июля 2005 г., по которому оно было продано ему ОПХ "Нартан" в счет оплаты выполненных и неоплаченных услуг по поставке семян, при этом договор купли-продажи от 9 сентября 2009 г. не прошел государственную регистрацию.

Ответчик Мальсургенов М.С. представил в подтверждение своих прав на спорное здание договор купли-продажи от 16 июля 2011 г., заключенный с Шетовым М.Н., ставшим собственником этого имущества на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за N от 12 ноября 2010 г., а также апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 1 ноября 2012 г., которым отменено решение Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19 июля 2012 г., и удовлетворены его требования о возложении на Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике обязанности зарегистрировать переход права собственности на объект на основании договора купли-продажи от 16 июля 2011 г.

Таким образом, в рассматриваемом случае имеются два договора купли-продажи одно и того же объекта недвижимого имущества, на которые претендуют два лица.

В связи с этим юридически значимым и подлежащим установлению является то, как были заключены договоры купли-продажи с истцом и ответчиком, каким образом имущество было передано фактически и которому из покупателей, кто из них владел и владеет этим имущество реально, в каком виде этот объект существует.

В этой связи истец представил документарные доказательства в подтверждение своих доводов о принадлежности объекта ранее ОПХ "Нартан" и продаже объекта его правопредшественнику, технический паспорт на объект по состоянию на 18 апреля 2007 г., постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 22 сентября 2012 г., а также постановление Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 декабря 2013 г., из которого усматривается, что Шетов М.Н. зарегистрировал право собственности на спорный объект на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за N от 12 ноября 2010 г., незаконно выданного начальником отдела архитектуры и градостроительства органа местного самоуправления Мафедзовым Р.Б.

20 марта 2017 г. Территориальным управлением Росимущества в Кабардино-Балкарской Республике Дышекову Р.Г. предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, на срок 3 года. В суд апелляционной инстанции также представлены данные о пролонгации этого договора, квитанции об оплате арендных платежей, фотографии спорного объекта и платежные документы, подтверждающие факт проведения ремонтных работ указанной недвижимости, использования этого объекта истцом, содержания там птиц.

Мальсургенов М.С. также представил фото указанного объекта, технический паспорт на это здание и иные документы, подтверждающие, с его точки зрения, законность владения и пользования указанным объектом и земельным участком под ним.

Судебная коллегия не может принять указанные документы в качестве относимых и допустимых доказательств законности владения спорным имуществом ответчиком в связи со следующим.

В материалы дела приобщено постановление Чегемского районного суда КБР от 31 декабря 2013 года о прекращении вследствие акта амнистии уголовного дела в отношении Мафедзова Р.Б., обвиняемого в совершении ряда должностных преступлений, совершенных путем злоупотребления служебным положением.

В ходе расследования уголовного дела было установлено, что Мафедзов Р.Б., 12.11.2010г., являясь начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации Чегемского района, и наделенным полномочиями по рассмотрению вопросов выдачи разрешительной документации на строительство объектов, реконструкцию, капитальный ремонт жилых домов, пристроек и хозяйственных строений на отведенных земельных участках, проведению работ по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов строительства, в том числе в установленном порядке выдавать разрешения на производство строительных работ и ввод завершенных строительством объектов в эксплуатацию, умышленно, используя свои служебные полномочия вопреки интересам службы, из корыстной заинтересованности, выразившейся в оказании платных услуг на общую сумму 12042 руб. согласно калькуляции на предоставляемые возглавляемым им отделом, в нарушение ст.55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, подготовил документ с заведомо ложными сведениями, а именно: разрешение N от 12.11.2010 на имя Шетова М.Н., на ввод в эксплуатацию ветхого, полуразрушенного строения 1971 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 200 000 руб., и принадлежащего Дышекову Р.Г. на правах собственности согласно договора купли-продажи нежилого здания от 09.09.2009г., и, проставив, в нем свою роспись и соответствующую гербовую печать отдела архитектуры и градостроительства администрации Чегемского района, передал Шетову М.Н. В последующем, Шетовым М.Н. на основании вышеуказанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 12.11.2010г., полученного без ведома и согласия Дышекова Р.Г., в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике незаконно оформлено право собственности на указанный объект: дом для овощеводов, назначение нежилое 1-этаж, расположенный по адресу: <адрес>, получено свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2010г. серии N.

Таким образом, в рамках названного уголовного дела установлено, что право собственности правопредшественника Мальсургенова М.С. - Шетова М.Н. на спорный объект возникло на основании фальсификации документов и в нарушение законных прав Дышекова Р.Г.; действия Мафедзова Р.Б. повлекли существенное нарушение права и законных интересов Дышекова Р.Г. и ему причинен материальный ущерб на общую сумму 200 000 (двести тысяч) рублей (л.д.N, т.N).

Представленные Мальсургеновым М.С. в подтверждение реального и законного владения спорной недвижимостью документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации права на спорный объект от 20 ноября 2012 года N, датированы ранее названного постановления от 31 декабря 2013 года о прекращении уголовного дела и тем самым их содержание опорочено выводами этого постановления.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 29 декабря 2020 года, постановление администрации сельского поселения Нартан Чегемского муниципального района КБР N от 23.03.2021 года о предоставлении в аренду сроком на 5 лет и договор аренды от 23 марта 2021 года также представленные в обоснование своих прав ответчиком, не принимаются в качестве надлежащих доказательств, так как в их основе лежит апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 3 декабря 2020 года по данному делу, которое отменено кассационной инстанцией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая данное дело, руководствуясь положениями статей 218, 223, 421, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор купли-продажи спорной недвижимости между Дышековым Р.Г. и Хачидоговым С.Х. 9 сентября 2009 г. совершен в надлежащей письменной форме, подписан сторонами, его существенные условия согласованы: оговорен предмет, указана цена, имущество передано, расчет по сделке между сторонами произведен.

Также установлено, что при жизни Хачидогова С.Х. переход права собственности на недвижимость зарегистрирован не был, продавец уклонился от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, в последующем скончался. Наследники Хачидогова С.Х. ни в ходе судебных разбирательств, ни органами внутренних дел, проводившими проверку по заявлениям сторон по факту отчуждения спорного имущества, не установлены, о своих правах не заявили. Родственники подтверждают факт заключения указанного договора купли-продажи, добросовестность Дышекова Р.Г. (т.N л.д.N).

ОПХ "Нартан", прежний собственник имущества, конкурсный управляющий ОПХ "Нартан", ТУ Росимущества по КБР, привлеченные к участию в деле, о правах на указанное имущество не заявили, против иска Дышекова Р.Г. не возражали.

На момент возникновения спорных отношений собственниками недвижимости на основании записей в Едином реестре прав на недвижимость и сделок с ними от 17.11.2010 года, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за N от 12 ноября 2010 г., являлся Шетов М.Н., а затем Мальсургенов М.С. на основании договора купли-продажи от 16 июля 2011 г. между Шетовым М.Н. и Мальсургеновым М.С. Указанные лица возражают против правопритязаний Дышекова Р.Г. на спорный объект, то есть между ними имеется спор, и они являются сторонами по делу.