Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 сентября 2021 года Дело N 33-17420/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Семеновой О.В., Курносова И.А.,

при секретаре Фадеевой Д.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Зерно Дон" в лице конкурсного управляющего Захаровой Н.Б. к Карташовой С.Н., Гуцул В.Ф., Колесникову С.К., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Полупановой Е.Е., Штоколовой И.В., 3-и лица Сазоненко А.В., Сазоненко А.А., Администрация Орловского сельского поселения Милютинского района, Управление Федеральной кадастровой службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, встречному иску Карташовой С.Н., Гуцул В.Ф., Колесникова С.К., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Полупановой Е.Е., Штоколовой И.В. к ООО "Зерно Дон" о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору аренды, по апелляционной жалобе Карташовой С.Н., Гуцул В.Ф., Колесникова С.К., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Полупановой Е.Е., Штоколовой И.В. на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 04 июня 2021 года

Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г.,

установила:

ООО "Зерно Дон" в лице конкурсного управляющего Захаровой Н.Б. обратился в суд с иском к Карташовой С.Н., Гуцул В.Ф., Колесникову С.К., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Полупановой Е.Е., Штоколовой И.В. о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принятые ответчиками на Общем собрании от 21.05.2020 по первому, второму, третьему, четвёртому и пятому вопросам повестки дня. В обоснование указал, что 24.02.2009 межу ООО "Зерно Дон" и ответчиками по делу был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности, в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Впоследствии, 24.11.2016 между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого срок аренды земельного участка продлен до 01.10.2026. 21.05.2020 по инициативе ответчиков состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, которым приняты оспариваемые истцом решения. По мнению истца, до истечения срока действия договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 24.11.2016 ответчики были не вправе принимать оспариваемые решения.

Ответчики обратились в суд со встречным иском, в котором просили признать незаключенным дополнительное соглашение от 24.11.2016 к договору аренды от 24.02.2009. Требования мотивированы тем, что дополнительное соглашение к договору они не заключали, и его не подписывали, вопрос о заключении дополнительного соглашения не рассматривался общим собранием участников, запись о регистрации дополнительного соглашения в ЕГРН отсутствует.

Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 04.06.2021 исковые требования ООО "Зерно Дон" удовлетворены. Суд признал недействительными решения участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принятые ответчиками на Общем собрании от 21.05.2020 по первому, второму, третьему, четвёртому и пятому вопросам повестки дня.

Встречные исковые требования суд удовлетворил частично, признал не заключенным в отношении Копец Анны Ивановны дополнительное соглашение от 24.11.2016 к договору аренды земельного участка с кадастровым N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.02.2009 - арендатор ООО "Зерно Дон". В остальной части иска отказал.

В апелляционной жалобе Карташова С.Н., Гуцул В.Ф., Колесников С.К., Колесникова В.Ф., Копец А.И., Полупанова Е.Е., Штоколова И.В. выражают несогласие с решением суда в части удовлетворения первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, просят его отменить в указанной части и вынести новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные требования удовлетворить в полном объеме.

Апеллянты приводят доводы о наличии оснований для признания незаключенным дополнительного соглашения от 24.11.2016 к договору аренды от 24.02.2009, в связи с отсутствием решения общего собрания участников долевой собственности о заключению дополнительного соглашения, согласованию его условий, не подписанием дополнительного соглашения всеми арендодателями, отсутствием в ЕГРН сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения. Считают, что судом допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, которые привели к принятия необоснованного судебного решения.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие сторон.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Копец А.И. - Щиброва М.В., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.02.2009 между арендатором ООО "Зерно Дон" и собственниками Серединой В.Ф., Сазоненко В.И., Сазоненко А.В., Нетреба Н.Г., Полупановой Е.Е., Карташовой С.Н., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Колесниковым С.К., Калитвянской А.Ф., Еременко А.С. (11 чел.) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому в пользование ООО "Зерно Дон" переданы земельные участки общей площадью 1737000 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенные в границах участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сроком на 5 лет.

Договор аренды зарегистрирован Милютинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, запись государственной регистрации права N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.04.2009.

10.12.2009 на основании сделки купли-продажи К.А.Ф. продала принадлежащую ей долю в размере 1/11 в пользу ООО "Зерно-Дон" в земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

24.11.2016 между арендатором ООО "Зерно Дон" и арендодателями Еременко А.С., Карташовой С.Н., Колесниковым С.К., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Нетреба Н.Г., Полупановой Е.Е., Сазоненко А.А., Сазоненко А.В., Серединой В.Ф. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 24.02.2009. В соответствии с данным соглашением изменен срок аренды, который установлен до 01.10.2026. Изменен порядок и сроки выплаты арендной платы п.2.1. договора от 24.02.2009: зерно фуражное 1500 кг. - до 01.10. текущего года выплачивается в виде продукции или денежной компенсации, с октября - только денежная компенсация; сено/солома 1000 кг. - до 01.09. текущего года выплачивается в виде продукции или денежной компенсации, солома выдается только на основании заявлений, полученных арендатором до 01.08.текущего года, с сентября - только денежная компенсация; масло подсолнечное 30кг (32л) - до 01.12. текущего года выплачивается в виде продукции или денежной компенсации, с декабря только денежная компенсация; мука 50 кг. - до 01.12. текущего года выплачивается в виде продукции или денежной компенсации, с декабря только денежная компенсация; транспортные услуги по доставке сена или зерна или угля (до 25 км) - 1 раз в год (по заявлению); вспашка или культивация огорода до 0,20га - 1 раз в год (по заявлению), ритуальные услуги - размер утверждается ежегодно предприятием-арендатором (по заявлению); материальная помощь на приобретение школьных принадлежностей для первоклассников - размер утверждается ежегодно предприятием - арендатором (1 раз в год по заявлению до 25.08 текущего года); денежные выплаты - компенсация налога за землю - в размере установленного законодательством налога (по заявлению с предоставлением налогового уведомления и квитанции об оплату земельного налога); денежные выплаты пенсионерам (по возрасту, инвалидам 1 и 2 группы, детства) -3 000 руб. два раза в год равными долями (до 09.05 и до 07.11.текущего года).

Указанным соглашением предусмотрена выплата арендной платы в денежном выражении вместо натур оплаты по заявлению собственника земельной доли, расписаны виды оплаты, сроки выплат денежной компенсации, размер денежной компенсации.

Изменен п.2.2 договора: продукция в счет арендной платы выдается в течении действия настоящего договора, в соответствии с установленными в п.2.1. сроками, но не позднее декабря текущего года. Услуги в счет арендной платы предоставляются 1 раз в год в течении срока действия настоящего договора". Остальные положения Договора остаются без изменения и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Милютинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о чем сделана запись о государственной регистрации права от 17.04.2017.

01.09.2017 на основании сделки купли-продажи Н.Н.Г. уступил ООО "Зерно Дон" свою 1/11 долю в праве общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Е.А.С. умерла ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в права наследования вступила наследник Штоколова И.В., что подтверждено свидетельством о вступлении в права наследования от 17.04.2019.

С.В.Ф. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА вступила в брак с Гуцул А.Н., в связи с чем изменила фамилию на Гуцул.

18.12.2019 ответчиками Карташовой С.Н., Гуцул В.Ф., Колесниковым С.К., Колесниковой В.Ф., Копец А.И., Полупановой Е.Е., Штоколовой И.В. в адрес арендатора направлены претензии с требованием о расторжении договора аренды, который, по их мнению, был перезаключен на неопределенный срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

Другие участники общей долевой собственности на спорный земельный участок Сазоненко А.В., Сазоненко А.А. о нарушении своих прав со стороны ООО "Зерно Дон" не заявляли.

21.05.2020 по инициативе участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, истцов по настоящему делу, состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, на котором присутствовало 7 собственников, из них: лично 6 чел., 1 по доверенности. Приняты решения:

1. Не заключать с ООО "Зерно Дон" на новый срок договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: установлено в относительно ориентира в радиусе 7 км. от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на условиях, указанных в договоре аренды от 24.02.2009 (запись регистрации N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.04.2009. Установить список участников собрания, проголосовавших "Против": Карташова Светлана Николаевна, Гуцул Валентина Федоровна, Колесников Сергей Константинович, Колесникова Валентина Федоровна, Копец Анна Ивановна, Полупанова Елена Евгеньевна, Штоколова Ирина Васильевна.

2. Утвердить подготовленный кадастровым инженером ООО "Экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ" Кива А.В. проект межевания образуемого земельного участка земель сельскохозяйственного назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1105363 кв.м, выделяемого в счет земельных долей: Карташова Светлана Николаевна -1/7 доли, Гуцул Валентина Федоровна-1/7 доли, Колесников Сергей Константинович - 1/7 доли, Колесникова Валентина Федоровна - 1/7 доли, Копец Анна Ивановна - 1/7 доли, Полупанова Елена Евгеньевна - 1/7 доли, Штоколова Ирина Васильевна 1/7 доли.

3 По утвержденным проектам межевания образуемого земельного участка земель сельскохозяйственного назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1105363 кв.м утвердить следующий перечень собственников земельных участков: Карташова Светлана Николаевна, Гуцул Валентина Федоровна, Колесников Сергей Константинович, Колесникова Валентина Федоровна, Копец Анна Ивановна, Полупанова Елена Евгеньевна, Штоколова Ирина Васильевна.

4. По утвержденному проекту межевания образуемого земельного участка земель сельскохозяйственного назначения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1105363 кв.м. утвердить следующие размеры долей собственников в праве общей долевой собственности на земельные участки: Карташова Светлана Николаевна -1/7 доли, Гуцул Валентина Федоровна-1/7 доли, Колесников Сергей Константинович - 1/7 доли, Колесникова Валентина Федоровна - 1/7 доли, Копец Анна Ивановна - 1/7 доли, Полупанова Елена Евгеньевна - 1/7 доли, Штоколова Ирина Васильевна 1/7 доли.

5. Утвердить условия договора аренды с ИП Главой КФХ Ж.С.Б. и заключить с ИП Главой КФХ Ж.С.Б. договор аренды на выделяемый земельный участок, согласно проекту межевания НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1105363 кв.м.

6. Избрать уполномоченным, имеющим право от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, сроком на 3 года избран Ж.С.Б.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемыми решениями общего собрания (п. 1, 2, 3, 4, 5) нарушены права истца ООО "Зерно Дон", как арендатора земельного участка, на его использование. Оспариваемым решением общего собрания собственников земельного участка от 21.05.2020 (п. 1, 5 повестки дня) фактически в одностороннем порядке прекращено действие договора аренды, земельного участка от 24.02.2009, с учетом дополнительного соглашения от 24.11.2016. По мнению суда, правовых оснований для принятия такого решения у ответчиков не имелось. Указанный договор, был заключен сроком до 01.10.2026, недействительным признан не был, не расторгался по требованию сторон. Согласие арендатора на выдел земельных долей из общего земельного участка участниками общей долевой собственности получено не было.

Разрешая встречные исковые требования, суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения в части признания незаключенным дополнительного соглашения в отношении Копец А.И, подпись, которой выполнена другим лицом. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии волеизъявления иных арендодателей на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, суду представлено не было.

Суд указал, что признание дополнительного соглашения к договору аренды не заключенным в отношении Копец А.И. не влечет его недействительности для остальных арендодателей, не освобождают их от исполнения принятых на себя обязательств и ограничений, связанных с передачей земельного участка во временное владение пользование ООО "Зерно Дон".

С данными выводами судебная коллегия соглашается.

Утверждение апеллянтов о том, что арендаторы не подписывали дополнительное соглашение к договору аренды, не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами.

С целью установления факта принадлежности подписи в дополнительном соглашении к договору аренды, по ходатайству Колесниковой В.Ф., Колесникова С.К., Копец А.И., Штоколовой И.В. (наследница Е.А.С. определением Морозовского районного суда Ростовской области от 12.03.2021 назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно выводам заключения ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.05.2021 по результатам почерковедческого исследования, подпись от имени Колесниковой В.Ф. в дополнительном соглашении от 24.11.2016 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.02.2009 выполнена самой Колесниковой В.Ф., от имени Копец А.И. выполнена другим лицом. Ответить на вопрос кем выполнены подписи от имени Колесникова С.К. и Е.А.С. не представилось возможным.

В данном случае выводы заключения судебной экспертизы свидетельствуют о том, что дополнительное соглашение не было подписано только Копец А.А., подпись, от имени которой выполнена другим лицом. Доказательств, свидетельствующих, об отсутствии выраженной воли на заключение дополнительного соглашения к договору аренды и продление срока аренды до 01.10.2026 у иных собственников земельного участка, суду представлено не было.

Ссылка представителя Копец А.И. - Щиброва М.В. в суде апелляционной инстанции на то, что у других истцов отсутствовали материальные средства для оплаты экспертизы, признаются несостоятельными, поскольку указанные доводы ими при рассмотрении спора в суде первой инстанции не приводились. Карташова С.Н., Гуцул В.Ф., Полупанова Е.Е. свои подписи на соглашении от 24.11.2016 не оспаривали. Ходатайства о назначении экспертизы своих подписей не заявляли.

Следует также отметить, что иные участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подписавшие дополнительное соглашение к договору аренды от 24.11.2016, а именно Сазоненко А.В., Сазоненко А.А. свои подписи также не оспаривали, к позиции истцов об оспаривании данного соглашения не присоединились.

Таким образом, с учетом оценки представленных доказательств, суд пришел к правильному выводу, что участники общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, решением, которое оформили в виде дополнительного соглашения от 24.11.2016 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 24.02.2009, продлили срок действия договора аренды до 01.10.2026, изменили условия, связанные с выплатой и размером арендной платы, т.е. выразили волю на дальнейшее продление арендных отношений с ООО "Зерно Дон". Доказательств, подтверждающих отсутствие у собственников волеизъявления на продление срока договора аренды, суду представлено не было. Наличие действующего договора аренды земельного участка, является обстоятельством препятствующим, для его расторжения и передаче земельного участка другому арендатору, и выделу земельного участка без согласия арендатора. Государственная регистрация дополнительного соглашения никем не оспорена и недействительной не признана.

Судом первой инстанции также обоснованно отмечено, что дополнительное соглашение к договору аренды предъявлено для регистрации 17.04.2017, и зарегистрировано в ЕГРН (том 2 л.д. 95-102). Из содержания выписки ЕГРН следует, что в отношении земельного участка с кадастровым N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано обременение в пользу ООО "Зерно Дон" - аренда сроком до 01.10.2026. Иных сведений, на которые ссылаются истцы по встречному иску о том, что регистрация указанного соглашения отсутствует или последовала после возбуждения спора, являются несостоятельными, поскольку опровергаются сведениями, представленными из ЕГРН по РО не доверять которым у суда первой и апелляционной инстанции основании не имеется.

Довод жалобы о том, что только на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности может быть принято решение о продлении договора аренды на новый срок, а поскольку такого собрания проведено не было, то дополнительное соглашение от 24.11.2016 к договору аренды от 24.02.2009 является незаключенным, отклоняется.

Согласно ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым.

В частности, подпунктами 2, 4, 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Решение иных вопросов участниками долевой собственности положениями пункта 1 статьи 14 Закона об обороте не предусмотрено.