Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 мая 2021 года Дело N 33-1737/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Никулина П.Н.

судей Глебовой С.В., Огудиной Л.В.

при секретаре Ворониной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 05 мая 2021 года дело по апелляционной жалобе Бухарова Юрия Вениаминовича на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 02 февраля 2021 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Бухарова Юрия Вениаминовича к Бухаровой Наталье Ивановне и Николаеву Александру Александровичу о признании недействительной сделкой договор купли-продажи 1/10 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, заключенный 09.08.2019 между Бухаровой Натальей Ивановной и Николаевым Александром Александровичем, и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Заслушав доклад судьи Глебовой С.В., объяснения представителя Бухарова Ю.В. - Суркова Е.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Бухаровой Н.И., заявившей о признании иска, ответчика Николаева А.А., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бухаров Ю.В. обратился в суд с иском к Бухаровой Н.И., Николаеву А.А., в котором с учетом уточнений исковых требований просил признать договор купли-продажи 1/10 доли в праве собственности на земельный участок и доли домовладения, расположенных по адресу: ****, заключенный между Бухаровой Н.И. и Николаевым А.А., недействительным, применить последствия недействительности сделки:

- прекратить зарегистрированное право собственности Николаева А.А. на 1/10 долю в праве собственности на земельный участок (кадастровый номер ****) и 1/10 долю в праве собственности на домовладение (кадастровый номер ****), расположенные по адресу: ****, аннулировать записи в ЕГРН от 15.08.2019 за номерами ****, ****, ****; ****;

- признать право собственности Бухаровой Н.И. на 1/10 долю в праве собственности на земельный участок площадью 804 кв.м. (кадастровый номер ****) и 1/10 долю в праве собственности на домовладение площадью 450,3 кв.м. (кадастровый номер ****), расположенные по вышеуказанному адресу;

- обязать Бухарову Н.И. возвратить Николаеву А.А. денежные средства в размере 1 500 000 руб., полученные по договору купли-продажи от 09.08.2019.

В обоснование заявленных требований Бухаров Ю.В. указал, что является собственником **** доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ****, с кадастровым номером ****. Собственником другой **** доли в праве общей долевой собственности на жилой дом являлась Бухарова Н.А. 15.08.2019 между Бухаровой Н.И. и Николаевым А.А. заключен договор купли-продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. О существовании данного договора он узнал со слов Бухаровой Н.И. только в июле 2020 года после того, как спустя почти год после заключения сделки, Николаев А.А. стал предпринимать попытки проникнуть в дом.

Бухаров Ю.В. как собственник доли в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и домовладение, не был уведомлен о продаже третьему лицу 1/10 доли, принадлежащей Бухаровой Н.И., поскольку последняя не предлагала приобрести указанное имущество на определенных условиях, чем нарушены права и законные интересы сособственника объектов недвижимости.

Определением суда от 10.12.2020 производство по гражданскому делу в части исковых требований Бухарова Ю.В. к Бухаровой Н.И., Николаеву А.А. о переводе на истца Бухарова Ю.В. прав и обязанностей покупателя по оспариваемому договору купли-продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности на домовладение и 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и в части требования о признании за Бухаровым Ю.В. права собственности на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/10 долю в праве собственности на домовладение, расположенные по адресу: ****, прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в данной части и принятием его судом.

Истец Бухаров Ю.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель Сурков Е.Е. уточненные исковые требования поддержал. Дополнительно указал, что в соответствии с пунктом 1.3 оспариваемого договора предметом сделки являлась доля в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 752,5 кв.м. (в соответствии с выпиской из ЕГРН), в соответствии с правоустанавливающим документом - 450,3 кв.м. Правоустанавливающим документом, закрепившим имущественные права Бухаровой Н.И. и Бухарова Ю.В., является решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 14.04.2015 по делу N 2-1/2015, измененное апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 07.07.2015, согласно которым за Бухаровой Н.И. и Бухаровым Ю.В. признано право собственности на жилой дом общей площадью 450,3 кв.м. Таким образом, Бухаровой Н.И. на момент продажи 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежала **** доля в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 450,3 кв.м. Со ссылкой на статью 554 ГК РФ указал, что при отсутствии данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество в договоре, соответствующий договор считается незаключенным, что влечет его недействительность ввиду мнимости.

Ответчик Николаев А.А., также представляющий интересы ответчика Бухаровой Н.И., в судебном заседании исковые требования не признал. В обоснование возражений указал, что оспариваемая сделка не затрагивает интересы истца. Им приобретена доля в праве собственности на жилой дом площадью 752,3 кв.м. и земельный участок по конкретному адресу. Поскольку в решении суда о разделе имущества в собственность Бухаровым выделялось домовладение площадью 450,3 кв.м., а впоследствии после проведенных работ по реконструкции дома были внесены изменения в ЕГРН в части увеличения площади, данные сведения отражены в договоре купли-продажи, чтобы в дальнейшем не возникло спора. Площадь приобретаемой доли для него не имеет существенного значения, поскольку он в будущем имеет намерение приобрести всю принадлежащую Бухаровой Н.И. долю в имуществе. Все существенные условия сторонами в договоре согласованы, сделка исполнена.

Ответчик Бухарова Н.И., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ранее в ходе рассмотрения дела исковые требования не признала, подтвердила факт заключения договора и его исполнение сторонами.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус нотариального округа г. Владимира Старова Е.В., врио нотариуса Рыбакова Е.О., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Бухаров Ю.В. просит решение суда отменить, принять новое решение. В обоснование несогласия с решением суда указывает, что судом неверно применены нормы материального права, поскольку правовое обоснование признания сделки недействительной по причине ее мнимости истцом не заявлялось. Указывает, что сделка недействительна в силу статьи 554 ГК РФ, поскольку в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Бухарова Н.И. не имела права продавать 1/10 долю в праве общей собственности на жилой дом площадью 752,5 кв.м., поскольку на момент продажи доли она была собственником **** доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 450,3 кв.м.

Истец Бухаров Ю.В., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус нотариального округа г. Владимира Старова Е.В., врио нотариуса Рыбакова Е.О., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении дела не заявлено, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы исходя из следующего.

Положениями пунктов 1, 2, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом установлено и из материалов дела следует, что решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 14.04.2015, измененным в части апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 17.07.2015, произведен раздел совместно нажитого имущества Бухаровой Н.И. и Бухарова Ю.В. За Бухаровой Н.И. и Бухаровым Ю.В. признано право собственности на жилой дом общей площадью 450,3 кв.м. с кадастровым номером ****, и хозяйственные постройки: гараж кирпичный и баню, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, общей площадью 804 кв.м. с кадастровым номером ****, расположенные по адресу: ****, в равных долях - по **** доли в праве собственности за каждым (т. 1 л.д. 118-130).

10.08.2015 и 17.11.2015 в Едином государственном реестре недвижимости за Бухаровой Н.И. произведена государственная регистрация права, соответственно, на **** долю в праве общей собственности на жилой дом и **** долю в праве общей собственности на земельный участок (т. 1 л.д. 140-144).

26.05.2019 в целях соблюдения предусмотренной статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации процедуры извещения истца, как участника долевой собственности, о предстоящем отчуждении 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок Бухарова Н.И. направила в адрес Бухарова Ю.В. телеграмму с уведомлением о намерении продать вышеуказанное имущество и с предложением приобрести это имущество за 1 000 000 рублей. Телеграмма возвращена в адрес отправителя по причине неявки адресата за телеграммой по извещению (т. 1 л.д. 136-137).

