Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2020 года №33-17333/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 ноября 2020 года Дело N 33-17333/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мугиновой Р.Х.,
судей Александровой Н.А., Набиева Р.Р.,
при секретаре судебного заседания Даминовой Р.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 05 июня 2020 г.
Заслушав доклад судьи Набиева Р.Р., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Республики Башкортостан о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 1595 кв.м., расположенного по адресу: адрес, для завершения строительства на срок с дата по дата год.
Требования обоснованы тем, что в июне 2014 г. истец купил объект незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу.
Постановлением ответчика N... от дата ему на праве аренды сроком на 3 года предоставлен спорный земельный участок площадью 1595 кв.м., имеющего вид разрешенного пользования - ведение личного подсобного хозяйства.
дата с ответчиком заключен договор аренды N... земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства на срок с дата по дата
В период действия договора аренды истцом возведен незавершенный строительством объект недвижимости степенью готовности 20 % и нежилое здание - баня. В связи с отсутствием финансовых возможностей, истец в срок, указанный в договоре аренды, не смог достроить жилой дом. По истечении срока истец обратился к ответчику с заявлением о продлении или перезаключении договора аренды, однако ответчиком заявление истца не удовлетворено.
Решением Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 05 июня 2020 г. постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка, отказать".
В апелляционной жалобе истец ФИО3 просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности. Требования мотивированы тем, что суд не дал оценки соглашению между предыдущим арендатором земельного участка ФИО5 и ответчиком о расторжении договора аренды от дата, в связи с чем с истцом должны были заключить договор не на завершение строительства, а для ведения личного подсобного хозяйства на три года и уже после истечения срока договора заключить новое соглашение на новый срок для завершения строительства. Также не учтено, что ответчиком в течение двух лет не предпринимались меры по изъятию и продаже объектов с торгов.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ФИО1 - ФИО4, поддержавшего жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).
При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между администрацией муниципального района адрес Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по адрес (арендодатель) и ФИО5 заключен договор аренды N... земельного участка, с кадастровым номером 02:19:150401:163, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1595 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: адрес. Срок действия договора аренды земельного участка - с дата по дата (п. 2.1.). дата произведена государственная регистрация сделки аренды номер регистрации N....
На указанном земельном участке ФИО5 возведен объект незавершенного строительства, степень готовности 20%, площадью застройки 193,8 кв.м.
дата по договору купли-продажи ФИО1 приобрел у ФИО5 право указанный объект незавершенного строительства и дата зарегистрировал за собой право собственности на него со степенью готовности 20%, площадью застройки 193,8 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата и указанным договором.
дата между ФИО5 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым ФИО5 уступает ФИО1 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N... от дата
Постановлением главы Администрации сельского поселения Красноусольский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан N... от дата ФИО1 был предоставлен в аренду спорный земельный участок, с кадастровым номером N..., площадью 1595 кв.м для ведения личного подсобного хозяйства, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: адрес, для завершения строительства объекта расположенного на данном участке сроком на три года.
Во исполнении указанного постановления, дата между Администрацией сельского поселения Красноусольский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по адрес, а также ФИО1 заключен договор аренды N... спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства.
При этом, согласно пункта 2.1 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения от дата, срок действия договора устанавливается с дата по дата для завершения строительства. Также пунктом 2.2 указанного договора аренды установлено, что по истечении срока действия договора заключение на новый срок без проведения торгов исключается.
Решением и.о. мирового судьи судебного участка N... по адрес Республики Башкортостан за ФИО1 признано право собственности на нежилое здание-баня, расположенное по адресу: адрес, площадью 15,0 кв.м.
С целью завершения строительства ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N....
Письмом N... от дата муниципального района адрес Республики Башкортостан со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отказала Башкортостан ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:19:150401:163 в связи с тем, что дата ФИО1 было реализовано право однократного оформления права аренды для завершения строительства, был заключен договор аренды N... от дата сроком действия до дата, на земельном участке по адресу: адрес, отсутствует введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных ФИО1 требований, суд первой инстанции верно исходил из того, что ФИО1 воспользовался предоставленным ему правом однократного предоставления земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства и распорядился им по своему усмотрению.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценки соглашению между предыдущим арендатором земельного участка ФИО5 и ответчиком о расторжении договора аренды от дата, в связи с чем с истцом должны были заключить договор не на завершение строительства, а для ведения личного подсобного хозяйства на три года и уже после истечения срока договора заключить новое соглашение на новый срок для завершения строительства, являются необоснованными как несоответствующие фактическим обстоятельствам делам, обжалуемому решению и основанных на неверном толковании истцом норм материального права.
Судебная коллегия отмечает, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.
В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.
Приобретая по договор купли-продажи от дата у ФИО5 права на объект незавершенного строительства и заключая с ФИО5г. договор уступки от 11 июля 214 г., истец приобрел права первоначального арендатора участка в рамках договор аренды от дата N..., предоставленного ему для ведения личного подсобного хозяйства. Тем самым новый договор аренды без проведения торгов истец вправе был заключить однократно только для завершения строительства объекта расположенного на данном участке. Указанное право было реализовано истцом на основании постановления главы Администрации сельского поселения Красноусольский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан N... от дата путем заключения договоры аренды N... от дата
Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводом суда первой инстанции о том, что дата истец воспользовался предоставленным ему правом однократного предоставления земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства и распорядился им по своему усмотрению, в связи с чем каких-либо законных оснований для повторного заключения с ним договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется.
Также несостоятельны доводы жалобы, что ответчиком в течение двух лет не предпринимались меры по изъятию и продаже объектов с торгов, поскольку указанные доводы не свидетельствует о наличии у истца права на заключение нового договора аренды земельного участка для завершения строительства сроком на три года.
Судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлиять на правильность вынесенного судом решения, коллегией не установлено, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Таким образом, доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и оспаривание установленных им обстоятельств. Между тем, в силу изложенного, объективных предпосылок к этому не имеется.
Постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гафурийского межрайонного суда Республики Башкортостан от 05 июня 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий: Р.Х. Мугинова
Судьи: Н.А. Александрова
Р.Р. Набиев
Справка: судья Уразметов И.Ф.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка