Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 сентября 2022 года Дело N 33-16915/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.судей Сухаревой С.И.,Шиловской Н.Ю.при помощнике Дарбаковой Н.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 сентября 2022 года гражданское дело N 2-6321/2021 по апелляционной жалобе ООО КВС-Парнас на решение Выборгского районного суда <адрес> от 06 сентября 2021 года и дополнительное решение от <дата> по гражданскому делу N... по иску Грядунова А. А.ича, Грядуновой Е. С. к ООО КВС-Парнас о защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя ООО КВС-Парнас - Алексеевой А.А., Грядунова А.А., Грядуновой Е.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Грядунов А.А. и Грядунова Е.С. обратились в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "КВС-Парнас", в котором с учетом уточнения требований просили взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с <дата> по <дата> в размере N... коп., неустойку по день вынесения решения суда, убытки в размере N... коп., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов, обязать ответчика передать квартиру участникам долевого строительства, обязать ответчика внести измененные сведения в Единый государственный реестр недвижимости о квартире с кадастровым номером N...

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что <дата> между ООО "КВС-Парнас" и Грядуновым А.А., Грядуновой Е.С. был заключен договор участия в долевом строительстве N..., по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и передать истцам объект долевого строительства - <адрес>, общей площадью N... кв.м, расположенную на N... этаже в N... секции жилого дома, а истцы обязались оплатить обусловленную договором цену - N... рублей. Планируемый срок завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию был установлен - <дата> года. При этом застройщик принял на себя обязательство передать квартиру в течение N... календарных месяцев, начиная с <дата>, т.е. в срок до <дата>. <дата> истцами получено требование ответчика о проведении доплаты в размере N... руб. 56 коп., поскольку ответчиком в одностороннем порядке проведена техническая инвентаризация помещения, по результатам которой площадь квартиры увеличилась на N... кв.м. С данным требованием ответчики не согласны, поскольку требование не содержало сведений об организации, проводившей обмерные работы; не были приложены результаты обмеров, отсутствовали сведения о компетенции сотрудника, проводившего обмерные работы, а также сведения об исправности оборудования, которыми производились обмерные работы, на обмерные работы истцов никто не приглашал.

Истцы были приглашены на приемку квартиры только <дата>, в связи с чем невозможно установить, в каком состоянии была квартира в момент проведения обмерочных работ, поскольку разница между датой обмеров и сдачей квартиры составила три месяца. У истцов отсутствовало основание для проведения оплаты, так как формулировка, указанная в требовании, не отражала действительности, поскольку истцы оплатили N...% от цены договора. Для возникновения основания для проведения оплаты стороны должны были подписать дополнительное соглашение, закрепляющее итоговую площадь квартиры, итоговую стоимость и порядок проведения доплаты. Требование было подписано лицом, действующим на основании доверенности, однако доверенность, подтверждающая полномочия лица, к письму не приложена. Ввиду объективных сомнений в достоверности результатов проведения обмерных работ, истцы предложили привлечь независимого специалиста с целью проведения обмерных работ и настаивали на присутствии представителя застройщика. <дата> в ходе проведения осмотра квартиры с целью подписания акта приема-передачи истцами были выявлены многочисленные недостатки, которые зафиксированы в смотровой справке. Кроме того, на приемку квартиры истцы пригласили специалиста ООО "Авангард" для проведения независимого обмера квартиры в присутствии представителя застройщика. Поскольку результат обмера последнего не устроил, ввиду большой разницы, застройщик настоял на проведении контрольного обмера в ГУП "ГУИОН", результаты которого и будут положены в основу окончательного расчета по договору и установят окончательную площадь квартиры. <дата> сторонами был произведен осмотр состояния квартиры, в ходе которого истцами вновь были обнаружены существенные недостатки, которые были идентичны зафиксированным <дата>. Число выявленных недостатков сократилось до N... штук, что свидетельствует о попытках ответчика устранить выявленные при первичном осмотре дефекты. <дата> ГУП "ГУИОН" произвел соответствующие обмеры в присутствии представителя ответчика, по результатам которых, площадь квартиры составила N... кв.м.. Несмотря на присутствие представителей ответчика при проведении обмерных работ, совместно с сотрудниками ГУП "ГУИОН", ответчик не предпринял действий, направленных на подписание итогового акта приема-передачи и дополнительного соглашения, которое бы закрепило итоговую площадь и стоимость квартиры. При отсутствии согласованного и подписанного сторонами акта приема-передачи и/или дополнительного соглашения, устанавливающего окончательную стоимость и площадь квартиры, у истцов отсутствуют основания для оплаты квадратных метров сверх оплаченных по договору. Истцы неоднократно связывались с ответчиком и направляли в адрес последнего претензии, выражая готовность подписать акт приема-передачи и провести перерасчет за квадратные метры по результатам контрольного обмера, а также предоставить актуальные реквизиты для оплаты. <дата> ответчик дал ответ на претензии от <дата>, <дата>, <дата>, в которых указал, что с обмерами ГУП "ГУИОН" не согласен, поскольку они выполнены после установленных в квартире декоративных коробов, при этом остальные требования оставил без внимания, в связи с чем истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Решением Выборгского районного суда <адрес> от <дата>, в редакции определения об исправлении описки от <дата>, исковые требования удовлетворены.

С ООО "КВС-Парнас" в равных долях в пользу Грядунова А.А. и Грядуновой Е.С. взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с <дата> по <дата> в размере N... копеек, убытки в размере N... копейки, штраф в размере N... копейки.

Суд обязал ООО "КВС-Парнас" передать Грядунову А.А., Грядуновой Е.С. квартиру по договору N... участия в долевом строительстве, расположенную по адресу: <адрес>

Суд обязал ООО "КВС-Парнас" подать в Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении общей площади квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование <адрес>, указав площадь объекта N... кв.м.

В удовлетворении остальной части исковых требований Грядунова А.А., Грядуновой Е.С. отказано.

С ООО "КВС-Парнас" в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 8 509 рублей 00 копеек.

Дополнительным решением Выборгского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования го взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства удовлетворены.

С ООО "КВС-Парнас" в равных долях в пользу Грядунова А.А. и Грядуновой Е.С. взысканы неустойка за нарушение срока передачи квартиры, начисленная в размере N... (или N...) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства (<дата>) и равной N...% от цены договора N... копеек за каждый день просрочки, начиная с <дата> и по день фактического исполнения обязательства ООО "КВС-Парнас".

Не согласившись с указанным решением суда и дополнительным решением, ООО "КВС-Парнас" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> решение Выборгского районного суда <адрес> от <дата> и дополнительное решение от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от <дата> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что <дата> между обществом с ограниченной ответственностью "КВС-Парнас" и Грядуновой Е.С., Грядуновым А.А. заключен договор N... участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенным гаражом (далее - многоквартирный дом, МКД) и, после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, основные характеристики которых определены пунктом N... договора, а именно: <адрес>, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Согласно п.N... договора общая площадь квартиры (в т.ч. комнат, помещений вспомогательного использования), приведенная площадь балкона/лоджии/террасы, номер квартиры указанные в настоящем пункте, являются проектными и подлежат уточнению на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

Пунктом N... договора установлено, что по соглашению сторон в квартире, указанной в п. N... настоящего договора, застройщик обязуется выполнить отделочные работы, перечисленные в Приложении N... к настоящему договору, стоимость которых включается в размер денежных средств, подлежащих уплате участником договора долевого строительств согласно п. N... Договора.

В соответствии с п. N... договора по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства, определяется исходя из расчета N... общей площади квартиры и на момент заключения договора составляет N... коп., включая стоимость отделочных работ, предусмотренные п. N... договора.

Участник долевого строительства осуществляет оплату цены договора за счет собственных средств в размере N... руб. и за счет кредитных средств, в размере N... руб., предоставленных Грядуновой Е.С. Банком ВТБ (ПАО) (п. 4.12 Договора).

Пунктом N... договора предусмотрено, что после завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при выполнении участником долевого строительства всех условий настоящего договора участник долевого строительства получает квартиру, указанную в п. N... договора, по акту приема-передачи для оформления в собственность. Объект долевого строительства подлежит оформлению участником долевого строительства в общую совместную собственность.

Разделом N... договора предусмотрены права и обязанности участника долевого строительства.

Пункт <дата> договора устанавливает принять от застройщика указанную в п. N... договора квартиру. Порядок передачи состоит в следующем:

а) Застройщик, не менее чем за N... дней до наступления установленного договором срока передачи квартиры, направляет сообщение о завершении строительства объекта и о готовности квартиры к передаче, а также предупреждает участника долевого строительства о необходимости принятия квартиры и о последствиях его бездействия, предусмотренных Законом и договором. Сообщение направляется застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства, лично под расписку.

