Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июля 2021 года Дело N 33-1708/2021

27.07.2021 г.Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Кайгородовой И.В., Кравцовой Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Харламповой Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска Гайдара А.А. на решение Ноябрьского городского суда от 15.04.2021 по иску Департамента имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска к Воронюку Артему Сергеевичу и Косынкину Владимиру Викторовичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, которым постановлено:

Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска в удовлетворении исковых требований к Воронюку Артему Сергеевичу и Косынкину Владимиру Викторовичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.03.2013 N 49-13, отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кайгородовой И.В., пояснения представителя истца Сабитова И.Ф., представителя ответчика Воронюка А.С. - Пугина Д.С., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее - Департамент) обратился в суд с иском к ответчику Воронюку А.С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.03.2013 N 49-13 в сумме 1 195 279 рублей 39 копеек. В обоснование иска указал, что 19.03.2013 между ним и Воронюком А.С. заключен договор аренды земельного участка N 49-13, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику во временное пользование за плату земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью 10 092 кв.м. и имеющий адресный ориентир: <адрес>, для строительства объекта "Производственная база". Договор распространял свое действие на отношения сторон, возникшие с 17.01.2013 до 17.01.2016. В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально до 10 числа каждого месяца, следующего за истекшим кварталом, а за нарушение срока ее внесения выплачивать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки. Право собственности на здание, расположенное на земельном участке, 05.11.2020 зарегистрировано за Косынкиным В.В. Следовательно, у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 17.01.2016 по 04.11.2020 в сумме 1 195 279 рублей 39 копеек, из которых: 966 000 рублей 86 копеек оставляет арендная плата, а 229 278 рублей 53 копейки - пени за несвоевременное внесение арендной платы (за период с 10.04.2016 по 11.02.2021). Претензия об уплате задолженности оставлена ответчиком удовлетворения.

Впоследствии Департамент изменил предмет иска, предъявил требования также к Косынкину В.В. и просил взыскать задолженность по договору аренды земельного участка следующим образом:

- с Воронюка А.С. в сумме 242 776,11 руб., из которых: 172 480 руб. - арендная плата за период с 17.01.2016 по 19.11.2016, 70 296,11 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 10.04.2016 по 11.02.2021;

- с Косынкина В.В. в сумме 924 779,48 руб., из которых: 793 520,86 руб. - арендная плата за период с 20.11.2016 по 04.11.2020, 131 258,62 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 10.12.2016 по 11.02.2021.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Сабитов И.Ф. исковые требования поддержал. Пояснил, что срок исковой давности по требованиям, предъявленным к Косынкину В.В., не пропущен, поскольку о том, что данное лицо является собственником земельного участка с 20.11.2016 Департамент узнал только 31.03.2021, при получении ходатайства Воронюка А.С. о замене ответчика, вместе с которым была представлена копия договора купли-продажи от 20.11.2016.

Ответчик Воронюк А.С. в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика Воронюка А.С. - Пугин Д.С. в судебном заседании суда первой инстанции с иском не согласился, указал, что обязанность по оплате арендных платежей лежит на ответчика Косынкине В.В., который с момента заключения с Воронюком А.С. договора купли-продажи недвижимого имущества является законным владельцем данного имущества и принял на себя обязательства по содержанию этого имущества, а также оплаты арендных платежей. Также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик Косынкин В.В. в судебном заседании с иском не согласился, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать, указал на пропуск истцом срока исковой давности в отношении платежей за период с 20.11.2016 по 14.02.2018, представил свой расчет задолженности за период с 15.02.2018.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска - Гайдар А.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного с Воронюком А.С., Косынкин В.В. принял на себя обязательства по содержанию принятого недвижимого имущества и по оплате аренды земельного участка, что им не оспорено. Срок исковой давности по требованию, предъявленному к Косынкину В.В., истцом не пропущен, так как о том, что Косынкин В.В. с 20.11.2016 является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, истец узнал только 31.03.2021, когда истцу поступило ходатайство Воронюка А.С. о замене ненадлежащего ответчика надлежащим с приложением договора купли-продажи от 20.11.2016. Из имеющихся в распоряжении истца сведений Единого государственного реестра недвижимости однозначно не следует, что договор между ответчиками был заключен 20.11.2016. При этом Косынкиным В.В. иск был признан частично.

Возражений относительно жалобы не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Сабитов И.Ф. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Воронюка А.С. - Пугин Д.С. пояснил, что решение суда истцом обжалуется только в части требований, заявленных к Косынкину В.В., в этой части решение суда является законным и обоснованным. Указал, что Косынкин В.В., с его слов, неоднократно обращался в Департамент имущественных отношений с просьбой урегулировать вопрос о взыскании задолженности, так как он является фактическим владельцем земельного участка и вследствие этого обязан вносить арендные платежи. Также полагал сомнительным утверждение истца о том, что о переходе права истец узнал только в марте 2020 года. Пояснил, что задолженность должна быть взыскана только с Косынкина В.В. и в соответствии с его расчетом, в пределах срока исковой давности. Обязанность по внесению арендных платежей перешла к Косынкину В.В. в 2016 году, так как с этого момента он являлся владельцем недвижимого имущества, кроме того, это предусмотрено пунктами 1.6 и 1.7 договора купли-продажи.

Ответчики Воронюк А.С., Пугин Д.С. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (телефонограммой и СМС-уведомлением), ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили. Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся ответчиков.

Заслушав пояснения представителя истца, пояснения представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.03.2013 между Ноябрьским городским департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьск (арендодатель) и Воронюком А.С. (арендатор) заключен договор N 49-13 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, имеющий адресный ориентир: <адрес> для строительства объекта "Производственная база", общей площадью 10 092 кв.м. Срок аренды установлен договором до 17.01.2016, а в части исполнения финансовых обязательств (включая внесение пени) - до их полного исполнения.

Также из материалов дела следует, что 20.11.2016 между Воронюком А.С. (продавец) и Косынкиным В.В. (покупатель) заключен договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Воронюк А.С. продал, а Косынкин В.В. купил недвижимое имущество - склад, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.

Переход права собственности от Воронюка А.С. к Косынкину В.В. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.11.2020.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции на основании положений ст.ст. 606, 607, а также ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обоснованно исходил из того, что поскольку после истечения срока аренды (17.01.2016) Воронюк А.С. продолжал пользоваться земельным участком (что он в ходе рассмотрения дела не отрицал), договор следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, ссылаясь п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, которые даны в п. 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд указал, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости в силу закона выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. И поскольку право собственности Косынкина В.В. на объект недвижимости, находящийся на земельном участке с кадастровым номером N, зарегистрировано 05.11.2020, то обязанность по внесению арендной платы у данного ответчика возникла только с 05.11.2020.

В связи с этим, поскольку истец просил взыскать с Косынкина В.В. задолженность по уплате арендных платежей, образовавшуюся по состоянию на 04.11.2020, то есть до регистрации перехода к Косынкину В.В. права собственности на склад, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований к данному ответчику.

Действительно, согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи, заключенного между Воронюком А.С. и Косынкиным В.В., недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 10 092 кв.м, который принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора N 49-13 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 19.03.2013, кадастровый номер земельного участка - N. Одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество продавец передает покупателю право аренды земельного участка под ним.

Также указанным договором установлено, что он составляется без передаточного акта, объект передан в собственность покупателя на день подписания настоящего договора (п. 1.6).

Пунктом 1.7 договора купли-продажи установлено, что с даты его подписания покупатель принимает на себя обязательства по содержанию принятого недвижимого имущества, а также оплаты платежей за аренду земельного участка.

Таким образом, между ответчиками Воронюком А.С. и Косынкиным В.В. достигнуто соглашение, в соответствии с которым Косынкин В.В. принял на себя обязанность Воронюка А.С. по внесению арендных платежей.

В соответствии с п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, также примененному судом при разрешении спора, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Поэтому сама по себе передача Воронюком А.С. Косынкину В.В. объекта недвижимости, расположенного на арендованном Воронюком А.С. земельном участке действительно не повлекла бы возникновения у Косынкина В.В. обязанности перед истцом по внесению арендных платежей.

Однако, как указано выше, переход такой обязанности от Воронюка А.С. к Косынкину В.В. с момента передачи предмета купли-продажи установлен договором сторон, а согласно ст. 153, п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе путем заключения договоров устанавливать, изменять или прекращать гражданские права и обязанности, в силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

При этом закон не запрещает сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, переданном продавцу в аренду, условится, что обязанность по внесению арендных платежей покупатель недвижимого имущества будет осуществлять с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода права собственности.

Условия договора подлежат толкованию (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Покупатель, принявший на себя обязанность по внесению арендных платежей ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, не вправе в отсутствие заслуживающих уважения правовых оснований недобросовестно ссылаться на отсутствие такой обязанности и должен исполнить предусмотренное договором купли-продажи обязательство по уплате собственнику земельного участка арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Косынкин В.В., возражая относительно предъявленных к нему требований, ссылался только на пропуск истцом срока исковой давности, и не указывал на отсутствие у него обязанности по внесению арендных платежей в период с 20.11.2016 (со дня фактической передачи ему недвижимого имущества - склада) и до 04.11.2020 по причине государственной регистрации перехода права собственности к нему на склад 05.11.2020, а в судебном заседании 15.04.2021 пояснил, что факт наличия задолженности не оспаривает.

В связи с этим, Департамент обоснованно предъявил требование о взыскании задолженности за период с 20.11.2016 по 04.11.2020 к Косынкину В.В. и оснований для отказа в удовлетворении данного требования по мотиву отсутствия у Косынкина В.В. обязанности по внесению арендных платежей до регистрации перехода к нему права собственности на склад 05.11.2020 не имелось.

Ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата вносится арендатором равными долями путем перечисления денежных средств в следующем порядке: ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, - в случае заключения (возобновления) договора аренды земельного участка на срок более года или на неопределенный срок. При этом квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года; ежеквартальный платеж за 4 квартал вносится до 10 числа последнего месяца этого квартала.

Применяя положения статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" об исчислении срока исковой давности о просроченных повременных платежах, суд правомерно указал, что срок исковой давности в данном случае следует исчислять отдельно по каждому предусмотренному договором платежу.

В связи с этим суд посчитал, что о нарушении своего права невнесением арендных платежей Воронюком А.С. в период с 17.01.2016 по 19.11.2016 истец должен был узнать еще в 2016 году, а в суд с исковым заявлением Департамент обратился только 15.02.2021, то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности, в связи с чем отказал в удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по уплате арендных платежей с Воронюка А.С. Также, на основании п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказал и в удовлетворении связанного с указанным требования о взыскании с Воронюка А.С. пеней за просрочку внесения указанных арендных платежей.

В данной части решение суда истцом не обжалуется.

Срок исковой давности по требованиям, предъявленным к Косынкину В.В., судебная коллегия также полагает частично пропущенным.

С учетом условий договора аренды, даты предъявления Департаментом в суд настоящего искового заявления, трехлетний срок исковой давности пропущен истцом по требованию о взыскании задолженности по арендным платежам до декабря 2017 года включительно. Поскольку арендные платежи за период с января по март 2018 года должны были быть внесены в срок до 10.04.2018, по требованию о взыскании платежей с 01.01.2018 по 04.11.2020 срок исковой давности Департаментом не пропущен.

Доводы Департамента о том, что срок исковой давности по заявленным к Косынкину В.В. требованиям следует исчислять с 31.03.2021, то есть с момента, когда Департаменту стало известно о заключении Косынкиным В.В. и Воронюком А.С. договора купли-продажи от 20.11.2016, подлежат отклонению.

Отсутствие у Департамента сведений о наличии указанного договора не являлось препятствием для обращения в суд с иском о взыскании возникшей до декабря 2017 года задолженности ранее февраля 2021 года, притом, что и на 15.02.2021 Департамент указанными сведениями не обладал, однако это не помешало ему обратиться в суд и в ходе судебного разбирательства заявить требования о взыскании задолженности, образовавшейся с 20.11.2016, к надлежащему ответчику - Косынкину В.В. Следовательно, Департамент имел возможность обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и до февраля 2021 года, в том числе, и в период с 2016 года по 2020 год.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с Косынкина В.В. в пользу Департамента задолженности по уплате арендных платежей за период с 01.01.2018 по 04.11.2020.

В соответствии с представленным истцом расчетом (л.д. 85, оборот), арифметическая правильность которого и соответствие условиям договора аренды ответчиками не оспаривались, за указанный период сумма задолженности составит 565 040,86 руб.: 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 51 240 руб.+ 45 808,34 руб. + 45 808,34 руб. + 45 808,34 руб. + 17 695,84 руб.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Так как факт нарушения Косынкиным В.В. обязательства по внесению арендных платежей в установленный договором срок подтвердился, с него в пользу истца подлежит взысканию неустойка (пени), начисленная за период просрочки с 10.04.2018 по 11.02.2021, согласно следующему расчету:

- за период с 10.04.2018 по 09.07.2018 (91 день, задолженность: 51 240): 51 240,00 x 91 x 1/300 x 7.25% = 1 126,85 руб.,

- за период с 10.07.2018 по 16.09.2018 (69 дней, задолженность: 51 420 х 2 = 102 480 руб.): 51 240,00 x 91 x 1/300 x 7.25% = 1 126,85 руб.,