Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 33-1730/2021

Судья Комиссарова Е.А. Дело N 33-1730/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

"30" августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Демьяновой Н.Н.

судей Дедюевой М.В., Лепиной Л.Л.

при секретаре Боречко Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-457/2021 ( N 44RS0001-01-2020-005623-86 ) по апелляционной жалобе Алферьева Сергея Викторовича на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 12 мая 2021 года, которым постановлено:

Перевести на Чудакову Ксению Владиславовну права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Чудаковым Владиславом Евгеньевичем и Алферьевым Сергеем Викторовичем, по которому Чудаков Владислав Евгеньевич продал, а Алферьев Сергей Викторович купил <данные изъяты> долю в квартире по адресу <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части замены покупателя Алферьева Сергея Викторовича и регистрации перехода права собственности на покупателя Чудакову Ксению Владиславовну.

Взыскать с Чудаковой Ксении Владиславовны в пользу Алферьева Сергея Викторовича денежные средства в сумме 650 000 рублей путем выдачи Алферьеву С.В. указанной суммы, находящейся на депозите Управления Судебного департамента в Костромской области согласно платежного поручения N от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Дедюевой М.В., объяснения ответчика Алферьева С.В. и его представителя адвоката Григорьевой И.В., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ. Чудакова К.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратилась в суд с иском к Чудакову В.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, мотивируя тем, что она является собственником 1/2 доли в квартире по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежала ей и ответчику на праве общей долевой собственности. Доли в квартире были определены и зарегистрированы в установленном законом порядке. В соответствии с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности на принадлежащую им квартиру с Алферьевым С.В., не известив ее и ее законного представителя в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым ответчик нарушил принадлежащее ей преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ. Со слов Алферьева С.В. ответчик Чудаков В.Е. продал свою долю за 650 000 руб. Она готова приобрести долю ответчика за указанную цену. Со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиком, она не согласна. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. О том, что ответчик продал свою долю, она узнала из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Истец просит перевести на нее права и обязанности покупателя доли в указанной квартире, принадлежащей Алферьеву С.В.

К участию в деле Алферьев С.В. привлечен в качестве соответчика, в качестве третьего лица привлечена Чудакова Э.А. - мать Чудаковой К.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Алферьев С.В. в лице своего представителя Григорьевой И.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что решением Свердловского районного суда г.Костромы от 13.12.2012 г. по делу N 2-2145/2012 (т.1. л.д. 68) определен порядок пользования спорной квартирой между сособственниками, Чудаков В.Е. обязан не препятствовать вселению Чудаковой К.В. с матерью. Материалами дела подтверждается, что ни истец, ни ее мать решение суда не исполняли, в спорную квартиру не вселялись, расходов по ее содержанию не несли, ограничившись подтверждением права судебным решением.

Считает неверным вывод суда о ненадлежащем исполнении Чудаковым В.Е. обязанности по извещению сособственника о праве преимущественной покупки, который основан на том, что извещение о намерении продать долю направлено не по адресу регистрации Чудаковой Э.А. - <адрес>, а по адресу: <адрес>, где получатель фактически проживал, корреспонденция получена не была и возвращена по истечении срока хранения. Ссылаясь на ст.ст. 250,165.1 ГК РФ, указывает, что в приведенных нормах отсутствует указание на необходимость направления корреспонденции именно месту регистрации гражданина. На момент возникновения у истца права преимущественной покупки ответчик-продавец руководствовался ст. 20 ГК РФ. Законодатель не связывал место жительства гражданина с местом его регистрации. Разъяснения применительно к ст. 165.1 ГК РФ приняты позднее, такая позиция правоприменителя не могла быть известна на 05.10.2013г. Обращает внимание, что суд в решении сослался только на часть п.63. Однако, согласно абз.4 п.63 если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Не согласен с выводами суда о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ несовершеннолетняя истец и ее законный представитель зарегистрированы по адресу: <адрес> - абз.1 л.5 решения суда. Из дела правоустанавливающих документов представлена справка Центра регистрации граждан г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая, что истец значится зарегистрированной в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ Сведения о снятии ее с регистрационного учета отсутствуют. Таким образом, по данным регистрации г. Костромы истец на момент направления уведомления и совершения сделки зарегистрирована в г. Костроме.

Просит учесть, что Чудакову В.Е. достоверно известен адрес фактического проживания истца и ее законного представителя, поскольку он общался с дочерью по телефону, хоть и редко, располагал документами об обследовании жилищных условий по месту жительства ребенка, в то время как адрес регистрации мог быть сменен без соответствующего уведомления. Полагает, что судом не опровергнуты доводы ответчиков о том, что в октябре - ноябре ДД.ММ.ГГГГ истец и ее мать фактически проживали в <адрес>. Доводы ответчиков подтверждаются, в том числе, следующими доказательствами: - в ходатайстве о ДД.ММ.ГГГГ истец прямо указывает, что в этот период мы жили в квартире ФИО4 (моей бабушки) по адресу: <адрес> - т.1 л.д.133; - в представленном со стороны истца договоре поручения N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с риэлтором агентством Акварель, также указаны два адреса: адрес регистрации Чудаковой Э.А. и фактический адрес: <адрес> - т.1 л.д.177.

Отмечает, что доводы истца и 3-го лица о пребывании в г. Костроме до ДД.ММ.ГГГГ ничем не подтверждены, оспариваются ответчиком Чудаковым В.Е., который подтверждает присутствие Чудаковой Э.А. в сентябре, когда она пыталась сдать квартиру в наем и сразу уехала. Просит учесть, что истец фактически не настаивает, в это время она с матерью проживала по месту регистрации, не представляет доказательств, опровергающих доводы ответчиков и представленные доказательства проживания в квартире в <адрес>. По сути, доводы истца сводились к тому, что уведомление должно быть направлено по адресу регистрации, где бы законный представитель обеспечила его получение доверенным лицом, находящимся в доме по месту регистрации - дополнительные пояснения к иску от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д.170).

Указывает, что противоречит представленным в дело доказательствам, а также не соответствует закону вывод суда об отсутствии оснований для применения срока исковой давности. Суд согласился с доводами истца, что об отчуждении доли Чудаковым В.Е. она узнала не ранее ДД.ММ.ГГГГ, т.е. когда получила выписку из ЕГРН. Полагает, что судом не принято во внимание, что ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного разбирательства выяснялся вопрос направления истцу и ее законному представителю искового заявления Алферьева С.В. о взыскании коммунальных платежей в феврале ДД.ММ.ГГГГ (л.7 протокола судебного заседания т.1 л.д.198): "Представитель ответчика Алферьева С.В. - Смиренников И.В.: в феврале ДД.ММ.ГГГГ. направлялся иск о взыскании коммунальных платежей, это отправление было получено. 3-е лицо Чудакова Э.А.: там не было ничего о договоре купли-продажи. Когда я увидела незнакомую фамилию Алферьев, я стала выяснять кто это". Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений иск, направленный истцу и ее представителю, получен ДД.ММ.ГГГГ - л.д.297 т.1., то есть Чудакова Э.А. узнала о смене собственника в день получения иска, поскольку доказательств обратного не представлено, следует исходить из установления факта получения корреспонденции либо непосредственно адресатом, либо его доверенным лицом. Просит учесть, что ничто не мешало истцу заказать выписку из ЕГРН в марте ДД.ММ.ГГГГ после получения иска о взыскании коммунальных платежей.

Полагает, что не может быть признано уважительно причиной нахождение истца и ее законного представителя в <адрес>, поскольку это никаким образом не ограничивает возможность осуществления правомочия собственника, равно как и обязанностей собственника. Проявляя добросовестность, истец, достигнув в феврале ДД.ММ.ГГГГ совершеннолетия, могла самостоятельно интересоваться собственным имуществом с учетом имеющегося у нее судебного решения по порядку пользования спорной квартирой и нечинения препятствий во вселении. Истец абсолютно не интересовалась своей собственностью ни через законного представителя, ни непосредственно после достижения совершеннолетия, не несла никаких расходов по содержанию, и не интересовалась, кто оплачивает коммунальные платежи и нет ли задолженности.

Считает, что перевод прав по сделке спустя более 7 лет не дает возможности Алферьеву С.В. восстановить свои права. За 7 лет цены на квартиры существенно выросли. Спорная квартира является единственным место жительства ответчика. За присужденные 650 тысяч рублей ответчик не сможет себе купить даже комнаты с аналогичным уровнем благоустройства. И это только потому, что уведомление было направлено по фактическому месту жительства сособственника, а не по месту регистрации. Ответчик не лишен права требовать с Чудакова В.Е. возмещения убытков, но для этого требуется время и для восстановления прав необходимо, чтобы взыскание было реальным. При этом истец, проживая в <адрес>, сможет продать спорную квартиру по реальной рыночной стоимости. Не дожидаясь вынесения решения, истец ДД.ММ.ГГГГ. направила ответчику Алферьеву С.В. иск о взыскании компенсации за пользование долей в размере 216000 руб., получается, истец намерена уменьшить и без того незначительную сумму компенсации 650000 руб.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Чудакова К.В. и Чудакова Э.А. просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции ответчик Алферьев С.В. и его представитель адвокат Григорьева И.В. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие остальных участников процесса, которые надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрении дела, просили суд рассматривать дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно нее в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы данного гражданского дела, материалы гражданского дела N 2-2145/2012 в одном томе, дополнительные доказательства, представленные суду апелляционной инстанции - гражданское дело N 2-629/2021 в трех томах, адресный листок убытия, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, спорное жилое помещение представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> <адрес>.

Истец Чудакова К.В. является собственником <данные изъяты> доли указанной квартиры на основании договора приватизации жилищного фонда N от ДД.ММ.ГГГГ, собственником другой <данные изъяты> доли в праве на квартиру на основании того же договора приватизации являлся Чудаков В.Е.

Чудаков В.Е. и Чудакова Э.А. являются родителями Чудаковой К.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Брак между Чудаковым В.Е. и Чудаковой Э.А. расторгнут ДД.ММ.ГГГГ

Согласно сведениям паспортов Чудакова Э.А. и Чудакова К.В. зарегистрированы по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГ Чудаков В.Е. направил на имя Чудаковой Э.А. по адресу: <адрес> письмо с предложением ей первоочередного права на выкуп по рыночной стоимости его доли в спорной квартире. Рыночная стоимость его доли 650 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Просит сообщить о своем решении ( л.д.120 том1).

Данная почтовая корреспонденция адресату вручена не была и возвратилась в г.Кострому отправителю ДД.ММ.ГГГГ с отметкой "истек срок хранения".

ДД.ММ.ГГГГ Чудаков В.Е. (продавец) и Алферьев С.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал ? долю квартиры, а покупатель купил <данные изъяты> долю квартиры по адресу: <адрес> за 650 000 руб.

Право собственности Алферьева С.В. на вышеуказанную долю в праве собственности на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом ( п.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом ( п.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя ( п.3).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд посчитал, что ответчиком Чудаковым В.Е. не было соблюдено требование ст. 250 ГК РФ о надлежащем извещении законного представителя несовершеннолетнего собственника -Чудаковой Э.А. о продаже принадлежащей ему доли в праве на квартиру, поскольку уведомление было направлено не по месту регистрации и проживания Чудаковой Э.А. <адрес>, где уже длительное время истец с матерью были зарегистрированы.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя.

Давая оценку уведомлению о намерении продать долю в квартире, направленному по адресу: в <адрес> суд первой инстанции не учел, что данный адрес является фактическим местом проживания сособственника.

Данное обстоятельство следует из материалов гражданского дела N 2-2145/2012 по делу по иску Чудаковой Э.В. в интересах Чудаковой К.В. к Чудакову В.Е. об определении порядка пользования квартирой и возложении обязанности не препятствовать вселению.

Так, из информации о плательщике по оплате услуг БТИ на л.д.14 видно, что плательщиком является Чудакова Эльвира Альбертовна, адрес плательщика - <адрес>

Из почтового штемпеля конверта на отправлении, адресованном Свердловскому районному суду г. Костромы видно, что отправка от имени Чудаковой Э.А. сделана из <адрес>, а из уведомления на адрес в Новосибирске, <адрес> на л.д.71 следует, что оно получено не Чудаковой Э.А., а ее матерью в отличие от уведомления, направленного по адресу <адрес> которое получено самой Чудаковой Э.А. (л.д.83).

Также решением Бердского городского суда Новосибирской области от 25.06.2012 г. установлено, что истец со своей матерью постоянно проживают в квартире в <адрес>, при этом девочка обучается в художественной школе <адрес>, а также в лицее N и музыкальной школе <адрес>, а отец ребенка ни разу не навестил дочь в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.89).

Из акта обследования жилищно-бытовых условий семьи Чудаковой Э.А., проживающей в <адрес>, что Чудакова Э.А. с дочерью проживает в двухкомнатной благоустроенной квартире в <адрес> принадлежащей на праве собственности ФИО4 - матери Чудаковой Э.А., девочка очень успешно обучается в 4 классе МБОУ лицей N <данные изъяты> и музыкальной школе в <адрес>, а с ДД.ММ.ГГГГ занимается в художественной школе <адрес> <адрес>, в связи с заболеванием два раза в неделю посещает занятия по ЛФК в БЦГБ ( л.д.112).

При опросе Бердским городским судом по поручению Свердловского районного суда г. Костромы 29.10.2012 г. законный представитель истца Чудакова Э.А. суду сообщила, что проживает по адресу: <адрес>

Направляя в Свердловский районный суд г. Костромы письменное обоснование заявленных требований от ДД.ММ.ГГГГ., Чудакова Э.А. указала почтовый адрес для ее извещения: <адрес>. ( л.д.120).

В письме в суд от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в ее отсутствие Чудакова Э.В. сообщает, что проживает по адресу: <адрес> ( л.д.130).

ДД.ММ.ГГГГ в возражениях относительно апелляционной жалобы, поданной Чудаковым В.Е., Чудакова Э.А. в качестве почтового адреса также указывает тот же адрес в г. Бердске (л.д.158), как и в заявлении о выдаче копии апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ., этот же адрес указан на почтовом конверте, в котором данное заявление было отправлено ДД.ММ.ГГГГ. и поступило в суд.

Из материалов настоящего гражданского дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Чудаков В.Е. направил на имя Чудаковой Э.А. уведомление о продаже доли в квартире именно по этому адресу.

Сведений о том, что Чудакова Э.А. с ДД.ММ.ГГГГ переехала в другой фактический адрес, материалы дела не содержат.

Кроме того, в ходатайстве о предоставлении документов и доказательств в настоящем гражданском деле от ДД.ММ.ГГГГ истец прямо указывает, что в этот период они жили в квартире ФИО4 (моей бабушки) по адресу: <адрес> ( т.1 л.д.133).

Также в представленном стороной истца договоре поручения N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным Чудаковой Э.А. с риэлтором агентством <данные изъяты>, указаны два адреса: адрес прописки Чудаковой Э.А. и фактический адрес: <адрес> (т.1 л.д.177).

Истец Чудакова К.В. сообщает, что сама она в октябре ДД.ММ.ГГГГ. проживала у своей тети, а ее мать Чудакова Э.В. проживала в это время в г. Костроме.

Однако из дела видно, что Чудакова Э.В. находилась в г. Костроме в сентябре ДД.ММ.ГГГГ заключила с риэлтором договор поручения в отношении спорной квартиры, при этом объяснения Чудакова В.Е. касаемо того, что по заключению договора она сразу же уехала, не опровергнуты. Объяснений Чудаковой Э.В. и Чудаковой К.В. об этом явно не достаточно.