б) Участник долевого строительства в течение N... рабочих дней с момента получения уведомления застройщика осуществляет осмотр квартиры. По результатам совместного осмотра квартиры участником долевого строительства и представителем застройщика составляется смотровая справка. Участник долевого строительства обязан в течение 3-х рабочих дней с момента подписания смотровой справки явиться в офис застройщика, чтобы подписать акт приема-передачи квартиры. При этом период с момента осмотра квартиры участником долевого строительства и до его явки в офис застройщика и подписания им акта приема-передачи квартиры не считается просрочкой со стороны застройщика.

в) Участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи вправе указать в смотровой справке выявленные им в ходе осмотра существенные недостатки квартиры, которые делают Квартиру непригодной для предусмотренного настоящим договором использования. После устранения указанных недостатков участник долевого строительства в течение 3-х дней с момента получения: уведомления (в т. ч. по электронной почте или смс-сообщением) обязан явиться на осмотр квартиры для подписания смотровой справки, подтверждающей отсутствие с его стороны претензий по качеству квартиры.

Участник долевого строительства, при отсутствии недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, обязан в течение 3-х рабочих дней с момента подписания смотровой справки явиться в офис застройщика и подписать акт приема-передачи квартиры. При этом период с момента осмотра квартиры участником долевого строительства и до его явки в офис застройщика и подписания им акта приема-передачи квартиры не считается просрочкой со стороны застройщика.

При уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры в предусмотренный договором срок для подписания акта приема-передачи или при отказе участника долевого строительства от приемки квартиры, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом обязательства по несению расходов на содержание квартиры, риск случайной гибели или порчи квартиры, а также общего имущества в многоквартирном доме признаются перешедшими к участнику долевого строительства, а застройщик освобождается от ответственности за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры.

Согласно п. N... договора в случае, если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено увеличение общей площади квартиры, указанной в п. N... настоящего договора, более чем на 1 (один) кв.м, участник долевого строительства обязан доплатить застройщику недостающую сумму цены договора в соответствии с п. N... договора до подписания акта приема-передачи квартиры за счет собственных средств участника долевого строительства.

Как следует из п. N... договора застройщик обязан самостоятельно или с привлечением подрядных организаций осуществить выполнение функций заказчика-застройщика, проектирование и строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и градостроительными нормами. Планируемый срок завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - <дата> года.

При надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по договору, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру с характеристиками, указанными в п. N... настоящего договора и в состоянии (с отделкой), согласованном сторонами в Приложении N... к настоящему договору по акту приема-передачи в течение трех календарных месяцев, начиная с <дата> (п. N... Договора).

Согласно пункту N... договора если общая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства после обмеров, осуществляемых специализированной организацией (кадастровым инженером) будет более чем на N... кв. м больше, либо меньше размера, указанного в пункте N... договора, то стороны производят взаиморасчеты по оплате цены договора в срок до подписания акта приема-передачи квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п. N... договора.

Пунктом N... договора установлено, что в случае если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено уменьшение общей площади квартиры, указанной в п. N... договора более чем на N... кв. м, застройщик обязан вернуть участники строительства излишне выплаченную участником долевого строительства сумму цены договора в соответствии с п. N... договора до подписания акта приема-передачи.

<дата> истцами получено требование застройщика от <дата> о внесении доплаты в размере N... коп., поскольку ответчиком были произведены обмеры площадей квартиры, по результатам которой площадь квартиры увеличилась на N... кв.м, в связи с чем застройщик указал на то, что до осмотра квартиры необходимо произвести доплату цены договора в размере N... коп.

<дата> истцы на приемку квартиры пригласили специалиста ООО "Авангард", которым в присутствии представителя застройщика были проведены обмерные работы и определена общая площадь квартиры - N... кв.м.

Поскольку ответчик с результатами обмерных работ ООО "Авангард" был не согласен, направил в адрес истцов информационное письмо от <дата> N.../УСЛ, в котором ООО "КВС-Парнас" сообщило истцам о том, что застройщиком согласовано участником долевого участия право на проведение специализированной организацией ГУП "ГУИОН".

<дата> в присутствии истцов и представителя ответчика составлен акт проведения переобмеров специалистами ГУП "ГУИОН", где указано, что замеры произведены без измерения декоративной зашивки стояков ГВС, ХВС и канализационной трубы.

По результатам обмера ГУП "ГУИОН" по состоянию на <дата> площадь квартиры составила N... кв.м.

<дата> истец направил ответчику требование о проведении перерасчета и предоставлении актуальных реквизитов для окончательных взаиморасчетов.

Кроме того, <дата> в ходе осмотра квартиры были выявлены замечания, в связи с чем акт приема-передачи между сторонами не подписан.

<дата> ответчиком получена от истцов претензия, согласно которой участники долевого строительства просили устранить существенные недостатки, выявленные при осмотре квартиры, представить дополнительное соглашение, фиксирующее фактическую площадь квартиры и общую стоимость договора, выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта, возместить денежные средства в размере N... коп. за проведение обмеров ООО "Авангард" и N.... - ГУП "ГУИОН".

<дата> истцами была направлена повторная претензия.

В ходе осмотров квартиры <дата>, <дата> недостатки устранены в полном объеме не были, и только <дата> при очередном осмотре квартиры видимые недостатки (дефекты) в квартире отсутствуют.

<дата> ответчик направил в адрес истцов письмо, в котором указал, что поскольку в процессе производства отделочных работ было изменено дизайнерское решение в части эстетического оформления вспомогательных помещений квартиры, а именно, были установлены декоративные коробы, закрывающие трубы стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации в санузле и коридоре, выполнена зашивка вентиляционного блока в совмещенном санузле. Поскольку повторные обмеры выполнены истцами с учетом уже установленных декоративных коробов, которые установлены в пределах квартиры, в связи с чем оснований для перерасчета цены договора и компенсации затрат на обмеры не усмотрел.

<дата> истцы произвели оплату разницы площади квартиры, предусмотренной договором и установленной ГУП ГУИОН, в размере N... рублей, что отражено в акте сверки взаимных расчетов.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что акт приема-передачи квартиры не подписан, объект долевого строительства истцам не передан.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что квартира передана истцам по акту приема-передачи <дата>, т.е. после вынесения решения. В акте приема-передачи отражена площадь квартиры, равная N... кв.м.

Истцы в обоснование заявленных требований ссылались на то, что квартира не была ими принята по причине наличия в ней недостатков, которые впоследствии были устранены застройщиком, а также в связи с несогласием с требованием застройщика о внесении доплаты по договору на основании результатов инвентаризации, проведенной ответчиком в одностороннем порядке. Истцы ссылались на то, что им не была предоставлена информация об организации, проводившей обмерные работы, не предоставили результаты обмеров, сведения о компетенции сотрудника, проводившего обмер, а также сведения об исправности оборудования, которыми производились обмерные работы. Истцы на обмер не приглашались. Также невозможно установить, в каком состоянии находилась квартира в момент проведения работ по обмеру. Истцы неоднократно направляли в адрес ответчика претензию, выражая готовность подписать акт приема-передачи и произвести перерасчет по результатам контрольного обмера, а также просили предоставить актуальные реквизиты для оплаты, однако данные требования не были исполнены.

Также истцы не согласны с фактической площадью <адрес> кв.м., указанной в ЕГРН, ссылаясь на то, что фактическая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, выполненных ГУП ГУИОН, составляет <адрес> кв.м.

Учитывая изложенное, истцы просили взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры, в т.ч. и на будущий период, ссылаясь на то, что квартира не передана по причине наличия недостатков, а также в связи с противоправными действиями ответчика в результате указания иной площади квартиры, отличающейся от фактической площади. Также истцы просили понудить ответчика к передаче квартиры по акту приема-передачи, взыскать убытки в виде расходов на обмеры квартиры, обязать ответчика подать в ЕГРН сведения об изменении общей площади квартиры.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался результатами обмеров квартиры, выполненных по заказу истцов по предварительному согласованию с ответчиком, - ГУП "ГУИОН", согласно которым площадь <адрес> кадастровым номером N... по адресу: <адрес> Суд указал, что ответчиком в ходе рассмотрения дела не заявлялось ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы с целью устранения противоречий, а также установления обстоятельств, в связи с какими конструктивными изменениями при строительстве объекта изменилась площадь квартиры истцов, связаны ли эти изменения с наличием, в том числе, декоративных коробов, и определения действительной площади переданной истцам квартиры.