Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 12 сентября 2019 года №33-1713/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 сентября 2019 года Дело N 33-1713/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Волковой О.В.,
судей Кольцовой Е.В. и Ваулина А.А.,
при секретаре Сафиулиной Э.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе И. на решение
Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 4 июня
2019 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований И. к Б., К. о признании сделки недействительной, аннулировании записи регистрации, возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности отказать в полном объеме.
Взыскать с И. в доход бюджета муниципального образования городского округа "Город Йошкар-Ола" государственную пошлину в сумме 50 000 рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Ваулина А.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
И. обратился в суд с иском к Б., К. о признании недействительной сделки договора купли-продажи недвижимого имущества от 1 марта 2018 года - помещения позиции 21-26, 26а 1-го этажа, позиции 18, 22-24, 24а, 26, 26а 2-го этажа, встроенного помещения II, надстроенная часть 17-го этажа поз. 2-26, назначение - нежилое, общая площадь 557,7 кв.м, 1990 года постройки, кадастровый , по адресу: <адрес>; возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл аннулировать запись регистрации
от 7 марта 2018 года о праве собственности К. на недвижимое имущество; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заключенного между ним и Б. договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 ноября 2016 года.
В обоснование исковых требований указал, что между ним и Б. 30 ноября 2016 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - помещения позиции 21-26, 26а 1-го этажа, позиции 18, 22-24, 24а, 26, 26а 2-го этажа, встроенного помещения II, надстроенная часть 17-го этажа поз. 2-26, назначение - нежилое, общая площадь 557,7 кв.м, 1990 года постройки, кадастровый , расположенного по адресу: <адрес>. Недвижимое имущество на момент заключения договора находилось в залоге у публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России"). После снятия обременения, несмотря на заключение договора купли-продажи от
30 ноября 2016 года, спорный объект недвижимости по договору купли-продажи от 1 марта 2018 года был продан Б. ответчику К. Считая недействительным договор купли-продажи недвижимости от 1 марта 2018 года, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Указывает, что Б., заключив с К. договор купли-продажи недвижимого имущества от 1 марта 2018 года, допустила злоупотребление правом, поскольку в отношении этого же имущества заключен договор купли-продажи с истцом. Требование о государственной регистрации перехода права собственности истца на спорное имущество подлежало удовлетворению, поскольку объект недвижимого имущества передан в пользование истца, он пользоваться им как своим собственным, принял обязательства по несению расходов на коммунальные платежи. Судом сделан неверный вывод о пропуске срока исковой давности по требованиям произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку согласно договору купли-продажи от 30 ноября 2016 года спорный объект недвижимости должен быть зарегистрирован в десятидневный срок с момента снятия обременения. Банк снял обременения со спорного имущества в марте 2018 года, следовательно Б. должна была известить истца об отсутствии обременений и явиться для регистрации перехода права собственности в марте 2018 года. Однако о снятии обременения на спорный объект истец узнал только в декабре 2018 года, в связи с чем срок исковой давности по указанным требованиям истцом не пропущен.
В возражении на апелляционную жалобу Б. приводит доводы в пользу решения суда, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя И. М., поддержавшей доводы жалобы, представителя Б.
Ф., представителя К. Ч., просивших решение суда оставить без изменения, обсудив доводы жалобы и возражений, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 ноября 2016 года между Б. и И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого Б. (продавец) продает, а И. (покупатель) покупает недвижимое имущество: помещения позиции 21-26, 26а 1-го этажа, позиции 18, 22-24, 24а, 26, 26а 2-го этажа, встроенного помещения II, надстроенная часть 17-го этажа поз. 2-26, назначение - нежилое, общая площадь 557,7 кв.м, 1990 год постройки, кадастровый , расположенное по адресу: <адрес>.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что покупатель осведомлен и согласен с тем, что приобретаемый объект находится в залоге, запись регистрации об ипотеке от 11 декабря 2009 года , и обременен в пользу ПАО "Сбербанк России".
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 ноября 2016 года цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 16 000 000 руб. и оплачивается покупателем до момента подписания настоящего договора (пункт 2.2 договора).
Из пункта 3.2 указанного договора следует, что стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в течение 10 дней после согласования договора с ПАО "Сбербанк России", в случае отказа банка согласовать договор - в течение 15 дней с момента снятия обременения в отношении недвижимого имущества.
1 марта 2018 года между Б. (продавцом) и К. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества кадастровым номером , расположенное по адресу: <адрес>.
Пунктом 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 1 марта 2018 года установлено, что цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 9 000 000 руб.
7 марта 2018 года право собственности К. было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Марий Эл с присвоением номера .
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).
Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.
По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.
Из разъяснений приведенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, из вышеуказанных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.
Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.
В данном случае зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты недвижимости за ответчиком К.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований И. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества от 1 марта
2018 год и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике
Марий Эл аннулировать запись регистрации от 7 марта 2018 года о праве собственности К. на недвижимое имущество является верным.
Доводы жалобы истца, которые фактически сводятся к тому, что он является собственником спорного недвижимого имущества, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 ноября 2016 года сторонами сделки исполнен, спорное недвижимое имущество находится в распоряжении истца, не могут быть приняты во внимание, поскольку право собственности И. на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано. Принимая во внимания положения статьей 223, 551, 398 ГК РФ указанное имущество в его владении не находится, тогда как фактическим владельцем указанного имущества является К., право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке.
Поскольку в удовлетворении требований о признании сделки недействительной и аннулировании записи регистрации судом первой инстанции отказано, производное от основного требования произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заключенного между И. и
Б. договора купли-продажи недвижимого имущества от
30 ноября 2016 года, также удовлетворению не подлежит.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом неверно применен срок исковой давности подлежит отклонению в связи со следующим.
Из дела следует, что Б. заявила об истечении срока исковой давности по предъявленному требованию о возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности в отношении спорного недвижимого имущества.
Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год (пункт 4).
Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между И. и Б. 30 ноября 2016 года, при этом свидетельствующих об отказе ПАО "Сбербанк России" согласовать договор доказательств истцом не представлено, нарушение его прав имело место с декабря 2016 года, иск предъявлен в марте 2019 года, то срок исковой давности следует считать пропущенным.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, основаны на ином понимании правовых норм, поэтому оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, которым правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства. Выводы суда основаны на всестороннем, объективном, полном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, а также нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, и оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит. Нарушений норм процессуального права судом не допущено.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционных жалоб и возражений.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 4 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Председательствующий О.В. Волкова
Судьи Е.В. Кольцова
А.А. Ваулин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка