Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-1749/2021

Дело 33-1749 Судья Мамонова М.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
2 июня 2021 года

            г. Тула


Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Алдошиной В.В.,

судей Полосухиной Н.А., Старцевой Т.Г.,

при секретаре Жуковой Е.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-6/2021 по апелляционной жалобе представителя ответчика Шестопалова И.А. по доверенности Цветкова Д.Н. на решение Ефремовского районного суда Тульской области от 19 января 2021 года по иску общества с ограниченной ответственностью СП "Заря" к Шестопалову Илье Александровичу, Гурееву Александру Олеговичу, Макаровой Елене Олеговне, Фроловой Марине Викторовне, Лесневу Владимиру Николаевичу о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя.

Заслушав доклад судьи Полосухиной Н.А., судебная коллегия

установила:

ООО СП "Заря" обратилось в суд с иском к Шестопалову И.А., Гурееву А.О., Макаровой Е.О., Фроловой М.В., Лесневу В.Н. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ООО СП "Заря" является сельскохозяйственным производителем и использует в своей производственной деятельности земельные участки в Каменском районе Тульской области. На основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО СП "Заря" и собственниками земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей 28.10.2009 г. заключен договор аренды N 35 земельных участков с кадастровыми номерами: N N, который зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 27 ноября 2009 г. за номером регистрации N. Срок действия договора 10 лет.

Согласно условиям указанного договора аренды за арендатором (истцом) закреплено преимущественное право на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в том числе и ответчики) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации истцом (арендатором) преимущественного права выкупа земельных долей.

В ходе рассмотрения в Ефремовском районном суде Тульской области гражданского дела по иску ООО СП "Заря" об оспаривании решений общего собрания участников общей долевой собственности стало известно об изменении фактического состава собственников земельных долей указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Так, субарендатором указанных земельных участков Шестопаловым И.А. на основании договоров купли-продажи приобретено право собственности в общей сложности на 40/207 долей в общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, собственниками долей в праве долевой собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: N в нарушение условий договора аренды земельного участка N 35 от 28.10.2009 г. о его (истца) преимущественном праве на заключение договора купли-продажи продаваемых долей в праве на указанные земельные участки сельскохозяйственного назначения осуществлена продажа своих земельных долей Шестопалову И.А., при этом ему (истцу), как арендатору земельного участка, не предложено реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей, от которого он не отказывался.

Как указал истец, о приобретении Шестопаловым И.А. долей в праве долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: N и, соответственно, о нарушении своих прав он узнал из выписок Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые были получены 19.06.2020 г. в ходе рассмотрения гражданского дела о признании решения общего собрания собственников земельных долей от 27.01.2020 г. в части досрочного расторжения договора аренды земельного участка N 35 от 28.10.2009 недействительным.

Ранее общество не имело возможности узнать о нарушении своего права ранее, так как не получало уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке.

В связи с изложенным истец просил суд перевести права и обязанности покупателя Шестопалова И.А. на ООО СП "Заря" по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: N, входящие в договор аренды N 35 от 28.10.2009 г.:

- по договору купли-продажи N 23-2/03/20 от 23.03.2020 (дата регистрации 30.03.2020 г.), цена по договору 278 496 руб., заключенному между Шестопаловым И.А. и Гуреевым А.О., общая долевая собственность: 5/207 (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020); Макаровой Е.О., общая долевая собственность: 5/207 (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.); Фроловой М.В., общая долевая собственность: 20/207 (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.);

- по договору купли-продажи N 21/03/20 от 21.03.2020 (дата регистрации 30.03.2020 г.), цена по договору 125 000 руб., заключенному между Шестопаловым И.А. и Лесневым В.Н., общая долевая собственность: 10/207, (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.).

Представитель ООО СП "Заря" - конкурсный управляющий Гаркавенко С.В. в судебное заседание не явился, доверил представлять интересы ООО СП "Заря" Князеву А.Н. на основании доверенности.

В судебном заседании представитель истца ООО СП "Заря" по доверенности Князев А.Н. поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчики Гуреев А.О., Макарова Е.О., Фролова М.В., Леснев В.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ответчик Шестопалов И.А. в судебное заседание не явился, доверил представлять его интересы Цветкову Д.Н. и Нескородеву Е.В. на основании доверенностей.