09.08.2019 между Бухаровой Н.И. (продавцом) и Николаевым А.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи 1/10 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 804 кв.м. с кадастровым номером **** и 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся на указанном земельном участке по адресу: **** (пункт 1.1 договора) (т. 1 л.д. 83-86, 133-135).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что на земельном участке расположен жилой дом, доля в праве общей собственности на который отчуждается по настоящему договору, состоящий из основного трехэтажного строения общей площадью 752,5 кв.м. (в соответствии с выпиской из ЕГРН), общей площадью в соответствии с правоустанавливающим документом - 450,3 кв.м. Кадастровый номер объекта - ****.

Стороны оценили вышеуказанные долю в праве общей собственности на земельный участок в размере 300 000 руб., долю в праве собственности на жилой дом в размере 1 200 000 руб., общая сумма оценки составила - 1 500 000 руб. (пункт 2.3 договора)

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 2.5 договора).

Указанный договор удостоверен врио нотариуса нотариального округа г. Владимира Рыбаковой Е.О. и зарегистрирован в реестре за N **** (т. 1 л.д. 133-135).

Переход права собственности Николаева А.А. на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи от 09.08.2019 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Владимирской области 15.08.2019 (номер государственной регистрации права ****) (т. 1 л.д. 140-144).

Разрешая спор, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 09.08.2019 недействительной сделкой по основаниям ее мнимости. При этом исходил из того, что оспариваемый договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок заключен в письменной форме, удостоверен нотариусом, зарегистрирован в установленном порядке, денежные средства по договору уплачены покупателем продавцу в полном объеме, т.е. ответчиками совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

Из буквального толкования пункта 1.1 договора купли-продажи следует, что Бухарова Н.И. продала Николаеву А.А. 1/10 (одну десятую) долю в праве общей собственности на земельный участок площадью 804 (восемьсот четыре) кв.м. +/- 9,90 кв.м. с кадастровым номером **** на землях населенных пунктов, предоставленный под индивидуальную жилую застройку и 1/10 (одну десятую) долю в праве общей собственности на жилой дом, находящийся на указанном земельном участке по адресу: ****

****) доля в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок принадлежит Бухаровой Н.И. на основании решения Октябрьского районного суда г. Владимира от 14.04.2015 по делу 2-1/2015, дата вступления в законную силу 07.07.2015; апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 07.07.2015 по делу N 33-2293/2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.11.2015 сделана запись регистрации N **** (пункт 1.2 договора).

На земельном участке расположен жилой дом доля в праве общей собственнности на который отчуждается по настоящему договору, состоящий из основного трехэтажного строения материалы смешанные общей площадью 752,5 (семьсот пятьдесят два целых пять десятых) кв.м. (в соответствии с выпиской из ЕГРН), общей площадью в соответствии с правоустанавливающим документом - 450,3 (четыреста пятьдесят целых три десятых) кв.м. Кадастровый номер объекта - **** (пункт 1.3 договора).

**** доля в праве общей собственности на вышеуказанный жилой дом принадлежит Бухаровой Н.И. на основании решения Октябрьского районного суда г. Владимира от 14.04.2015 по делу 2-1/2015, дата вступления в законную силу 07.07.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2015 сделана запись регистрации N **** (пункт 1.3 договора).

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор является незаключенным ввиду неопределенности площади отчуждаемой доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, несостоятельны.

Предмет договора продажи недвижимости сторонами согласован: в договоре отражены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче от продавца покупателю, в том числе кадастровый номер земельного участка - ****, кадастровый номер жилого дома - ****, площади и адрес объектов, основания возникновения права собственности.

То обстоятельство, что в оспариваемом договоре указаны две площади жилого дома (общая площадью 752,5 (семьсот пятьдесят два целых пять десятых) кв.м. (в соответствии с выпиской из ЕГРН) и общая площадь в соответствии с правоустанавливающим документом - 450,3 (четыреста пятьдесят целых три десятых) кв.м., не может служить основанием для признания договора недействительным ввиду несоответствия положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общий перечень правоустанавливающих документов на недвижимость приведен в части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории).