Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 33-1693/2021

28 июня 2021 годасудебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москаленко Т.П.

судей Маншилиной Е.И., Крючковой Е.Г.

при секретаре Капыриной Л.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица ПАО "Банк Уралсиб" на заочное решение Советского районного суда г. Липецка от 11 января 2021 года, которым постановлено:

"Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве N N от 04 апреля 2018 года, заключенный между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Контакт", в отношении квартир NN N, N, расположенных на 8 этаже жилого здания N N по строительному адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 22 июня 2018 года, заключенный между ООО "Контакт" и Новиковым А.А..

Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 28 июня 2018 года, заключенный между ООО "Контакт" и Новиковым А.А..

Исключить из ЕГРН записи N N и N N о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве N N от 04 апреля 2018 года.

Исключить из ЕГРН запись N N о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 22 июня 2018 года по договору об участии в долевом строительстве N N от 04 апреля 2018 года и запись N N о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от 28 июня 2018 года по договору об участии в долевом строительстве N N от 04 апреля 2018 года.

Взыскать в пользу ООО "ГЛОБУС ГРУПП" с ООО "Контакт", Новикова Александра Александровича расходы по оплате государственной пошлины по 9000 руб. с каждого".

Заслушав доклад судьи Маншилиной Е.И., судебная коллегия

установила:

ООО "Глобус Групп" обратилось в суд с иском к ООО "Контакт", Новикову А.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве, признании договоров цессии недействительными, ссылаясь на то, что 4 апреля 2018 годамежду АО "Липецкая ипотечная корпорация" (далее - АО "ЛИК) и ООО "Контакт" был заключен договор N N об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: "Два 4-х секционных жилых дома N N, N N в жилом микрорайоне "<данные изъяты>",<адрес>. Жилой дом N N", расположенный по строительному адресу:<адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность ООО "Контакт" по акту приема-передачи, в том числе двухкомнатные квартиры NN N, N, расположенные на 8 этаже жилого дома N, а ООО "Контакт" приняло на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1925 100 рублей за каждую квартиру в течение 360 дней с момента государственной регистрации договора, то есть до30 марта 2019 года. Оплата стоимости указанных квартир ООО "Контакт" до настоящего времени не произведена. 5 июня 2019 года между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Глобус Групп" заключен договор NN о передаче прав и обязанностей застройщика, по которому к новому застройщику перешли все права и обязанности, возникшие у первоначального застройщика АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, многоквартирного жилого дома "Два 4-х секционных жилых дома N N, N N в жилом микрорайоне "<данные изъяты>", <адрес>. Жилой дом N N". В связи с чем, обязанность построить объекты долевого участия и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать их участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО "Глобус Групп". По договорам цессии (уступки права требования), заключенным ООО "Контакт" с Новиковым А.А. 22 июня 2018 года - в отношении квартиры NN и 28 июня 2018 года - в отношении квартиры NN, к Новикову А.А. перешло право требования от АО "ЛИК" указанных квартир принадлежащие цеденту на основании договора об участии в долевом строительстве N N от 4 апреля 2018 года. Договоры цессии (уступки права требования) от 22 июня 2018 года и 28 июня 2018 года зарегистрированы. Поскольку первоначальный участник долевого строительства ООО "Контакт" не исполнил обязательства перед застройщиком АО "ЛИК" по оплате стоимости квартир NN, NN по договору N N об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года, то указанные договоры цессии (уступки прав требований) от 22 июня 2018 года и 28 июня 2018 года являются недействительными и не влекут юридических последствий. По изложенным основаниям, истец ООО "Глобус Групп" просил расторгнуть договор N N от4 апреля 2018 годаоб участии в долевом строительстве в отношении квартиры N N общей площадью 59,7 кв.м и квартиры N N общей площадью57,9 кв.м, расположенных на8 этаже жилого дома N N: "Два 4-х секционных жилых дома N N, N N в жилом микрорайоне "<данные изъяты>",<адрес>. Жилой дом N N", расположенный по строительному адресу:<адрес>(КН N), заключенный между АО "ЛИК" и ООО "Контакт"; исключить из ЕГРН регистрационные записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года N N и N N; признать договоры цессии от 22 июня 2018 года и от 28 июня 2018 года недействительными и применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационных записей в ЕГРН; взыскать расходы по оплате госпошлины.

Представитель истца ООО "Глобус Групп" по доверенности Степанова А.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, не возражала против рассмотрения дела в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Ответчики ООО "Контакт", Новиков А.А., третье лицо конкурсный управляющий АО "ЛИК" Сидор П.Л., представители третьих лиц: ПАО "Банк Уралсиб", ПАО Банк ВТБ, Управление Росреестра по Липецкой области по Липецкой области, Советский РОСП г. Липецка УФССП России по Липецкой области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Суд постановилзаочное решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе третье лицо ПАО "Банк Уралсиб" просит отменить решение суда, и постановить новое решение об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствами дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ООО "Глобус групп" просит оставить решение суда без изменения, полагает доводы апелляционной жалобы необоснованными.

В силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав представителя истца ООО "Глобус Групп" по доверенности Степанову А.А., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 5 этого же Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом,сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела,4 апреля 2018 годамежду АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Контакт" был заключен договор N N об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: "Два 4-х секционных жилых дома N N, N N в жилом микрорайоне "<данные изъяты>",<адрес>. Жилой дом N N", расположенный по строительному адресу:<адрес>, микрорайон "<данные изъяты>", <адрес>, с кадастровым номером земельного участка N, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность ООО "Контакт" по акту приема-передачи двухкомнатные квартиры N NN, N, расположенные на 8 этаже жилого дома N, а ООО "Контакт" принял на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 рублей за каждую квартиру в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация указанного договора N N произведена 10 апреля 2018 года, регистрационные записи N N и N N (т.1 л.д. 101-107, 115,116, 137), следовательно, оплата квартир по договору должна быть произведена до30 марта 2019 года.

Согласно пункту 3.4 договора N N об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 года обязательства участника считаются полностью исполненными после уплаты денежных средств в кассу либо на расчетный счет застройщика и (или) передачи застройщику иного предоставления (в том числе имущественных прав, выполненных работ, оказанных услуг), определенного сторонами, не противоречащему действующему законодательству РФ.

22 июня 2018 годаООО "Контакт" и Новиков А.А. заключили договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве N N от 4 апреля 2018 года, по условиям договора ООО "Контакт" уступает, а Новиков А.А. принимает право требования от АО "ЛИК" 2-комнатной квартиры NN, общей площадью 57,9 кв.м, расположенной на 8 этаже многоквартирного жилого здания по адресу:<адрес>", жилой дом N N, цена договора составляет 2340000 рублей, из которых 351 000 рублей оплачивает Новиков А.А. за счет собственных средств, а сумма 1 989 000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных ПАО "Банк УралСиб" по кредитному договору N N от 22 июня 2018 года (т.1 л.д. 139- 142).

22 июня 2018 годамежду ПАО "Банк УралСиб" иНовиковым А.А.заключен кредитный договор, залогом по которомууказана квартира NN, по адресу: <адрес>", дом N (т.2 л.д. 1-20).

27 июня 2018 годапроизведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от22 июня 2018 года, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

28 июня 2018 годамежду ООО "Контакт" и Новиковым А.А. заключен договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве N N от4 апреля 2018 года, по условиям которого ООО "Контакт" уступает, а Новиков А.А. принимает право требования от АО "ЛИК" 2-комнатной квартиры NN, общей площадью 57,9 кв.м, расположенной на 8 этаже многоквартирного жилого здания по адресу:<адрес>", жилой дом N N, цена договора составляет составила 2 500 000 рублей, из которых 500 000 рублей оплачивает Новиков А.А. за счет собственных средств, а сумма 2 000 000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Банк ВТБ по кредитному договору N N от 28 июня 2018 года (т.1 л.д. 143-145).

28 июня 2018 годамежду ПАО Банк ВТБ иНовиковым А.А.заключен кредитный договор, залогом по которомууказана квартира N N, по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 16 -21).

28 июня 2018 годапроизведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от28 июня 2018 года, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

5 июня 2019 года между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Глобус групп" заключен договор N N о передаче прав и обязанностей застройщика, по которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО "ЛИК" в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>, многоквартирного жилого дома "Два 4-х секционных жилых дома N N, N N в жилом микрорайоне "<данные изъяты>", <адрес>. Жилой дом N N" (т.1 л.д. 51-100).

Согласно пунктам 1.3, 1.4 указанного договора, в случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части.

Как следует из приложения N 3 к договору о передаче прав и обязанностей застройщика N N от5 июня 2019 года(реестр требований о передаче жилых помещений), за участником долевого строительства имеется задолженность по оплате стоимости квартир NN N и N по договору участия в долевом строительстве от4 апреля 2018 года N N в размере 1 925 100 рублей за каждую квартиру (порядковый номер в реестре требований - 173 и 174) (т.1 л.д. 87).

На основании пункта 4.2.5 договора N III-1 о передаче прав и обязанностей застройщика от 05 июня 2019 года на момент подписания настоящего договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений (Приложение N 3 к настоящему Договору) соответствует фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве объектов и обязательства по передаче жилых и нежилых помещений Первоначальным застройщиком не исполнены.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21 августа 2019 года (дело N А36-13113/2018) АО "Липецкая ипотечная корпорация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Проверяя доводы сторон относительно оплаты по договору N N от 4 апреля 2018 года об участии в долевом строительстве, заключенному между АО "Липецкая ипотечная корпорация" и ООО "Контакт", в отношении квартир NN N, N, суд первой инстанции установил, что согласно представленным в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, письмам АО "ЛИК" от 19 июня 2018 года оплата денежных средств по договору N N в сумме 1925 100 рублей за квартиру NN и в сумме 1925100 рублей за квартиру N N произведена ООО "Контакт" в полном объеме 26 апреля 2018 года (т.1 л.д. 229, т. 2 л.д. 36).

Вместе с тем, по сообщению конкурсного управляющего АО "ЛИК" Сидор П.Л. от30 августа 2020 годапо данным бухгалтерского учета оплата по договору долевого участия NN от4 апреля 2018 годаза квартиры NN, NN не производилась ни первоначальным участником долевого строительства ООО "Контакт", ни цессионарием Новиковым А.А. (т. 2 л.д. 87, 88).

Данные обстоятельства подтверждаются представленными конкурсным управляющим АО "ЛИК" бухгалтерским документам: карточкой счета 008.01 за январь 2018 - декабрь 2020 года по расчетам с контрагентом ООО "Контакт", согласно которой по договору долевого участияN N от4 апреля 2018 года числится задолженности в размере 1925100 руб. (по кв. 338), в размере 1925100 руб. (по кв. 339), которая передана новому застройщику ООО "Глобус Групп"; записями кассовой книги за 25, 26 апреля 2018 года, выписками операций по счету АО "ЛИК" за периоды с 4 апреля по 20 мая 2018 года, в которых отсутствуют сведения о поступлении денежных средств от ООО "Контакт" или Новикова А.А. (т. 2 л.д. 197-198, 199-250, т.3 л.д. 1-23).

Судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя третьего лица ПАО "Банк Уралсиб" дополнительно были истребованы сведения о движении по счетам АО "ЛИК" и ООО "Контакт".

Из представленных ПАО Сбербанк выписки АО "ЛИК" по счету NN за период с 1 апреля 2018 года по 30 сентября 2020 года (дата закрытия счета) и выписки ООО "Контакт" по счету NN за период с 1 апреля 2018 года по 31 декабря 2020 года (данные счета, указаны в договоре долевого участия от 4 апреля 2018 года), следует, что сведений о перечислении денежных средств в размерах по 1925100 руб. за каждую квартиру N NN и NN или в ином размере со счета ООО "Контакт" и поступлении на счет АО "ЛИК" не имеется, также не поступало никаких денежных средств от Новикова А.А.

В представленных ПАО "Промсвязьбанк" выпискам по счетам ООО "Контакт" отсутствуют сведения о перечислении каких-либо денежных средств АО "ЛИК".

Ответчиками ООО "Контакт", Новиковым А.А. также не представлены доказательств, подтверждающие факт оплаты ООО "Контакт" стоимости вышеуказанных квартир застройщику по договору долевого участия от 4 апреля 2018 года.

Таким образом, суд первой инстанции правильно признал установленным, что ООО "Контакт" до настоящего времени не исполнило обязательства по оплате цены договора N N -1от4 апреля 2018 годаза квартиры N N, N.