Представители ответчика Шестопалова И.А. по доверенности Цветков Д.Н. и Нескородев Е.В. в судебном заседании исковые требования ООО СП "Заря" не признали, просили суд отказать истцу в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что договор субаренды заключен ИП Шестопаловым И.А. сроком на 3 года в пределах срока аренды земельных участков по договору N 35 от 28.10.2009 г. Заключая 23.03.2020 г. договор купли-продажи долей с Гуреевым А.О., Макаровой Е.О., Фроловой М.В., Лесневым В.Н., Шестопалов И.А. обладал статусом субарендатора земельных участков, доли в которых являлись предметом купли - продажи. Доля дохода от реализации произведенной ИП Шестопаловым И.А. сельскохозяйственной продукции составляет более 90 %, в связи с чем он был вправе приобретать доли у Гуреева А.О., Макаровой Е.О., Фроловой М.В., Леснева В.Н., в соответствии с критериями, указанными в ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Условия договора аренды N 35 от 28.10.2009 г. не предоставляют ООО СП "Заря" преимущественного права на выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности перед другими лицами, а арендодатели, заключая договор аренды, не принимали на себя обязательств по предоставлению ООО СП "Заря" преимуществ перед иными лицами на приобретение долей. Истцом не представлено доказательств внесения денежных средств на банковский счет управления Судебного департамента в Тульской области в счет обеспечения иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсный кредитор ИП "Саблукова Т.В." в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Князеву А.Н. на основании доверенности, который в судебном заседании поддержал исковые требования ООО СП "Заря".

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тульской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, временный управляющий ООО СП "Заря" Борисов А.В., Горелкина Н.М., Дробышева. Р.П., Завалишина Л.Н., Олефир И.Н., Пестина С.Е., Пешкова Л.П., Панкрушина С.А., Селиванова Н.Н., Титова В.Ф., Хорошилова Н.П., Довгаль П.Н., Ильичева Г.А., Клыков Г.А., Клыкова В.Т., Силиник И.Р., Суконная М.П., Щербаков П.Е., а также представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсный кредитор ООО "Агро-альянс и Ко" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Решением Ефремовского районного суда Тульской области от 19 января 2021 года исковые требования ООО СП "Заря" удовлетворены.

Суд решил: признать преимущественное право ООО СП "Заря" покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: N; перевести права и обязанности покупателя Шестопалова И.А. на ООО СП "Заря" по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N:

- по договору купли-продажи N 23-2/03/20 от 23.03.2020 года (дата регистрации 30.03.2020 г.), цена по договору 278 496 руб., заключенному, между Шестопаловым И.А. и Гуреевым А.О., общая долевая собственность: 5/207, Макаровой Е.О., общая долевая собственность: 5/207, Фроловой М.В., общая долевая собственность: 20/207;

- по договору купли-продажи N 21/03/20 от 21.03.2020 г. (дата регистрации 30.03.2020 г.), цена по договору 125 000 руб., заключенному между Шестопаловым И.А. и Лесневым В.Н., общая долевая собственность: 10/207;

В решении указано Управлению Судебного департамента в Тульской области перечислить Шестопалову И.А. денежную сумму, внесенную ИП "Саблукова Т.В.", на депозитный счет Управления Судебного департамента в Тульской области платежным поручением N от 18.12.2020 г. на основании определения Ефремовского районного суда от 09.12.2020 г. в размере 403 496 руб., а также денежной суммы в размере 10900 руб., внесенной ИП "Саблукова Т.В." на депозитный счет Управления Судебного департамента в Тульской области платежным поручением N от 18.01.2021 г. на основании определения Ефремовского районного суда от 18.01.2021 г., а также на то, что решение является основанием для регистрации права собственности ООО СП "Заря" на указанные доли в праве на земельные участки по договорам купли-продажи земельных участков N от 23.03.2020 г., N от 21.03.2020 г.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Шестопалова И.А. по доверенности Цветков Д.Н. просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных ООО СП "Заря" требований, указав, что выводы суда о преимущественном праве на заключение договора купли-продажи спорных долей указанных выше земельных участков возникло у ООО СП "Заря" на основании п. 4.1.2., 4.4.4. договора аренды N 35 от 28.10.2009 г., являются необоснованными и противоречащими условиям договора аренды, поскольку из буквального толкования п. 4.1.2. договора аренды следует, что арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на выкуп земельных участков, являющихся предметом аренды N 35 от 28.10.2009 г., а арендодатели в силу п. п. 4.4.4. приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных участков, являющихся предметом аренды, перед другими лицами. Из содержания имеющихся в материалах дела договоров купли-продажи между ответчиками следует, что предметом указанных сделок являлись доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, но не земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, тогда как положения Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дифференцируют понятия "земельная доля" и "земельный участок".

