Определение Судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 13 сентября 2017 года №33-1719/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НОВГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 13 сентября 2017 года Дело N 33-1719/2017
 
13 сентября 2017 года Великий Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего - Бобряшовой Л.П.,
судей - Комаровской Е.И., Тарасовой Н.В.,
при секретаре - Королевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 сентября 2017 года по докладу судьи Тарасовой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Локтева А.Н. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 15 февраля 2017 года,
УСТАНОВИЛА:
Локтев А.Н. обратился в суд с иском к Новикову С.Г., который после уточнения сформулировал требованием о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <...>, общей площадью 228, 7 кв.м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...>, указав, что 08 июля 2015 года между сторонами был заключён договор купли-продажи упомянутого недвижимого имущества. Расчёт по договору определен разделом 3 договора, указанное имущество передано Локтеву А.Н. по передаточному акту. Однако, до настоящего времени ответчик уклоняется от регистрации исполненной сделки и перехода права собственности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Коммунальный сервис», ПАО «БАНК СГБ», МУП Великого Новгорода «Теплоэнерго», Управление Росреестра по Новгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ОАО «Новгородоблэлектро», ООО «Архитектор Марченков», УФССП России по Новгородской области, ПАО УКБ «Новобанк», МИФНС России №9 по Новгородской области, ООО «ТНС энерго Великий Новгород».
Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 15 февраля 2017 года в удовлетворении иска Локтева А.Н. отказано.
В апелляционной жалобе Локтев А.Н. просит решение суда отменить как незаконное, полагая, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, ссылаясь на то, что до подписания договора купли-продажи истец не знал и не мог знать о наличии у ответчика обязательств перед третьими лицами. В связи с тем, что в момент заключения договора купли-продажи нежилое помещение под арестом не находилось, иные, кроме ипотеки, обременения в ЕГРП отсутствовали, денежные средства за приобретаемое недвижимое имущество были переданы ответчику, а также погашено кредитное обязательство ответчика, полагает, что истец является добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Обращает внимание на незаконность вывода суда о ничтожности договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Образцовой О.С., поддержавшей жалобу, представителя ответчика Бондаренко В.П., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела следует, что Новиков (до перемены фамилии - Боровский) С.Г., на основании договора купли-продажи нежилого здания от <...>, является собственником нежилого помещения общей площадью 228, 7 кв. м с кадастровым номером <...> (предыдущий номер <...>), расположенного на 1 этаже по адресу: <...>.
02 октября 2012 года между Новиковым С.Г. (заемщик) и ОАО УКБ «Новобанк» (в настоящее время - ПАО УКБ «Новобанк») (кредитор), был заключен кредитный договор <...>, по условиям которого Банк предоставил Новикову С.Г. кредит в размере <...> руб. на срок по 27 сентября 2017 года, на условиях уплаты процентов за пользование кредитом в размере 17% годовых.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения заёмщиком взятых на себя по договору обязательств в тот же день был заключен договор <...>/н залога недвижимого имущества, по условиям которого Новиков С.Г. передал ОАО УКБ «Новобанк» в залог вышеуказанное нежилое помещение с обязательством не продавать, не отчуждать иным способом это имущество без письменного согласия залогодержателя.
28 мая 2014 года ответчик поменял фамилию с «Боровский» на «Новиков».
08 июля 2015 года Новиков С.Г. выдал на имя Локтева А.Н. нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил истца, в частности, быть представителем в ОАО УКБ «Новобанк» по всем вопросам, связанным с исполнением кредитного договора <...> от 02 октября 2012 года; быть представителем в Управлении Росреестра по Новгородской области по вопросу снятия обременений с поименованного выше нежилого помещения, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов. Доверенность выдана сроком на 2 года.
В этот же день между сторонами заключен договор купли-продажи № С1 в отношении принадлежащего Новикову С.Г. нежилого помещения, с кадастровым номером <...>, общей площадью 228, 7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по условиям которого указанное недвижимое имущество подлежало передаче в собственность истца. Стоимость помещения определена сторонами в <...> руб. Порядок расчёта за это имущество определён поэтапно, в течение 12 месяцев с момента заключения договора.
