Дата принятия: 24 апреля 2018г.
Номер документа: 33-1685/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2018 года Дело N 33-1685/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего
Мариной Ж.В.,
судей областного суда
Алейниковой С.А., Ильюхиной О.Г.,
при секретаре
Голодухиной А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Кузьминой С. на решение Советского районного суда г. Брянска от 19 января 2018 года по иску Зайцева Юрия Владимировича к Кузьминой Светлане о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании суммы задолженности, и по встречному иску Кузьминой Светланы к Зайцеву Юрию Владимировичу о взыскании суммы переплаты по договору найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Ильюхиной О.Г., объяснения ответчика (истца по встречному иску) Кузьминой С., возражения истца (ответчика по встречному иску) Зайцева Ю.В., его представителя Гонтарь С.Ю., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Зайцев Ю.В. обратился в суд с иском к Кузьминой С. о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании суммы задолженности, ссылаясь, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Кузьминой С. был заключен договор найма жилого помещения, состоящего из трех комнат в четырехкомнатной квартире. В соответствии с условиями указанного договора ответчик вносит арендную плату за пользование жилым помещением 5-го числа расчетного месяца в размере 12 000 руб. ежемесячно, а коммунальные платежи за отопление и вывоз мусора не должны превышать 2 000 руб. Размер оплаты по договору зависит от начала и окончания отопительного сезона. По факту оплата за месяц проживания в жилом помещении с октября по апрель составляла 10 000 руб. (отопительный сезон), в остальные месяцы - 12 000 руб. Оплата за март, апрель, май 2017 года ответчиком не произведена, в связи с чем образовалась задолженность в размере 32 000 руб. Ранее возникшая задолженность за период с октября 2016 года по февраль 2017 года включительно была взыскана по решению суда. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление с извещением о расторжении договора найма жилого помещения.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Зайцевым Ю.В. и Кузьминой С.; взыскать с ответчика задолженность по договору найма жилого помещения в сумме 32 000 руб. за период с марта 2017 года по 31 мая 2017 года; проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в сумме 1 923 руб. 45 коп.; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 518 руб.
В ходе судебного разбирательства истец Зайцев Ю.В. исковые требования уточнил, просил взыскать с Кузьминой С. задолженность по договору найма жилого помещения в сумме 120 000 руб. за период с 01.03.2017 года по январь 2018 года включительно, проценты за пользование чужими денежными средствами с октября 2016 года по 16.01.2018 года в сумме 9 810 руб. 41 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 278 руб.
Кузьмина С. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Зайцеву Ю.В. о взыскании суммы переплаты по договору найма жилого помещения, ссылаясь, что ей по договору найма подлежало передаче в наем три комнаты, в то время как по факту ей было предоставлено в пользование только две комнаты, а в третьей комнате площадью 15,2 кв.м, находились вещи ответчика. Кузьмина С. указала, что сумма ее переплаты должна рассчитываться исходя из процентного соотношения площади неиспользуемой комнаты (15,2 кв.м.) к общей площади сданного жилого помещения (65,4 кв.м.), т.е. 23,24 % от общей сданной жилой площади. Таким бразом, по мнению Кузьминой С., за период с 01.06.2015 года по 31.12.2017 года (31 мес.) сложилась переплата по п. 12 договора найма в размере 2 788 руб. 80 коп. за каждый месяц (т.е. 23,24 % от общей суммы аренды), что составляет за вышеуказанный период 86 483 руб. 80 коп. В аналогочном порядке Кузьмина С. произвела расчет сложившейся, по её мнению, переплаты за газовое отопление, рассчитав данную переплату за отопительные периоды с 01.10.2015 года по 31.03.2015 года, с 01.10.2016 года по 31.03.2017 года, с 01.10.2017 года по 30.11.2017 года в размере 756 руб. за каждый месяц (т.е. 23,24 % от суммы ежемесячной платы за газовое отопление в размере 3 253 руб. 08 руб.), а всего, по мнению Кузьминой С., она переплатила за отопление 10 584 руб. Кроме того, Кузьмина С. указала, что за период с 01.06.2015 года по 31.12.2017 года она переплатила Зайцеву Ю.В. денежную сумму за пользование газовой плитой в размере 2 194 руб., поскольку по договору найма она обязана была уплачивать пользование плитой за 1 человека, в то время как оплата ею производилась за пятерых зарегистрированных в жилом помещении человек. Кроме того, наймодатель Зайцев Ю.В., по мнению Кузьминой С., не поддерживал жилое помещение в надлежащем состоянии и не осуществлял необходимые для проживания работы по ремонту жилого помещения, в связи с чем в зимний период она терпела неудобства, а именно была вынуждена выбираться из помещения через окно, так как дверь просела и обмерзла, трубы, по которым ведется подача холодной воды в жилом помещении, замерзали, в связи с чем она была лишена возможности пользоваться холодной и горячей водой. Кроме того, она обращалась в аварийную службу по поводу замыкания электропроводки. По этому поводу был составлен акт о незамедлительной замене проводки, чего проведено не было. Также имеются и иные недостатки сданного помещения: дыры в полу, замерзающие окна, трещины в стенах. Она оценивает стоимость оплаты сданного ей жилья в размере 5 000 руб. за один месяц, то есть 155 000 руб. за период с 01.06.2015 г. по 31.12.2017 г.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила взыскать с Зайцева Ю.В. в ее пользу 86 483 руб. 80 коп. переплаты за пользование жилым помещением, 10 584 руб. переплаты за газовое отопление в зимний период, 2 194 руб. 80 коп. переплаты за пользование газовой плитой, 155 000 руб. переплаты за сданное жилое помещение с существенными недостатками.
