Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 33-1688/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Федуловой О.В., Жирухина А.Н.,

при помощнике судьи Ивановой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Товарищества собственников жилья "Введенское" на решение Советского районного суда г.Рязани от 18 февраля 2021 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Введенское" к Шемаровой Ларисе Анатольевне, Баранкину Владимиру Евгеньевичу, Голубевой Антонине Егоровне, Моргунову Олегу Викторовичу о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Жирухина А.Н., объяснения представителя истца ТСЖ "Введенское" Шуваловой Е.В., возражения представителя ответчиков Шемаровой Л.А. и Баранкина В.Е. - Смирнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Введенское" обратилось в суд с иском к Шемаровой Л.А., Баранкину В.Е. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок, мотивируя заявленные требования тем, что ТСЖ "Введенское" осуществляет управление многоквартирным домом с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенным по адресу: <адрес>. Отопление нежилых помещений в указанном многоквартирном доме осуществляется автоматизированными тепловыми пунктами, расположенными в помещениях Н6 площадью 8,4 кв.м. и Н4 площадью 9,8 кв.м., которые принадлежат ответчикам и расположены по адресу: <адрес>. Полагает, что указанные нежилые помещения не могут находиться в единоличной собственности ответчиков, поскольку являются общим имуществом собственников жилья указанного многоквартирного дома, предназначены для его обслуживания.

Уточнив в ходе слушания дела заявленные требования, истец окончательно просил суд:

- признать недействительной сделку по приобретению Голубевой А.Е. права собственности (N государственной регистрации права <скрыто> от 15 апреля 2009 г.) на нежилое помещение Н4, расположенное по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительной сделку по отчуждению Голубевой А.Е. Моргунову О.В. нежилого помещения Н4, расположенного по адресу: <адрес>, которая явилась основанием для возникновения у него права собственности (N государственной регистрации права N от 1 августа 2012 г.) и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 23 октября 2019 г., заключенный между Моргуновым О.В. и Баранкиным В.Е. на нежилое помещение Н4, расположенное по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительной сделку по приобретению Голубевой А.Е. права собственности (N государственной регистрации права N от 19 февраля 2009 г.) на нежилое помещение Н6, расположенное по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительной сделку по отчуждению Голубевой А.Е. Моргунову О.В. нежилого помещения Н6, расположенного по адресу: <адрес>, которая явилась основанием возникновения у него права собственности (N государственной регистрации права N от 1 августа 2012 г.) и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 5 сентября 2019 г., заключенный между Моргуновым О.В. и Шемаровой Л.А., на нежилое помещение Н6, расположенное по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительности сделки;

- признать нежилые помещения Н6 и Н4, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Определением суда от 26 февраля 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Моргунов О.В.

Определением суда от 17 марта 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ВЛАДАР".

Определением суда от 5 июня 2020 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Голубева А.Е., Моргунов О.В., с исключением последнего из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Районный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, о чем постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ТСЖ "Введенское" Сермягина К.А. просит решение отменить и постановить новое - об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы апеллятор указывает на ошибочность выводов суда относительно пропуска срока исковой давности. Судом не учтено, что ТСЖ "Введенское" наделено правом на обращение с настоящим иском в суд на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме лишь в мае 2019 г. Судом не исследован вопрос о том, когда же именно собственникам жилых помещений стало известно о нарушении их права на отчуждение общего имущества многоквартирного жилого дома. Оставлено без внимания, что последние сделки между Моргуновым О.В. и Баранкиным В.Е., Моргуновым О.В. и Шемаровой Л.А. совершены в октябре и августе 2019 г. соответственно, в связи с чем срок исковой давности по ним не пропущен. Более того, в отношении требований о признании права общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома сроки исковой давности в силу статьи 208 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не распространяются. Судом не правильно квалифицировано назначение спорных нежилых помещений, не учтено, что они обслуживают более одного помещения (торгово-офисные помещения, расположенные в подвальном и на первом этажах многоквартирного жилого дома), а поэтому являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики Шемарова Л.А. и Баранкин В.Е. просят оставить постановленное решение без изменения, полагая, что оно в полной мере соответствует требованиям закона.

В судебном заседании представитель истца ТСЖ "Введенское" Шувалова Е.В. апелляционную жалобу поддержала по тем же доводам, дополнительно указывая на то, что до 2019 г. собственникам жилых помещений не было известно о регистрации права собственности на спорные нежилые помещения за ответчиками. Никто иной, кроме ответчиков, доступа в помещения Н4, Н6 не имел, расходы на их содержание не нес, в инвестировании строительства указанных помещений участия не принимал. Спорные индивидуальные тепловые пункты частью общедомовой системы отопления не являются, функционирование мест общего пользования без их подключения возможно.

Представитель ответчиков Шемаровой Л.А. и Баранкина В.Е. - Смирнов А.А. с доводами апелляционной жалобы не согласился, поясняя судебной коллегии, что два радиатора на лестничной клетке многоквартирного жилого дома, технологически подключенные к спорным тепловым пунктам, установлены неизвестными лицами в нарушение проектной документации, что подтверждено и экспертным заключением. Большая часть нежилых помещений, расположенных в подвальном и на первом этажах многоквартирного жилого дома, отапливаемых за счет спорных индивидуальных тепловых пунктов, принадлежат ответчикам, в связи с чем право общей долевой собственности на них у собственников квартир, в которых установлено автономное отопление, в силу закона не возникло. Собственники нежилых помещений на спорное имущество не претендуют. Все договоры на обслуживание и поставку газа заключены только с ответчиками, которые и несут бремя по его содержанию.

Ответчики Шемарова Л.А., Баранкин В.Е., Моргунов О.В., Голубева А.Е., представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, ООО "ВЛАДАР", извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились без указания причин.

Судебная коллегия на основании частей 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса при состоявшейся явке.

Заслушав доводы явившихся участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ТСЖ "Введенское" осуществляет управление многоквартирным жилым домом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенным по адресу: <адрес>.

Протоколом N внеочередного общего собрания собственников помещения многоквартирного жилого дома принято решение о предоставлении ТСЖ "Введенское" полномочий на обращение в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на помещения Н4 и Н6, расположенные по адресу: <адрес>.

Шемаровой Л.А. принадлежит на праве собственности нежилое помещение Н6 в <адрес>, площадью 8,4 кв.м, кадастровый N; Баранкину В.Е. - нежилое помещение Н4 в <адрес>, площадью 9,8 кв.м, кадастровый N.

14 мая 2007 г. между ООО "ВЛАДАР" (застройщиком) и Голубевой А.Е. (участником) заключен договор на участие в долевом строительстве N, согласно условиям которого застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику в собственность нежилое помещение Н-2 (адрес строительный), общей проектной площадью 167,9 кв.м. в подвале вышеуказанного жилого дома, а участник принял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять указанное нежилое помещение.

Заключенным между сторонами дополнительным соглашением к указанному договору от 3 октября 2008 г., в связи с уточнением адреса строящегося многоквартирного дома, наименования нежилых помещений и фактических площадей объектов долевого строительства, в вышеприведенный пункт, касающийся характеристик передаваемого объекта, внесены изменения, в соответствии с которыми передаче Участнику в собственность подлежало, среди прочих, нежилое помещение Н4 лит.А, расположенное на первом этаже данного дома, общей площадью 9,8 кв.м.

29 сентября 2008 г. Администрацией г. Рязани ООО "ВЛАДАР" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Актом приема - передачи от 10 марта 2009 г. ООО "ВЛАДАР" передало Голубевой А.Е. нежилое помещение Н4 лит А., общей площадью 9,8 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

15 апреля 2009 г. зарегистрировано право собственности Голубевой А.Е. на нежилое помещение Н4 в указанном многоквартирном доме.

26 июля 2012 г. между Голубевой А.Е. (продавец) и Моргуновым О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения Н4-В89, в соответствии с которым, продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение Н4, назначение - нежилое, общей площадью 9,8 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

23 октября 2019 г. между Моргуновым О.В. (продавцец) и Баранкиным В.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого имущества, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил по цене и на условиях, определенных договором, нежилое помещение Н4, кадастровый N, площадью 9,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Аналогичным образом 8 июня 2008 г. между ООО "ВЛАДАР" (застройщиком) и ООО Строительная компания "Капитал" (участником) заключен договор на участие в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику в собственность нежилое помещение Н-6 (адрес строительный), общей проектной площадью 90.5 кв.м. на первом этаже вышеуказанного жилого дома, а участник принял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять указанное нежилое помещение.

На основании договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве N от 6 июня 2008 г., заключенного между ООО Строительная компания "Капитал" (участник) и Голубевой А.Е. (правопреемник) 2 сентября 2008 г., участник уступает, а правопреемник принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие участнику как стороне по договору долевого участия в строительстве N от 8 июня 2008 г.

Заключенным между ООО "ВЛАДАР" (застройщик) и Голубевой А.Е. (участник) дополнительным соглашением к указанному договору от 8 октября 2008 г., в связи с уточнением адреса строящегося многоквартирного дома, наименования нежилых помещений и фактических площадей объектов долевого строительства, в вышеприведенный пункт, касающийся характеристик передаваемого объекта, внесены изменения, в соответствии с которыми передаче Участнику в собственность подлежало, среди прочих, нежилое помещение Н6 лит.А, расположенное на первом этаже данного дома, общей площадью 8,4 кв.м.

Актом приема - передачи от 9 декабря 2008 г. ООО "ВЛАДАР" передало Голубевой А.Е. нежилое помещение Н6 лит А., общей площадью 8,4 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

19 февраля 2009 г. за Голубевой А.Е. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение Н6 в указанном многоквартирном доме.

26 июля 2012 г. между Голубевой А.Е. (продавец) и Моргуновым О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения Н6-В89, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение Н4, назначение - нежилое, общей площадью 8,4 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

30 августа 2019 г. между Моргуновым О.В. (продавец) и Шемаровой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого имущества, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил по цене и на условиях, определенных договором, нежилое помещение Н6, кадастровый N, площадью 8,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и объективно подтверждаются представленными в дело правоустанавливающими документами на спорные нежилые помещения (договорами долевого участия, купли-продажи, актами приема-передачи нежилых помещений, кадастровыми паспортами на указанные нежилые помещения, разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома), право подтверждающими документами на жилое помещение (выписками из ЕГРН), получившими надлежащую правовую оценку в суде первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

Разрешая заявленные требования, районный суд, руководствуясь положениями статей 166-168, 181, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, исходил из того, что с момента застройки спорные нежилые помещения не использовались в целях, связанных с обслуживанием иных помещений в качестве общего имущества, наличие в данных нежилых помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения, само по себе не свидетельствует об их принадлежности к общему долевому имуществу собственников многоквартирного дома. Одновременно суд сослался на пропуск истцом десятилетнего срока исковой давности, исчисленного судом с момента регистрации права Голубевой А.Е. на спорные нежилые помещения, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленного иска.

С выводами районного суда относительно квалификации статуса и назначений спорных нежилых помещений следует согласиться, поскольку они основаны на правильном понимании норм материального права и подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств по делу.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 168 того же кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной (пункт 84 того же Постановления).

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1-3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, среди прочего: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее по тексту - Правила) установлено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).