Считает, что вывод суда о наличии такого преимущества перед Шестопаловым И.А. основан на неверном толковании условий договора аренды N от 28.10.2009 г. и положений действующего законодательства, регулирующих рассматриваемые взаимоотношения.

Полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для применения правил, установленных в п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку к возникшим правоотношениям применяются нормы Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В представленных возражениях с дополнением на апелляционную жалобу представитель истца ООО СП "Заря в лице конкурсного управляющего" Гаркавенко С.В., конкурсный кредитор ООО "Агро-альянс и ко", представитель конкурсного кредитора ИП Саблукова Т.В. по доверенности Князев А.Н. просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу стороны ответчика Шестопалова И.А. без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав объяснения представителя ответчика Шестопалова И.А. по доверенности Нескородева Е.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя конкурсного кредитора ИП Саблукова Т.В. по доверенности и ООО СП "Заря" по доверенности Князева А.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО СП "Заря" являлось арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами N на основании договора аренды N 35 земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей, заключенного 28.10.2009г., который зарегистрирован в ЕГРН 27.11.2009 г. за номером регистрации N.

В силу п. 2.4. договора аренды N 35 от 28.10.2009 г. ввиду отсутствия заявлений со стороны арендодателей о расторжении договора в предусмотренный договором срок, его действие продлено на срок 10 лет на тех же условиях.

Согласно п. 4.1.2. раздела 4 договора аренды N 35 от 28.10.2009 г. земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: N, арендатор - ООО СП "Заря", имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно п. 4.4.4. указанного договора, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами.

19.03.2019 г. между ООО СП "Заря" в лице директора Аниськина С.Ф. и ИП Шестопаловым И.А. в лице представителя по доверенности Цветкова Д.Н. заключен договор субаренды земельных участков с кадастровыми номерами: N, N. Срок действия договора составляет три года в пределах срока аренды земельных участков, зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 25.03.2019 г.

На основании договора купли-продажи земельных долей от 21 марта 2020 года ответчик Шестопалов И.А. приобрел у Леснева В.Н. 10/207 долей в праве на земельные участки с кадастровыми номерами: N, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства. Общая цена по договору составила 125 000 руб. Запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.

По договору купли-продажи земельных долей от 23 марта 2020 года Шестопалов И.А. приобрел у Гуреева А.О., Макаровой Е.О., Фроловой М.В. доли в праве на земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, общая цена по договору 278 496 руб. Общая долевая собственность, отчуждаемая Гуреевым А.О., составляет 5/207 долей в праве, (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.); общая долевая собственность, отчуждаемая Макаровой Е.О., составляет 5/207 долей в праве (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.); общая долевая собственность, отчуждаемая Фроловой М.В., составляет 20/207 долей в праве (запись регистрации в ЕГРП N от 30.03.2020 г.).

Проанализировав условия договора аренды N 35 от 28.10.2009 г. относительно преимущественного права ООО СП "Заря" на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, руководствуясь положениями ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", нормами Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", дающими понятие земельной доли, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку продавцы долей - ответчики Гуреев А.О., Макарова Е.О., Фролова М.В., Леснев В.Н., не выполнили своей обязанности по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности, в том числе ООО СП "Заря", о намерении продать свою долю Шестопалову И.А. с указанием цены и других условий, на которых она продается, то истец ООО СП "Заря", чье преимущественное право покупки было нарушено, имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по данным договорам.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 данного Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.