Определением Советского районного суда г. Брянска от 15.01.2018 года встречные исковые требования Кузьминой Светланы к Зайцеву Юрию Владимировичу о взыскании суммы переплаты по договору найма жилого помещения приняты к производству.
Решением Советского районного суда г. Брянска от 19.01.2018 года исковые требования Зайцева Ю.В. удовлетворены частично.
Судом постановлено: расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Зайцевым Ю.В. и Кузьминой С. ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Кузьминой С. в пользу Зайцева Ю.В. задолженность по договору найма жилого помещения за период с марта 2017 года по январь 2018 года включительно в размере 120 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на задолженность, возникшую за период с октября 2016 года по январь 2018 года, рассчитанные за период с 06.10.2016 года по 16.01.2018 года, в размере 9 776 руб. 06 коп., судебные расходы в виде оплаченной по делу государственной пошлины в размере 3 496 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказать; в удовлетворении встречного иска Кузьминой С. к Зайцеву Ю.В. о взыскании суммы переплаты по договору найма жилого помещения отказать; взыскать с Кузьминой С. государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования "город Брянск" в размере 899 руб. 13 коп. за рассмотрение первоначального иска Зайцева Ю.В., и в размере 5 742 руб. 63 коп. за рассмотрение встречного иска Кузьминой С.
В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Кузьмина С. просит решение Советского районного суда г. Брянска от 19.01.2018 года отменить, как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда установленным обстоятельствам дела, принять по делу решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Зайцева Ю.В., встречные исковые требования удовлетворить. Указывает, что судом необоснованно не принят во внимание ее довод о передаче Зайцевым Ю.В. в нарушение ст. 676 ГК РФ жилого помещения в ненадлежащем состоянии. Ссылается, что ей по договору найма подлежало передаче в наем три комнаты, в то время как фактически ей было предоставлено в пользование только две комнаты, наличие чужих вещей в одной из комнат препятствует пользованию этой комнатой. Полагает, что оплачивать коммунальные платежи она должна пропорционально за вычетом площади неиспользуемого помещения. Оплату за пользование газовой плитой она должна производить за одного человека, в то время как оплату производила за пятерых человек, зарегистрированных в жилом помещении.
В представленных возражениях на апелляционную жалобу Зайцев Ю.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В суде апелляционной инстанции ответчик (истец по встречному иску) Кузьмина С. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.
Истец (ответчик по встречному иску) Зайцев Ю.В., его представитель Гонтарь С.Ю. полагали решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений против нее, выслушав объяснения ответчика (истца по встречному иску) Кузьминой С., возражения истца (ответчка по встречному иску) Зайцева Ю.В., его представителя Гонтарь С.Ю., судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящий спор в пределах доводов апелляционной жалобы, основания для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Зайцев Ю.В. является собственником 21/100 доли жилого дома, общей площадью 100,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Зайцевым Ю.В. и Кузьминой С. заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из трех комнат.
Согласно условиям договора найма жилого помещения срок найма указанного помещения устанавливается с 01.06.2015 года по 09.06.2018 года, в случае согласия сторон, срок договора продлевается самостоятельно, ответчик вносит арендную плату за пользование жилым помещением 5-го числа расчетного месяца в размере 12 000 руб. ежемесячно, коммунальные платежи за отопление и вывоз мусора не должны превышать 2 000 руб. Размер оплаты по договору зависит от начала и окончания отопительного сезона.
В адрес Кузьминой С. Зайцевым Ю.В. направлена претензия о погашении задолженности по договору найма и уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив, что имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора, найдя представленный истцом (ответчиком по встречному иску) расчет суммы задолженности по договору найма жилого помещения обоснованным, и, учитывая решение суда от 12.04.2017 года по иску Зайцева Ю.В. к Кузьминой С. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, имеющее преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, пришел к выводу о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании с Кузьминой С. задолженности по арендной плате в размере 120 000 руб. Не согласившись с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, представленным Зайцевым Ю.В., суд привел свой расчет и частично удовлетворил исковые требования Зайцева Ю.В. в части взыскания указанных процентов. Оснований для удовлетворения встречных исковых требований Кузьминой С. суд первой инстанции не усмотрел. Принимая указанное решение, суд исходил из условий заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, установленного факта невнесения Кузьминой С. оплаты по указанному договору и отсутствия доказательств предоставления Зайцевым Ю.В. жилого помещения с нарушением условий договора, а также в ненадлежащем состоянии.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу пункта 1 статьи 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
В силу положений статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Учитывая, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден, факт неуплаты арендной платы по договору найма за период с октября 2016 года по февраль 2017 года включительно установлен вступившим в законную силу судебным решением Советского районного суда г. Брянска от 12.04.2017 года, доказательств внесения арендной платы за период с 01.03.2017 года по январь 2018 года Кузьминой С. не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции правомерно указал в решении, что то обстоятельство, что за месяцы отопительного сезона Зайцев Ю.В. заявил ко взысканию ежемесячную денежную сумму в размере по 10 000 руб. при арендной плате, установленной в договоре 12 000 руб., положение Кузьминой С. не ухудшает.
Также суд первой инстанции, установив со стороны Кузьминой С. нарушение обязательств по внесению платы за наем жилого помещения, пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных Зайцевым Ю.В. требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, учитывая, что решением Советского районного суда г. Брянска от 12.04.2017 года с Кузьминой С. была взыскана только задолженность по арендной плате, начиная с октября 2016 года, в рамках ранее рассмотренного дела требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Зайцевым Ю.В. не заявлялось. Судом представлен свой расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 06.10.2016 года по 16.01.2018 года, который судом апелляционной инстанции признается верным.
Отказывая Кузьминой С. во встречном иске о взыскании суммы переплаты по договору найма жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Кузьмина С. согласилась с фактическими обстоятельствами по её вселению именно в три комнаты, обозначенные в техническом паспорте под номерами - N 2, 4, 5 арендуемого жилого помещения, что непосредственно следует из условий договора, согласно которым Кузьминой С. в пользование предоставляются 3 комнаты, а также согласованных действий обоих сторон по предоставлению жилья и вселению Кузьминой С.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательств того, что жилое помещение не пригодно для проживания и требовало или требует капитального ремонта, Кузьминой С. суду не представлено.
Доводы Кузьминой С. о ненадлежащем состоянии жилого помещения и качестве предоставленных жилищно-коммунальных услуг, обоснованно не были приняты судом во внимание, как недоказанные.
Судебная коллегия учитывает, что, вселяясь в жилое помещение, истец фактически приняла имущество в том состоянии, в котором оно находилось, в том числе с отдельными недостатками, согласилась на определенных сторонами условиях заключить договор найма жилого помещения, не предъявляла требования о внесении изменений в условия договора, в том числе по вопросу оплаты за пользование домом.
Также в ходе рассмотрения дела Кузьминой С. не представлены доказательства о невозможности пользования комнатой N 2, в связи с нахождением в ней части вещей Зайцева Ю.В.
Фактическое пользование Кузьминой С. тремя комнатами из четырех в соответствии с условиями договора подтвердили допрошенные в суде первой инстанции свидетели ФИО5, ФИО6, ФИО7
Впоследствии Зайцев Ю.В. освободил и комнату N 9 в спорном домовладении, в связи с чем в пользовании истца находилось жилое помещения в большем размере, чем было оговорено в договоре найма.
Кроме того, доводы Кузьминой С. о пользовании жилым помещением в меньшем размере, чем это определено условиями договора, внесении платежей за наем помещения в большем объеме, а также о непригодности дома для проживания были предметом рассмотрения Советского районного суда г. Брянска и им дана оценка в решении от 12.04.2017 года по гражданскому делу по иску Зайцева Ю.В. к Кузьминой С., предметом которого была задолженность по договору найма спорным жилым помещением за период с октября 2016 года по февраль 2017 года. Указанные доводы признаны судом необоснованными.
В силу положений ст. 61 ГПК РФ вышеуказанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, и не подлежат повторному доказыванию и оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Ссылку Кузьминой С. о наличии переплаты за отопление четвертой комнаты, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в договоре найма указано, что в обязанность Кузьминой С. вменяется оплата коммунальных услуг, включая все платежи за газ. Уменьшение в размере оплаты коммунальных услуг в связи с использованием трех комнат в договоре найма не оговорено.
Судом апелляционной инстанции также отклоняется довод Кузьминой С. о том, что она осуществляет переплату за пользование газовой плитой, так как последняя оплачивала пользование газовой плитой исходя из количества прописанных в квартире граждан - 5 человек, поскольку в силу положений ст. 431 ГК РФ из буквального толкования текста договора следует, что Кузьмина С. обязалась оплачивать все платежи за газ, а остальные коммунальные платежи - за одного человека. Отдельного указания в договоре, что платеж за газовую плиту оплачивается из расчета на одного человека, в договоре не содержится.
Таким образом, суд правомерно не согласился с доводами Кузьминой С. о наличии переплаты за жилое помещение по заключенному сторонами договору.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, аналогичны доводам в суде первой инстанции, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, в том числе показаниям свидетелей ФИО5, ФИО6, ФИО7 Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.
Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда г. Брянска от 19 января 2018 года по гражданскому делу по иску Зайцева Юрия Владимировича к Кузьминой Светлане о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании суммы задолженности, и по встречному иску Кузьминой Светланы к Зайцеву Юрию Владимировичу о взыскании суммы переплаты по договору найма жилого помещения оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) Кузьминой С. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Ж.В. Марина
Судьи областного суда:
С.А. Алейникова
О.Г. Ильюхина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