Денежные средства в сумме <...> руб. в качестве первого платежа по договору Локтевым А.Н. были переданы Новикову С.Г. в тот же день. Недвижимое имущество передано истцу по передаточному акту.
29 сентября 2016 года Локтев А.Н., действуя на основании доверенности от 08 июля 2015 года, обратился в Управление Росреестра по Новгородской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, снятии обременений на спорное нежилое помещение.
Запись об ипотеке спорного помещения, находившегося в залоге у ОАО УКБ «Новобанк», прекращена 03.10.2016г.
11 октября 2016 года Новиков С.Г. отменил доверенность от 08 июля 2015 года, выданную на имя Локтева А.Н.
12 октября 2016 года Новиков С.Г. обратился в Управление Росреестра по Новгородской области с заявлением о возвращении представленных Локтевым А.Н. документов без проведения государственной регистрации.
12 ноября 2016 года представитель Локтева А.Н. - Образцова О.С., действуя на основании доверенности, обратилась в Управление Росреестра по Новгородской области с заявлением о приостановлении действий по государственной регистрации.
23 ноября 2016 года Новиковым С.Г. в адрес Локтева А.Н. было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 08 июля 2015 года, в связи с ненадлежащим выполнением истцом обязательств по оплате приобретаемого нежилого помещения.
Из материалов дела также следует, что в отношении Новикова С.Г. в течение 2015-2016г.г. вынесено 8 судебных актов о взыскании задолженности в пользу различных юридических лиц. В общей сложности денежные обязательства Новикова С.Г. перед кредиторами составили более <...> руб.
На основании вышеуказанных вступивших в законную силу судебных актов возбуждены исполнительные производства, которые объединены в сводное исполнительное производство.
На основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Великого Новгорода № 1 УФССП по Новгородской области от 27 января 2016 года Управлением Росреестра по Новгородской области зарегистрировано ограничение (запрет) на совершение любых распорядительных действий, направленных на переход права в отношении спорного нежилого помещения.
04 апреля 2016 года, на основании определения судьи Новгородского районного суда от 15 марта 2016 года о принятии мер по обеспечению иска, принятого по гражданскому делу <...> по иску ООО «Коммунальный сервис» к Новикову С.Г. о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным услугам Управлением Росреестра по Новгородской области, зарегистрировано ограничение (запрет) на совершение любых распорядительных действий, направленных на переход права собственности в отношении принадлежащего ответчику спорного нежилого помещения.
Из материалов дела следует, что как на момент рассмотрения дела по существу, так и в настоящее время перечисленные выше запреты на совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, наложенные в рамках исполнительных производств по другим гражданским делам, не отменены.
Подпунктом 37 пункта 1 статьи 26 и статьёй 27 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен запрет на государственную регистрацию в случаях, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
Таким образом, имущество, на которое судебным актом наложен запрет, не может быть обременено в период действия данной обеспечительной меры правами на него третьих лиц, что исключает осуществление государственным регистратором государственной регистрации сделок в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося под таким запретом.
При таких обстоятельствах, вывод суда об отклонении иска соответствует закону.
В то же время, вывод суда о ничтожности договора купли-продажи по основанию злоупотребления Новиковым С.Г. своими правами путём выведения спорного имущества из массы, на которую может быть обращено взыскание по вышеперечисленным исполнительным производствам, судебная коллегия признаёт ошибочным, поскольку предметом настоящего спора требование о признании недействительным договора купли-продажи спорного нежилого помещения по указанным основаниям не являлось, соответствующее требование в установленном порядке никем не заявлено, а потому и не могло быть рассмотрено судом. Вместе с тем, указанный ошибочный вывод суда на правильность решения об отказе в иске не повлиял.
С учётом изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание.
Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 15 февраля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Локтева А.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий:  
 Бобряшова Л.П.
Судьи:  
 Комаровская Е.И.
Тарасова Н.В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка